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A aguardar simulação
Preencha os dados necessários e clique em "Simular" para calcular a prestação mensal, o financiamento disponível e os custos associados à compra.O crédito à habitação é um empréstimo concedido por uma instituição de crédito para financiar a aquisição, construção ou realização de obras num imóvel destinado a habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.Pode também ser utilizado para a aquisição de terrenos para construção, para a transferência de um crédito habitação existente para outra instituição ou para financiar o pagamento do sinal na futura aquisição de um imóvel.Regra geral, o empréstimo é garantido por uma hipoteca sobre o imóvel financiado.
A prestação é o valor que paga mensalmente ao banco pelo empréstimo.Normalmente é composta pela amortização do capital e pelos juros do empréstimo, podendo ainda incluir, quando contratados através do banco, os prémios dos seguros associados.
O valor da prestação depende de vários fatores: o montante financiado, o capital ainda em dívida, o prazo do empréstimo, a taxa de juro (spread e indexante, quando aplicável), a modalidade de taxa (fixa, variável ou mista) e eventuais amortizações antecipadas.
Na taxa variável, a taxa de juro acompanha a evolução da Euribor. Sempre que ocorre a revisão da Euribor (normalmente de 3 em 3, 6 em 6 ou 12 em 12 meses), a prestação pode aumentar ou diminuir.Na taxa fixa, a taxa de juro mantém-se inalterada durante todo o período contratado, proporcionando estabilidade na prestação. Regra geral, a prestação inicial é superior à da taxa variável.A taxa mista combina as duas modalidades. Durante um período inicial (habitualmente 2, 5, 10 ou mais anos) aplica-se uma taxa fixa e, terminado esse período, o empréstimo passa para taxa variável indexada à Euribor.A escolha depende do perfil de risco, das expectativas sobre a evolução das taxas de juro e da previsibilidade que pretende para o orçamento familiar.
A Euribor é o indexante mais utilizado nos créditos habitação em Portugal com taxa variável.Quando a Euribor sobe, a prestação tende a aumentar. Quando desce, a prestação tende a diminuir.Quem opta por taxa variável deve estar preparado para estas oscilações ao longo da vida do empréstimo.
Regra geral, os bancos financiam até 90% do menor valor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação para habitação própria permanente.Para segunda habitação ou imóveis destinados a investimento, o limite de financiamento é normalmente inferior, variando de instituição para instituição.Até 31 de dezembro de 2026, encontra-se em vigor o regime de garantia pública para jovens, que permite, aos clientes elegíveis, obter financiamento até 100% do valor de aquisição, desde que sejam cumpridos todos os requisitos legais e os critérios de aprovação da instituição de crédito.
Na maioria das situações, os compradores necessitam de capitais próprios, uma vez que os bancos financiam normalmente até 90% do valor do imóvel.Contudo, até 31 de dezembro de 2026, os jovens que cumpram os requisitos da garantia pública podem beneficiar de financiamento até 100% do valor de aquisição.Importa, no entanto, recordar que continuam a existir despesas que normalmente não são financiadas, como avaliação, escritura, registos, impostos (quando aplicáveis) e outros encargos associados ao processo.
Quanto maior for o prazo do empréstimo, menor será a prestação mensal, mas maior será o montante total de juros pagos ao longo da vida do contrato.Por outro lado, um prazo mais curto implica uma prestação mais elevada, mas reduz significativamente o custo total do crédito.
Embora sejam frequentemente confundidos, são conceitos diferentes.A taxa de esforço corresponde à percentagem do rendimento mensal líquido destinada ao pagamento das prestações dos créditos nas condições atuais.Já a DSTI (Debt Service-to-Income) é o indicador utilizado pelos bancos para avaliar a capacidade de endividamento do cliente. Ao contrário da taxa de esforço, considera também um cenário de stress, simulando um aumento das taxas de juro nos créditos sujeitos a esse risco e aplicando os pressupostos definidos pelas recomendações macroprudenciais do Banco de Portugal.Assim, um agregado pode ter uma taxa de esforço atual de 38%, mas uma DSTI superior, devido ao impacto dessa simulação.A partir de 1 de agosto de 2026, a recomendação macroprudencial do Banco de Portugal estabelece, como regra geral, uma DSTI máxima de 45%, sem prejuízo das exceções previstas na regulamentação aplicável.
Antes de contratar um crédito deve avaliar a sua capacidade financeira atual e futura, a taxa de esforço e a DSTI, a estabilidade dos rendimentos, a existência de outros créditos e a possibilidade de subida das taxas de juro.Deve ainda comparar diferentes propostas analisando a TAN, a TAEG, o MTIC, o spread, o tipo de taxa, os seguros, as comissões e os restantes encargos.A decisão não deve ser tomada apenas com base na prestação mensal, mas sim no custo global do financiamento.
Os documentos mais habitualmente solicitados são o Cartão de Cidadão, os últimos recibos de vencimento, a declaração de IRS e respetiva nota de liquidação, o mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal, extratos bancários (quando solicitados) e comprovativos de outros rendimentos, quando existam.Quanto mais completa for a informação, mais rigorosa será a simulação.
A lei não obriga à abertura de conta nem à contratação dos seguros na instituição que concede o crédito.Contudo, é prática comum os bancos condicionarem determinadas condições comerciais, como spreads mais reduzidos, à domiciliação de ordenado ou à contratação de determinados produtos.Sempre que seja exigido seguro de vida ou seguro multirriscos, o cliente tem, regra geral, liberdade para escolher a seguradora, desde que a apólice cumpra os requisitos exigidos pela instituição.
Sim. A aprovação depende da análise efetuada pela instituição financeira.Entre os fatores mais relevantes encontram-se o rendimento disponível, a estabilidade profissional, a taxa de esforço, a DSTI, o histórico de crédito, o mapa de responsabilidades do Banco de Portugal e o valor da avaliação do imóvel.
O crédito mais barato nem sempre é aquele que apresenta o menor spread.Ao comparar propostas deve analisar o spread, a TAN, a TAEG, o MTIC, o tipo de taxa, os seguros, as comissões e a flexibilidade para amortizações ou transferência futura.Uma análise global permite identificar a solução mais vantajosa para cada situação.
Sim. Pode amortizar total ou parcialmente o empréstimo em qualquer momento, respeitando os prazos de comunicação previstos na lei e no contrato.As comissões de reembolso antecipado encontram-se legalmente limitadas, podendo existir regimes transitórios definidos pelo Governo que alterem temporariamente esses limites.A amortização permite reduzir o capital em dívida e, consequentemente, diminuir a prestação mensal ou, em alternativa, reduzir o prazo do empréstimo, mediante acordo com a instituição.
Sim. Pode transferir o crédito para outra instituição em qualquer momento da vigência do contrato.A nova instituição trata normalmente de grande parte do processo administrativo, e a transferência pode permitir reduzir a prestação, obter um spread mais competitivo, melhorar os seguros associados ou diminuir o custo total do financiamento.As comissões de transferência estão sujeitas aos limites legais em vigor, podendo existir regimes transitórios que alterem temporariamente esses valores.
Sim. A calculadora permite estimar a prestação mensal com base no montante do empréstimo, prazo, modalidade de taxa e taxa de juro.Trata-se de uma simulação indicativa. A prestação final dependerá sempre das condições aprovadas pela instituição financeira, da avaliação do imóvel e do perfil do cliente.