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Simulateur d’IMT et de droit de timbre
Estime les droits de mutation (IMT) et les droits de timbre dus lors de l’achat d’un logement, en tenant compte de l’exonération IMT Jeunes pour ceux qui remplissent les conditions.- Intermédiaire de crédit et agent d’assurances enregistré auprès de la BdP et de l’ASF
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L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) est un impôt payé lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal. Il porte sur la transmission du droit de propriété et son montant dépend du prix du bien, du taux applicable, de la localisation et de la finalité de l’achat.
L’IMT s’applique au moment de l’acte notarié de la transaction immobilière, c’est‑à‑dire lorsque la propriété du bien change de mains. C’est à ce moment‑là que vous devez payer l’IMT ainsi que l’Impôt du Sceau relatif à l’acquisition.
L’IMT est calculé sur la valeur la plus élevée entre la valeur d’acquisition (le prix figurant dans l’acte notarié) et la Valeur Patrimoniale Fiscale (VPT) du bien. C’est sur cette valeur, la plus élevée des deux, que s’applique le taux correspondant.
Le VPT (Valor Patrimonial Tributário) est la valeur fiscale d’un bien immobilier attribuée par l’Autoridade Tributária (Finanças), utilisée comme base pour calculer des impôts tels que l’IMI et l’IMT. Elle diffère généralement de la valeur de marché et est calculée en fonction de la surface, de la localisation et de l’âge du bien.Le VPT sert de référence pour la perception de deux impôts : l’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), dont le taux annuel, payé à la mairie, s’applique au VPT ; et l’IMT, qui, au moment de l’achat, est calculé sur la valeur la plus élevée entre le prix figurant dans l’acte notarié et le VPT.
Les taux de l’IMT vont de 0 % (habitation principale de moindre valeur) à 10 % (acquéreurs domiciliés dans un paradis fiscal), en fonction de la valeur du bien, de sa localisation (Continent ou Régions Autonomes), de la finalité de l’achat et du type de bien. Plus la valeur du bien est élevée, plus le taux applicable est important. Depuis le 20 mai 2026, toute personne qui n’est pas résidente fiscale au Portugal paie un taux unique de 7,5 % lors de l’achat d’un logement, sans exonérations ni réductions, sauf si elle devient résidente dans les deux années suivantes ou si le logement est donné en location avec un loyer dans les limites prévues par la loi (Code de l’IMT, article 17, n.º 10).
En plus de l’IMT, lors de l’achat d’un logement, l’Impôt du Sceau relatif à l’acquisition est également dû. L’État prélève 0,8% sur la valeur du bien. Par exemple, pour un logement d’une valeur de 200 000 €, l’Impôt du Sceau s’élève à 1 600 €.
En règle générale, oui. L’Impôt du Sceau de 0,8% est dû lors de l’acquisition de tout bien immobilier. L’exception concerne les jeunes éligibles à l’avantage IMT Jovem, qui peuvent être exonérés de l’Impôt du Sceau (totalement ou partiellement) lors de l’achat de leur première habitation propre et permanente, dans les limites de valeur prévues.
La parcelle à déduire est une « remise » appliquée dans le calcul de l’IMT.Imaginez que vous achetez un logement sur le Continent pour 200 000 €. Le taux applicable est de 7%, ce qui correspondrait à 14 000 €. Toutefois, cette tranche bénéficie d’une parcelle à déduire de 10 457,96 €, ce qui réduit l’IMT à payer à 3 542,04 €.Les montants des parcelles à déduire augmentent à mesure que la valeur du bien augmente et varient également en fonction du type de bien. Pour une habitation propre et permanente, la parcelle est plus élevée que pour une résidence secondaire.
Non. Les deux dernières tranches de valeur ne comportent pas de parcelle à déduire, ce qui signifie que les biens les plus chers ne bénéficient pas de cette réduction sur le montant final à payer.
Il existe deux situations principales pouvant donner lieu à une exonération d’IMT : l’une liée à la valeur du bien (biens de moindre valeur destinés à l’habitation propre et permanente) et l’autre liée à l’âge de l’acheteur (l’avantage IMT Jovem, lors de l’achat de la première habitation propre et permanente).
Un bien destiné à l’habitation propre et permanente peut être exonéré d’IMT si sa valeur (prix figurant dans l’acte notarié ou VPT) ne dépasse pas 106 346 € sur le Continent, ou 132 933 € dans la Région Autonome de Madère ou des Açores. Il existe en outre l’exonération IMT Jovem lors de la première acquisition d’une habitation propre et permanente jusqu’à 330 539 €, pour les personnes âgées de 35 ans au maximum, qui ne sont pas considérées comme dépendantes au regard de l’IRS et qui n’ont pas été propriétaires d’un logement au cours des trois années précédentes (voir les questions sur l’IMT Jovem).
Depuis 2024, les jeunes âgés de 35 ans au maximum peuvent bénéficier de l’exonération d’IMT et d’Impôt du Sceau lors de l’achat de leur première habitation principale, à condition de remplir les critères.Sur le Continent, l’exonération totale couvre les biens dont la valeur de transaction est inférieure ou égale à 330 539 €. Entre 330 539 € et 660 982 €, il existe une exonération partielle, avec une réduction du montant de l’IMT. Au‑delà de 660 982 €, il n’y a plus d’avantage en IMT ; pour l’Impôt du Sceau, la déduction correspondant à la partie de la valeur jusqu’à 330 539 € est maintenue.Dans les Régions Autonomes, les plafonds sont plus élevés : exonération totale jusqu’à 413 174 € et exonération partielle entre 413 174 € et 826 228 €. Au‑delà de cette dernière valeur, il n’y a plus d’avantage en IMT ; pour l’Impôt du Sceau, la déduction sur la partie jusqu’à 413 174 € est maintenue.L’exonération devient caduque si, dans les six années suivantes, le logement cesse d’être votre habitation principale (sauf exceptions prévues par la loi).
Pour bénéficier de l’exonération d’IMT et d’Impôt du Sceau, l’acheteur ne peut pas : avoir plus de 35 ans ; être considéré comme dépendant aux fins de l’IRS ; être propriétaire d’une habitation ou d’une quote‑part d’habitation ; ni avoir été propriétaire d’une habitation, ou d’une quote‑part, au cours des trois dernières années. Le bien doit être destiné à la première habitation propre et permanente.
Lorsque seul l’un des acheteurs est éligible à l’IMT Jovem, l’exonération ne s’applique qu’à sa part. S’ils sont mariés et que le logement devient un bien commun, chacun est réputé détenir la moitié ; dans les autres cas, c’est la quote‑part de chacun qui compte. L’autre part est soumise aux taux normaux, et il en va de même pour l’Impôt du Sceau.
La finalité du bien influe sur les taux et les avantages applicables. L’habitation propre et permanente bénéficie de barèmes plus favorables et c’est la seule qui donne accès à l’exonération IMT Jovem. L’habitation secondaire dispose de parcelles à déduire plus faibles, ce qui se traduit par un IMT plus élevé. Les biens ruraux, urbains et les acquisitions relevant de régimes de paradis fiscal ont leurs propres taux et ne bénéficient pas de l’IMT Jovem.
Les tranches de valeur et les plafonds d’exonération sont différents sur le Continent et dans les Régions Autonomes (Madère et Açores. Dans les Régions Autonomes, les plafonds sont plus élevés. Par exemple, l’exonération pour habitation propre et permanente s’applique jusqu’à 106 346 € sur le Continent et jusqu’à 132 933 € dans les Régions Autonomes.
L’IMT est liquidé avant l’acte notarié et doit être payé le jour même de la liquidation ou dans les 30 jours suivants ; s’il n’est pas payé dans ce délai, la liquidation devient sans effet. Si le contrat est conclu à l’étranger, le paiement doit être effectué au cours du mois suivant. L’Impôt du Sceau sur l’achat est payé au même moment.
Ce simulateur présente une estimation de l’IMT et de l’Impôt du Sceau à payer, en tenant déjà compte de la parcelle à déduire et des avantages applicables, comme l’IMT Jovem. Il s’agit d’une simulation purement indicative, basée sur les barèmes en vigueur. Les montants finaux dépendent toujours d’une validation par les Finanças et par le notaire.