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Qual é o valor máximo da casa que posso comprar?
Descobre o valor máximo da casa que podes comprar com a tua situação financeiraA carregar página
O nosso simulador ajuda-te a perceber, num só sítio, que casa consegues comprar e quanto te vai custar.A partir do teu rendimento, dos encargos mensais, do capital próprio disponível e do prazo do crédito, o simulador calcula o valor máximo do imóvel que consegues adquirir, a prestação mensal estimada, a tua taxa de esforço e todos os impostos e custos associados à compra (IMT, Imposto do Selo, comissões e registos).Ao contrário de um simulador que calcula apenas um imposto isolado, este mostra-te o quadro completo: não só quanto vais pagar, mas também se, com o teu rendimento e poupança, consegues efetivamente comprar a casa que ambicionas.
É o valor mais alto de imóvel que consegues comprar tendo em conta a tua situação.Esse valor é limitado por dois fatores em simultâneo:• O capital próprio, ou seja, a poupança que tens disponível para a entrada. Há uma parte do imóvel que o banco não financia (por regra, 10% no caso da habitação própria permanente), e essa parte tem de sair do teu bolso.• O rendimento, que determina a tua capacidade de pagamento. Mesmo com uma boa entrada, o rendimento define até quanto o banco te empresta através da taxa de esforço.O simulador considera sempre o fator mais restritivo dos dois.Ou seja, o valor máximo apresentado é aquele que respeita simultaneamente a tua poupança e a tua capacidade para suportar a prestação mensal.
Esta é uma das situações mais importantes de compreender.Quando o fator que te está a limitar é o capital próprio (a entrada), ganhar mais não te dá acesso a uma casa mais cara, porque o problema não é a tua capacidade de pagar a prestação, mas sim o dinheiro que tens disponível para a entrada.Imagina que tens 20.000 € de poupança para comprar uma habitação própria permanente, onde o banco financia até 90%.Esses 20.000 € correspondem aos 10% de entrada de um imóvel de 200.000 €. Mesmo que o teu rendimento aumente, continuarás limitado a esse valor, porque não dispões de mais capital para a entrada.Nesse caso, o que te permite comprar uma casa mais cara não é aumentar o rendimento, mas sim aumentar a poupança.Já quando o fator limitante é o rendimento, acontece o inverso: o valor da casa aumenta se o rendimento subir e diminui se o rendimento baixar, mantendo a prestação dentro do limite da taxa de esforço.
A taxa de esforço é a percentagem do rendimento mensal líquido que fica comprometido com o pagamento de encargos e prestações de crédito. É um dos principais indicadores utilizados pelos bancos para avaliar o risco de um empréstimo.Quanto mais baixa for a taxa de esforço, mais equilibrado tende a ser o orçamento familiar e maior é a probabilidade de aprovação do crédito.Para quem pretende comprar casa com recurso a financiamento, este indicador assume um papel fundamental, porque influencia diretamente o montante que o banco poderá emprestar.Como referência, uma taxa de esforço abaixo de 35% é considerada saudável, entre 35% e 44,99% é preocupante, entre 45% e 99,99% é crítica e a partir de 100% é incomportável. A partir do nível crítico, o risco de o crédito não ser aprovado aumenta significativamente.É importante ter em conta que nem todo o rendimento é considerado da mesma forma. Componentes variáveis ou não recorrentes — como ajudas de custo, prémios, comissões, trabalho suplementar ou rendimentos em espécie — podem ser considerados apenas parcialmente ou através de uma média de vários meses.Para obteres uma simulação mais realista, utiliza preferencialmente o teu rendimento líquido fixo e recorrente.No simulador, podes ainda escolher o limite de taxa de esforço de referência (45% ou 50%) para perceberes como essa escolha influencia o valor máximo que consegues financiar. Essa escolha não altera os níveis acima: define apenas a prestação máxima que o banco aceita e, com ela, quanto te pode emprestar.
O rendimento líquido médio mensal é o valor médio que o agregado familiar tem disponível em cada mês para fazer face às suas despesas, após impostos e contribuições obrigatórias.Este indicador é utilizado na análise da capacidade financeira do agregado, sendo um dos elementos considerados na avaliação de pedidos de crédito.
O cálculo é efetuado somando todos os rendimentos líquidos anuais recorrentes do agregado familiar e dividindo esse valor por 12 meses.Fórmula: Rendimento Líquido Médio Mensal = Total dos Rendimentos Líquidos Anuais ÷ 12
Porque o objetivo é apurar um valor médio mensal. Os trabalhadores por conta de outrem recebem, regra geral, 14 remunerações por ano (12 salários, subsídio de férias e subsídio de Natal). Assim, para refletir corretamente o rendimento médio disponível, é necessário distribuir esse rendimento anual pelos 12 meses do ano.Exemplo: um trabalhador que receba 1.500 € líquidos por mês terá normalmente 12 salários de 1.500 €, 1 subsídio de férias de 1.500 € e 1 subsídio de Natal de 1.500 €. O total anual é 1.500 € × 14 = 21.000 €, e o rendimento líquido médio mensal é 21.000 € ÷ 12 = 1.750 €.Se os subsídios forem pagos em duodécimos, basta considerar o valor líquido mensal efetivamente recebido, pois o cálculo já incorpora esses montantes.
Considera-se o salário líquido anual, incluindo os subsídios de férias e de Natal.Fórmula: (Salário líquido mensal × 14) ÷ 12Exemplo: para um salário líquido mensal de 1.800 €, o rendimento líquido médio mensal é (1.800 € × 14) ÷ 12 = 2.100 €.
Na fase de pré-análise considera-se, por simplificação, que o rendimento líquido corresponde a 75% da faturação bruta anual. Esta percentagem procura refletir, de forma aproximada, os custos da atividade, contribuições obrigatórias e tributação.Fórmula: (Faturação Bruta Anual × 75%) ÷ 12Exemplo: para uma faturação anual de 60.000 €, o rendimento líquido considerado é 60.000 € × 75% = 45.000 €, e o rendimento líquido médio mensal é 45.000 € ÷ 12 = 3.750 €.
Nestes casos não deve ser utilizada a faturação como rendimento. Um estabelecimento pode faturar centenas de milhares de euros por ano, mas grande parte desse valor destina-se ao pagamento de mercadorias, salários, renda, energia, impostos e restantes custos de exploração. Para efeitos de pré-análise considera-se, por simplificação, que o rendimento líquido corresponde a 15% da faturação bruta anual.Fórmula: (Faturação Bruta Anual × 15%) ÷ 12Exemplo: para uma faturação anual de 360.000 €, o rendimento líquido considerado é 360.000 € × 15% = 54.000 €, e o rendimento líquido médio mensal é 54.000 € ÷ 12 = 4.500 €.
Deve considerar-se o rendimento que efetivamente entra no agregado familiar, nomeadamente a remuneração mensal e a distribuição regular de lucros, quando exista.O volume de negócios da empresa não corresponde ao rendimento do agregado.
Considera-se o valor líquido anual da pensão, incluindo eventuais subsídios, dividido por 12 meses.
Considera-se o rendimento líquido anual obtido através das rendas recebidas, dividido por 12.
Sim. Devem ser incluídos todos os rendimentos recorrentes que contribuam de forma regular para o orçamento familiar, desde que possam ser comprovados.
Não devem ser considerados rendimentos ocasionais ou extraordinários.Exemplos:• venda de imóveis;• venda de automóveis;• heranças;• indemnizações pontuais;• prémios ocasionais;• levantamentos de poupanças;• outros recebimentos sem caráter recorrente.
Devem somar-se todos os rendimentos líquidos anuais de cada elemento do agregado e dividir o total por 12 meses.Exemplo: considera um agregado com o elemento A (trabalhador por conta de outrem, salário líquido de 1.700 €/mês), o elemento B (trabalhador independente, faturação anual de 48.000 €) e rendas de 6.000 €/ano. O elemento A contribui com 1.700 € × 14 = 23.800 €, o elemento B com 48.000 € × 75% = 36.000 €, e as rendas com 6.000 €. O total anual é 23.800 € + 36.000 € + 6.000 € = 65.800 €, e o rendimento líquido médio mensal é 65.800 € ÷ 12 = 5.483,33 €.
Porque permite avaliar corretamente a capacidade financeira do agregado familiar.Elimina distorções provocadas pelo pagamento dos subsídios de férias e de Natal, pela sazonalidade de algumas atividades, por meses com maior ou menor faturação e por rendimentos extraordinários.Desta forma obtém-se uma visão mais realista da capacidade económica do agregado.
Não. Esta metodologia destina-se à pré-análise financeira e permite estimar rapidamente o rendimento líquido médio mensal do agregado familiar.A análise definitiva dependerá sempre da documentação exigida pela instituição financeira, nomeadamente declarações de IRS, notas de liquidação, recibos de vencimento, demonstrações financeiras ou outros elementos que permitam confirmar o rendimento efetivamente auferido.
O LTV (do inglês loan-to-value) é a percentagem do valor do imóvel que o banco está disposto a financiar. A parte restante tem de ser assegurada por ti, através de capital próprio.Os valores habituais são:• 90% para habitação própria permanente (entrada de 10%);• 80% para habitação secundária (entrada de 20%);• até 100% para jovens elegíveis à garantia pública do Estado, dentro dos limites da medida.Quanto menor for o LTV, maior será a entrada necessária. É por isso que uma segunda habitação exige, à partida, uma poupança superior à de uma primeira habitação.
Quando compramos uma casa, é frequente esquecermos os custos que se somam ao preço do imóvel e que, muitas vezes, representam uma fatura considerável.O simulador apresenta-os de forma detalhada para que possas planear o teu orçamento sem surpresas.Entre estes custos encontram-se:• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis);• Imposto do Selo sobre a compra do imóvel;• Imposto do Selo sobre o crédito;• comissão bancária e despesas de avaliação;• escritura e registos.É importante ter presente que há valores que não podem ser financiados pelo banco, nomeadamente a entrada e os impostos. Estes têm de ser suportados com capitais próprios, razão pela qual o simulador mostra o capital efetivo que te sobra para a entrada depois de descontadas estas despesas.
O IMT é o imposto pago ao Estado sempre que existe uma mudança de proprietário de um imóvel.É liquidado antes da escritura e o seu valor depende de vários fatores:• valor do imóvel;• localização (Continente ou Regiões Autónomas);• finalidade (habitação própria permanente ou secundária);• idade do comprador.O imposto é calculado por escalões progressivos e incide sempre sobre o maior de dois valores: o valor de aquisição declarado na escritura ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT).A cada escalão corresponde uma taxa (entre 0% e 8%) e, na maioria dos casos, uma parcela a abater.
A parcela a abater é uma espécie de desconto aplicado no cálculo do IMT, tornando a progressão dos escalões mais justa.Exemplo:Imagina que compras uma habitação própria permanente no Continente por 200.000 €.Este valor enquadra-se num escalão com taxa de 7%, o que corresponderia a 14.000 €.No entanto, esse escalão beneficia de uma parcela a abater de 10.457,96 €.Assim, o IMT efetivamente pago é de 3.542,04 €, e não de 14.000 €.
Na compra de casa existem duas parcelas de Imposto do Selo, e o simulador distingue ambas.A primeira incide sobre a compra do imóvel e corresponde a 0,8% do valor de aquisição. Numa casa de 200.000 €, corresponde a 1.600 €.A segunda aplica-se apenas quando existe financiamento bancário e incide sobre o montante do empréstimo, não sobre o valor total do imóvel.Assim, quanto menor for o montante financiado, menor será esta parcela de imposto.
Desde 2024, os jovens até aos 35 anos podem beneficiar de isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria e permanente.Em 2026, os limites são:• Até 330.539 €: isenção total de IMT e Imposto do Selo.• Entre 330.539 € e 660.982 €: isenção parcial, pagando apenas sobre a parte que excede 330.539 €.• Acima de 660.982 €: não existe qualquer isenção.Nas Regiões Autónomas os limites são superiores:• Isenção total até 413.174 €;• Isenção parcial até 826.228 €.
Para beneficiar da isenção, o comprador deve ter até 35 anos na data da escritura e estar a adquirir a sua primeira habitação própria e permanente.Além disso, não pode ser proprietário nem coproprietário de outro imóvel, nem tê-lo sido nos três anos anteriores.Também ficam excluídos os jovens considerados dependentes para efeitos de IRS no ano da compra.Não existe qualquer limite de rendimentos para beneficiar desta medida.
Sim, por regra.Embora as taxas de IMT sejam iguais às do Continente, os escalões de valor são mais elevados nas Regiões Autónomas.Na prática, isso significa que o imposto começa a ser pago apenas para imóveis de valor superior, reduzindo frequentemente o IMT numa compra equivalente.O simulador aplica automaticamente a tabela correspondente à região selecionada.
Quando existem dois compradores e apenas um reúne os requisitos do IMT Jovem, o benefício aplica-se apenas à quota desse comprador.O comprador não elegível paga o IMT e o Imposto do Selo correspondentes à sua parte da aquisição.Exemplo:Numa compra em partes iguais, se apenas um comprador for elegível, esse comprador beneficia da isenção relativamente à sua metade, enquanto o outro paga os impostos relativos à sua quota.O simulador efetua automaticamente este cálculo proporcional, de acordo com o número de compradores e de compradores jovens indicado.
Não. O simulador apresenta uma estimativa baseada nos dados introduzidos e nas tabelas oficiais em vigor.O valor final poderá variar em função de benefícios fiscais aplicáveis, da diferença entre o valor declarado e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) ou das condições específicas propostas por cada instituição bancária.A simulação constitui apenas uma ferramenta de apoio ao planeamento e não representa uma proposta de crédito nem um cálculo fiscal vinculativo.Para obteres valores definitivos, deverás confirmar a informação junto do banco e da Autoridade Tributária.
O próximo passo
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