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Quanto IRS vais pagar pela venda da casa?

Casa, apartamento ou terreno, comprado, herdado ou construído por ti. Vê o imposto com as regras em vigor e quanto podes baixar com o reinvestimento, as obras e as despesas com fatura.
  • Intermediário de crédito e agente de seguros registado no BdP e na ASF
  • Sem dados pessoais para simular
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O mesmo lucro, impostos muito diferentes

Exemplos calculados pelo simulador, com as regras de 2026.
Casa vendida com 60 000 € de lucro · rendimento de 30 000 €
  • Sem reinvestir11 462 €
  • Reinvestindo numa nova casa, com as condições da lei0 €
Casa construída, vendida por 420 000 € · caso do Nuno e da Cristina
  • Só com o VPT13 756 €
  • Com as faturas da obra8 357 €
Reinvestir numa nova casa para viver pode tirar a mais-valia do IRS. Numa casa que construíste, as faturas da obra e o terreno podem valer mais do que o VPT. Planear antes de vender faz a diferença. Valores calculados pelo simulador.

Duas perguntas e ficas a saber quanto pagas de IRS

€

€

O valor da escritura. Se ainda não vendeste, indica o preço que esperas.
Contamos com a compra em junho de 2015, 7 500 € de despesas da compra e as despesas de venda estimadas, sem reinvestimento. Podes mudar tudo em «Em detalhe». Construíste a casa? Escolhe «Construí» em «Em detalhe».
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  • Preferes ligar já? +351 239 161 313

Como fazemos a conta

A mais-valia é a diferença entre o que recebes na venda e o que a casa te custou, atualizado pela perda de valor da moeda.

  1. Atualizamos o custo da compra

    Multiplicamos o preço de compra pelo coeficiente do ano de aquisição, se tiveres a casa há mais de 24 meses. Somamos IMT, Imposto do Selo, escritura e obras dos últimos 12 anos com fatura.Regra legal · CIRS, art.º 50.º e 51.º; Portaria n.º 382/2025/1

  2. Vemos quanto conta para imposto

    Ganho = venda menos encargos de venda menos custo atualizado. Só metade conta. Se reinvestires noutra habitação própria e permanente, ou em habitação para arrendar, nos prazos da lei, a parte reinvestida fica excluída.Regra legal · CIRS, art.º 10.º, n.º 5, e 43.º, n.º 2; DL n.º 97/2026

  3. Calculamos o imposto

    Essa metade junta-se aos outros rendimentos do ano e paga IRS pelos escalões, na declaração do ano seguinte.Regra legal · CIRS, art.º 68.º

Casos ilustrativos

Ilustração da Teresa e do Manuel
Exemplo ilustrativo

A Teresa e o Manuel iam vender a casa e só depois pensar no IRS.

−3 454 € de IRSEla tem 58 anos, ele 61. Os filhos saíram de casa e o T4 em Viseu, comprado em maio de 2012, ficou grande demais. Tinham uma oferta de 265 000 € pela casa e a ideia de comprar um T2 mais pequeno e guardar a diferença. Antes de assinar, simularam: guardar a diferença custava-lhes 3 454 € de IRS.
  • Viseu
  • 58 e 61 anos
  • Casa própria desde maio de 2012
  • IRS em conjunto
  • Crédito em dívida: 45 000 €
ContaValor
Venda (escritura)265 000 €
Compra: 120 000 € × 1,20−144 000 €
Despesas da compra, obras e venda−40 798 €
Mais-valia80 203 €
Para ficarem isentos, tinham de reinvestir o valor da venda menos o crédito amortizado: 220 000 €.
PlanoExcluídoIRS
Não reinvestir—12 722 €
T2 de 150 000 €68%3 454 €
T3 de 240 000 €100%0 €
«Íamos pagar imposto para ter dinheiro parado na conta. Assim comprámos a casa certa e o crédito que falta é pequeno.»Teresa

Crédito necessário ≈ 20 000 €

IRS da mais-valia0 €

IRS da mais-valia0 €em vez de 3 454 € com o T2
Crédito necessário≈ 20 000 €mais as despesas da compra
Prazo para comprar36 mesesdepois da venda
Caso ilustrativo: personagens, valores e condições são fictícios. Valores calculados pelo simulador com rendimentos brutos de 48 000 € por ano, IRS em conjunto e as regras de 2026. A exclusão depende de cumprirem as condições e os prazos do reinvestimento. Não é aconselhamento fiscal. A concessão de crédito está sujeita à aprovação da instituição de crédito. Coeficientes provisórios: ainda não foi publicada a portaria para vendas em 2026. Usamos a de 2025.
Ilustração do Nuno e da Cristina em frente à moradia que construíram
Exemplo ilustrativo

O Nuno e a Cristina construíram a casa. Iam declarar só o VPT.

−5 399 € de IRS com as faturasEle tem 49 anos, ela 47. O Nuno herdou um terreno dos pais na Quinta do Conde, em Sesimbra, e ali construíram a moradia onde vivem. Agora vão vendê-la por 420 000 € e comprar um T3 de 230 000 € mais perto do trabalho. Achavam que a «compra» era o orçamento do empreiteiro ou o crédito da obra. Não é.
  • Sesimbra
  • 49 e 47 anos
  • Casa inscrita na matriz em novembro de 2016
  • IRS em conjunto
  • Crédito em dívida: 60 000 €
O que conta como compraValor
Orçamento da obra (previsão)190 000 € · não conta
Crédito da obra (forma de pagar)150 000 € · não conta
VPT inicial (caderneta predial)128 000 €
Terreno + obra: 35 000 € + 165 000 € com fatura200 000 €
Conta como compra200 000 € × 1,19
Como declaramMais-valiaIRS
Só com o VPT231 650 €13 756 €
Com as faturas145 970 €8 357 €
Para ficarem isentos, teriam de reinvestir 360 000 € (a venda menos o crédito amortizado). Com o T3 de 230 000 €, fica excluído 64% da mais-valia.
«Tínhamos as faturas numa caixa na garagem. Valeram mais do que pensávamos.»Cristina

Poupança com as faturas 5 399 €

IRS da mais-valia8 357 €

IRS da mais-valia8 357 €em vez de 13 756 € só com o VPT
Poupança com as faturas5 399 €terreno e obra no lugar do VPT
Para ficarem isentos360 000 €a reinvestir: a venda menos o crédito amortizado
Caso ilustrativo: personagens, valores e condições são fictícios. Valores calculados pelo simulador com rendimentos brutos de 52 000 € por ano, IRS em conjunto, o coeficiente do ano de inscrição da casa na matriz e as regras em vigor. A exclusão depende de cumprirem as condições e os prazos do reinvestimento. Não é aconselhamento fiscal. A concessão de crédito está sujeita à aprovação da instituição de crédito. Coeficientes provisórios: ainda não foi publicada a portaria para vendas em 2026. Usamos a de 2025.
*Exemplo ilustrativo e não vinculativo, com valores meramente indicativos e sujeitos a confirmação. Não constitui uma proposta de crédito nem substitui a análise da situação financeira e pessoal de cada cliente, nem a aprovação da instituição de crédito mutuante. CrediSegur (CRRF Brokerage, Lda.) — Intermediário de Crédito Vinculado registado no Banco de Portugal sob o n.º 0001290.

Mitos

  • Depende«Se vender a casa e comprar outra, não pago nada.»Só se as duas forem habitação própria e permanente, dentro dos prazos da lei. Conta o valor da venda (não só o lucro) que reinvestes: se reinvestires menos, paga-se a parte proporcional.O que fazer: declara a intenção de reinvestir no IRS do ano da venda e guarda as datas e escrituras.Fonte: CIRS, art.º 10.º, n.º 5
  • Mito«Pago imposto sobre todo o lucro.»O custo da compra é atualizado pela inflação, somam-se despesas e obras, e só metade do ganho conta para IRS.O que fazer: reúne as faturas de obras dos últimos 12 anos e os documentos da compra.Fonte: CIRS, art.º 43.º, 50.º e 51.º
  • Verdade«Casas compradas antes de 1989 não pagam mais-valias.»Ganhos de imóveis comprados antes da entrada em vigor do Código do IRS não estão sujeitos. Obras e ampliações posteriores podem ter regras próprias.O que fazer: confirma a data da escritura de compra.Fonte: DL n.º 442-A/88, art.º 5.º

O próximo passo

Já tens esta resposta. Continua o percurso — cada ferramenta prepara a decisão seguinte.

Acompanhamento por um gestor CrediSegur

Um gestor CrediSegur acompanha o teu pedido junto das instituições com quem trabalhamos. O serviço de intermediação não tem custos para ti.
Também vendeste ações, ETF, fundos ou cripto?O IRS dos investimentos tem regras próprias: perdas, englobamento e tempo de detenção.

Perguntas frequentes

Ao valor de venda tira-se o valor de compra atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, as despesas da compra, as obras de valorização dos últimos 12 anos e as despesas da venda. O coeficiente só se aplica se passarem mais de 24 meses entre a compra e a venda. Casas e apartamentos comprados antes de 1989 não estão sujeitos; os terrenos para construção podem estar.
Para residentes, 50% da mais-valia soma-se aos outros rendimentos do ano e paga à taxa dos escalões de IRS. Se o imóvel teve apoio público a fundo perdido acima de 30% do valor patrimonial e o vendes antes de 10 anos, conta 100% da mais-valia: o simulador não considera este caso, por isso o IRS seria mais alto. O imposto é a diferença entre o IRS do ano com e sem a venda, por isso depende dos teus rendimentos e de entregares o IRS em separado ou em conjunto.
Se vendes a tua habitação própria e permanente e reinvestes na compra de outra casa para viver, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, a mais-valia fica excluída na proporção do valor reinvestido. Conta o valor da venda menos o crédito que amortizas.
Para vendas de 2026 a 2029, reinvestir em imóveis para arrendamento habitacional com renda moderada, até 2 300 € por mês, também exclui a mais-valia (Decreto-Lei n.º 97/2026). O imóvel tem de ficar arrendado e não pode ser vendido durante o período legal.
Sim. Se tu, o teu cônjuge ou a pessoa com quem vives em união de facto tiverem 65 anos ou mais, ou já tiverem reforma, a venda da habitação própria e permanente pode ficar excluída se reinvestires num seguro financeiro do ramo vida (incluindo PPR sob a forma de seguro), num fundo de pensões aberto, no regime público de capitalização ou num PEPP, nos 6 meses seguintes, cumprindo as regras legais de recebimento.
Conta o maior de dois valores (art.º 46.º, n.º 3 do CIRS): o valor patrimonial tributário (VPT) fixado na primeira avaliação da casa, ou o valor do terreno somado aos custos da obra comprovados com fatura. O terreno entra pelo valor de compra (ou pelo VPT usado no IMT, se for maior). Se o herdaste ou recebeste, entra pelo VPT usado no Imposto do Selo. A data de compra passa a ser a data de inscrição da casa na matriz.
Dados oficiais verificados em 20/10/2026 · Fontes: Diário da República, Autoridade Tributária, INE, Segurança Social, Assembleia da República · ver fontesDados do INE – Portugal, reutilizados ao abrigo da licença CC BY 4.0.
Nota importante: Simulação de caráter meramente informativo, com base nos valores que indicaste e nas regras fiscais em vigor. Não constitui aconselhamento fiscal e não dispensa a confirmação junto da Autoridade Tributária ou de um contabilista certificado. O imposto final é apurado na liquidação do IRS e depende de todos os rendimentos do agregado. A CRRF – BROKERAGE, LDA (CrediSegur) é intermediário de crédito vinculado registado no Banco de Portugal (n.º 0001290) e agente de seguros registado na ASF (n.º 421571530); não cobra honorários pela intermediação de crédito.Mais-valias: CIRS, art.º 10.º, 43.º e 44.º (mais-valias); DL n.º 442-A/88, art.º 5.º (não sujeição antes de 1989) · Coeficientes: Portaria n.º 382/2025/1 (alienações de 2025) · Arrendamento: Decreto-Lei n.º 97/2026 · IRS: Art.º 68.º do CIRS, Lei n.º 73-A/2025 (OE 2026); art.º 68.º-A (solidariedade); art.º 70.º (mínimo de existência) · Parâmetros atualizados a 2 de outubro de 2026.