Il y a de nouvelles mesures fiscales pour le logement

Sommes-nous prêts pour ce qui s'en vient ?

Le Portugal a vécu, ces dernières années, une tension croissante entre ceux qui veulent acheter une maison et ceux qui peuvent effectivement le faire. Les prix ont augmenté, la location est devenue plus chère, la construction n'a pas suivi la demande et les familles ont été de plus en plus sous pression. L'État a tenté de répondre avec plusieurs mesures au fil du temps, avec des résultats mitigés.

Maintenant, avec la publication du nouveau décret-loi sur le logement (n.º 97/2026), un nouveau paquet législatif est arrivé, changeant les règles du jeu pour les familles, les investisseurs, les propriétaires et les locataires. Et il y a une deuxième pièce dans ce puzzle, moins discutée mais tout aussi décisive : l'intention du Banco de Portugal de modifier les limites du taux d'effort dans le crédit immobilier.

Je ne suis pas partisan de célébrer une législation avant de la voir appliquée. Nous avons vu trop de « réformes » qui sont restées sur le papier. Mais cet ensemble de modifications mérite une analyse attentive, car il y a en lui un changement de direction qu'il convient de comprendre avant de prendre des décisions.

Le signal le plus clair de ce décret est le suivant : l'État a compris que le problème du logement au Portugal n'est pas seulement l'accès à l'achat. C'est surtout une question d'offre. Et il a tenté d'attaquer les deux côtés simultanément.

Ce qui change avec le nouveau décret-loi

Du côté de la construction, la mesure la plus immédiate est la baisse de la TVA à 6 % sur les travaux de construction et de réhabilitation, jusqu'en 2029. Le détail que beaucoup de gens n'ont pas remarqué : ce taux n'est plus réservé uniquement à ceux qui achètent pour une résidence principale. Cela est pertinent car cela supprime l'un des plus grands obstacles à l'investissement privé dans le logement locatif, la pénalisation fiscale lors de la phase de construction.

En même temps, ceux qui ne résident pas au Portugal et achètent une maison paient désormais l'IMT à un taux unique de 7,5 %, sauf s'ils la louent à un loyer modéré ou deviennent résidents dans un délai de 2 ans. Le message est clair : nous voulons des investissements dans le logement locatif, pas dans des biens qui restent fermés.

Pour les familles et les locataires

Il y a deux signaux positifs. Les locataires pourront déduire plus de loyers dans l'IRS, 900 € en 2026 et 1000 € à partir de 2027. Ce n'est pas transformateur, mais c'est un soulagement réel. Et les loyers qui ne dépassent pas 80 % du loyer médian de la commune (par typologie, selon l'INE) sont exonérés d'IRS dans le nouveau régime de location accessible, en vigueur depuis le 1er septembre 2026, ce qui peut inciter les propriétaires à baisser les loyers demandés.

Pour les propriétaires

Le grand changement est la taxation des loyers à 10 % lorsque le loyer ne dépasse pas 2300 € par mois, pour les nouveaux contrats et les anciens, pour les loyers perçus de 2026 à 2029. Cela fait longtemps que cette charge fiscale était un argument pour garder les biens hors du marché locatif. Si la mesure fonctionne, et est accompagnée de stabilité juridique, elle peut apporter plus de logements sur le marché.

Pour les investisseurs

Le point le plus intéressant est la création d'un nouveau régime fiscal, le CIA, avec des avantages jusqu'à 25 ans pour ceux qui construisent, achètent ou réhabilitent des biens pour la location résidentielle. Combiné avec l'exonération des plus-values dans l'IRS lorsqu'il y a réinvestissement dans le logement locatif, l'État tente de créer un modèle d'affaires attractif pour que le capital privé entre dans ce segment de manière structurée.

La direction est correcte. L'incitation à la location, la simplification fiscale pour ceux qui veulent construire et le stimulus à l'offre sont, en théorie, les leviers appropriés. Le problème historique au Portugal n'a pas été le manque d'intention législative, mais le manque d'exécution, de stabilité et de clarté.

La position du Banco de Portugal

Mise à jour (août 2026) : le Banco de Portugal a confirmé le changement. Depuis le 1er août 2026, il recommande aux banques que le total des charges mensuelles avec le crédit ne dépasse pas 45 % du revenu net (auparavant, 50 %), avec une petite marge d'exceptions. Pour un couple avec 2500 €/mois, la limite recommandée passe de 1250 € à 1125 €.

L'État donne d'une main, le Banco de Portugal reprend de l'autre

Comme mentionné précédemment, il y a une deuxième pièce dans ce puzzle qui ne peut être ignorée.

En même temps que le gouvernement publie des mesures pour stimuler l'achat et la location, le Banco de Portugal étudie une modification des règles de calcul du taux d'effort, le DSTI (Debt Service-to-Income). Au moment où cet article a été écrit, la limite était de 50 % et la proposition sur la table pointait vers 40 % à 45 %.

Cela semble être une petite différence sur le papier. Mais en réalité, ce n'est pas le cas.

Exemple pratique d'un couple avec 2500 €/mois

Pensez à un couple avec un revenu net conjoint de 2500 €/mois. Selon les règles de l'époque, la limite serait de 1250 € (50 %). Avec une limite de 40 %, elle descendrait à 1000 €. Ce seraient 250 € de moins de capacité de crédit mensuelle, ce qui, en termes de capital financé, peut représenter 40 à 60 mille euros de moins de crédit immobilier approuvé, selon la durée et le taux.

Dans un marché où le prix médian d'un bien à Coimbra, Porto ou Lisbonne est déjà bien au-dessus de 200 000 €, cette différence n'est pas marginale. Elle est déterminante.

La contradiction que personne ne dit à voix haute

Le gouvernement réduit la TVA dans la construction, crée des avantages fiscaux pour la location, facilite l'investissement privé. Tout cela pointe vers un marché plus actif, avec plus de transactions, plus de crédit, plus de logements disponibles.

Le Banco de Portugal, de son côté, se déplace dans la direction opposée : il veut s'assurer que les banques ne reviennent pas à avoir des portefeuilles de crédit surchargés par des familles avec des taux d'effort excessifs. L'argument prudentiel est légitime, personne ne veut répéter les erreurs de 2008. Mais le moment crée une tension réelle entre la politique économique et la politique du logement qui n'a pas encore de réponse claire.

Qui est le plus pénalisé

Les plus touchés seront ceux qui sont à la limite de l'accès au crédit : les jeunes avec des revenus moyens, les familles monoparentales, les acheteurs de première habitation sans soutien familial. Précisément le profil que les mesures du Décret-loi n.º 97/2026 tentent de protéger. L'ironie est difficile à ignorer.

Les investisseurs avec une plus grande solidité financière et les acheteurs avec des biens déjà payés ressentiront moins cet impact. Pour eux, l'équation change peu. Pour ceux qui commencent, elle change beaucoup.

Plus que de nouvelles lois, le marché a besoin de clarté et d'un accompagnement spécialisé

Ce qui déterminera le succès de ces mesures, c'est leur application pratique : les municipalités à délivrer des licences plus rapidement, les banques à financer avec discernement et les propriétaires et investisseurs à faire confiance que les règles se maintiennent.

C'est dans ce scénario, où les règles « tirent » dans des directions opposées, que l'accompagnement spécialisé devient indispensable et décisif.

Savoir si vous avez une marge de taux d'effort, comment structurer le crédit existant pour libérer une capacité de financement, ou s'il est plus judicieux de consolider les dettes avant de demander un nouveau crédit immobilier. Ce sont des décisions qui déterminent si vous pouvez, ou non, acheter, investir ou déménager dans les 12 prochains mois.

Parce qu'à la fin, ce qui peut ouvrir des opportunités pour certains, peut rendre l'accès plus difficile pour d'autres. Et dans un marché où les règles changent si rapidement, comprendre l'impact futur de chaque décision fait toute la différence.

À bientôt,
Ricardo Ferreira