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Quelle est la valeur maximale de la maison que je peux acheter ?
Découvrez la valeur maximale de la maison que vous pouvez acheter avec votre situation financière
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Notre simulateur vous aide à comprendre, en un seul endroit, quelle maison vous pouvez acheter et combien elle vous coûtera.À partir de votre revenu, de vos charges mensuelles, du capital propre disponible et de la durée du crédit, le simulateur calcule la valeur maximale du bien que vous pouvez acquérir, la mensualité estimée, votre taux d'effort et tous les impôts et coûts associés à l'achat (IMT, Impôt de Timbre, commissions et enregistrements).Contrairement à un simulateur qui calcule uniquement un impôt isolé, celui-ci vous montre le tableau complet : non seulement combien vous allez payer, mais aussi si, avec votre revenu et vos économies, vous pouvez effectivement acheter la maison que vous souhaitez.
C'est la valeur la plus élevée du bien que vous pouvez acheter en tenant compte de votre situation.Cette valeur est limitée par deux facteurs simultanément :• Le capital propre, c'est-à-dire les économies que vous avez disponibles pour l'apport. Il y a une partie du bien que la banque ne finance pas (en règle générale, 10% dans le cas de la résidence principale), et cette partie doit sortir de votre poche.• Le revenu, qui détermine votre capacité de paiement. Même avec un bon apport, le revenu définit jusqu'à combien la banque vous prête via le taux d'effort.Le simulateur considère toujours le facteur le plus restrictif des deux.Autrement dit, la valeur maximale présentée est celle qui respecte simultanément vos économies et votre capacité à supporter la mensualité.
C'est l'une des situations les plus importantes à comprendre.Lorsque le facteur qui vous limite est le capital propre (l'apport), gagner plus ne vous donne pas accès à une maison plus chère, car le problème n'est pas votre capacité à payer la mensualité, mais l'argent que vous avez disponible pour l'apport.Imaginez que vous avez 20 000 € d'économies pour acheter une résidence principale, où la banque finance jusqu'à 90%.Ces 20 000 € correspondent aux 10% d'apport d'un bien de 200 000 €. Même si votre revenu augmente, vous resterez limité à cette valeur, car vous ne disposez pas de plus de capital pour l'apport.Dans ce cas, ce qui vous permet d'acheter une maison plus chère n'est pas d'augmenter le revenu, mais d'augmenter les économies.Lorsque le facteur limitant est le revenu, c'est l'inverse qui se produit : la valeur de la maison augmente si le revenu augmente et diminue si le revenu baisse, en maintenant la mensualité dans la limite du taux d'effort.
Le taux d'effort est le pourcentage du revenu mensuel net qui est engagé dans le paiement des charges et des mensualités de crédit. C'est l'un des principaux indicateurs utilisés par les banques pour évaluer le risque d'un prêt.Plus le taux d'effort est bas, plus le budget familial tend à être équilibré et plus la probabilité d'approbation du crédit est élevée.Pour ceux qui souhaitent acheter une maison avec un financement, cet indicateur joue un rôle fondamental, car il influence directement le montant que la banque pourra prêter.À titre de référence, un taux d'effort jusqu'à 35% est généralement considéré comme sain. À mesure qu'il se rapproche ou dépasse les 50%, l'effort devient élevé et le risque que le crédit ne soit pas approuvé augmente considérablement.Il est important de noter que tous les revenus ne sont pas considérés de la même manière. Les composants variables ou non récurrents — tels que les indemnités, primes, commissions, travail supplémentaire ou revenus en nature — peuvent être considérés uniquement partiellement ou à travers une moyenne de plusieurs mois.Pour obtenir une simulation plus réaliste, utilisez de préférence votre revenu net fixe et récurrent.Dans le simulateur, vous pouvez également choisir la limite de taux d'effort de référence (45% ou 50%) pour comprendre comment ce choix influence le montant maximum que vous pouvez financer.
Le revenu net moyen mensuel est le montant moyen que le ménage a disponible chaque mois pour faire face à ses dépenses, après impôts et contributions obligatoires.Cet indicateur est utilisé dans l'analyse de la capacité financière du ménage, étant l'un des éléments pris en compte dans l'évaluation des demandes de crédit.
Le calcul est effectué en additionnant tous les revenus nets annuels récurrents du ménage et en divisant ce montant par 12 mois.Formule : Revenu Net Moyen Mensuel = Total des Revenus Nets Annuels ÷ 12
Parce que l'objectif est de déterminer un montant moyen mensuel. Les salariés reçoivent, en règle générale, 14 rémunérations par an (12 salaires, prime de vacances et prime de Noël). Ainsi, pour refléter correctement le revenu moyen disponible, il est nécessaire de répartir ce revenu annuel sur les 12 mois de l'année.Exemple : un salarié qui reçoit 1 500 € nets par mois aura normalement 12 salaires de 1 500 €, 1 prime de vacances de 1 500 € et 1 prime de Noël de 1 500 €. Le total annuel est de 1 500 € × 14 = 21 000 €, et le revenu net moyen mensuel est de 21 000 € ÷ 12 = 1 750 €.Si les primes sont payées en douzièmes, il suffit de considérer le montant net mensuel effectivement reçu, car le calcul intègre déjà ces montants.
On considère le salaire net annuel, y compris les primes de vacances et de Noël.Formule : (Salaire net mensuel × 14) ÷ 12Exemple : pour un salaire net mensuel de 1 800 €, le revenu net moyen mensuel est (1 800 € × 14) ÷ 12 = 2 100 €.
Dans la phase de pré-analyse, on considère, par simplification, que le revenu net correspond à 75% du chiffre d'affaires brut annuel. Ce pourcentage vise à refléter, de manière approximative, les coûts de l'activité, les contributions obligatoires et la fiscalité.Formule : (Chiffre d'affaires Brut Annuel × 75%) ÷ 12Exemple : pour un chiffre d'affaires annuel de 60 000 €, le revenu net considéré est de 60 000 € × 75% = 45 000 €, et le revenu net moyen mensuel est de 45 000 € ÷ 12 = 3 750 €.
Dans ces cas, le chiffre d'affaires ne doit pas être utilisé comme revenu. Un établissement peut facturer des centaines de milliers d'euros par an, mais une grande partie de ce montant est destinée au paiement des marchandises, salaires, loyers, énergie, impôts et autres coûts d'exploitation. Pour les besoins de la pré-analyse, on considère, par simplification, que le revenu net correspond à 15% du chiffre d'affaires brut annuel.Formule : (Chiffre d'affaires Brut Annuel × 15%) ÷ 12Exemple : pour un chiffre d'affaires annuel de 360 000 €, le revenu net considéré est de 360 000 € × 15% = 54 000 €, et le revenu net moyen mensuel est de 54 000 € ÷ 12 = 4 500 €.
Il faut considérer le revenu qui entre effectivement dans le ménage, notamment la rémunération mensuelle et la distribution régulière des bénéfices, lorsqu'elle existe.Le chiffre d'affaires de l'entreprise ne correspond pas au revenu du ménage.
On considère le montant net annuel de la pension, y compris les éventuelles primes, divisé par 12 mois.
On considère le revenu net annuel obtenu à travers les loyers perçus, divisé par 12.
Oui. Tous les revenus récurrents qui contribuent régulièrement au budget familial doivent être inclus, à condition qu'ils puissent être prouvés.
Les revenus occasionnels ou extraordinaires ne doivent pas être pris en compte.Exemples :• vente de biens immobiliers ;• vente de voitures ;• héritages ;• indemnités ponctuelles ;• primes occasionnelles ;• retraits d'économies ;• autres revenus non récurrents.
Il faut additionner tous les revenus nets annuels de chaque membre du ménage et diviser le total par 12 mois.Exemple : considérez un ménage avec l'élément A (salarié, salaire net de 1 700 €/mois), l'élément B (travailleur indépendant, chiffre d'affaires annuel de 48 000 €) et des loyers de 6 000 €/an. L'élément A contribue avec 1 700 € × 14 = 23 800 €, l'élément B avec 48 000 € × 75% = 36 000 €, et les loyers avec 6 000 €. Le total annuel est de 23 800 € + 36 000 € + 6 000 € = 65 800 €, et le revenu net mensuel moyen est de 65 800 € ÷ 12 = 5 483,33 €.
Parce qu'il permet d'évaluer correctement la capacité financière du ménage.Il élimine les distorsions provoquées par le paiement des primes de vacances et de Noël, par la saisonnalité de certaines activités, par des mois avec plus ou moins de chiffre d'affaires et par des revenus extraordinaires.De cette manière, on obtient une vision plus réaliste de la capacité économique du ménage.
Non. Cette méthodologie est destinée à la pré-analyse financière et permet d'estimer rapidement le revenu net mensuel moyen du ménage.L'analyse définitive dépendra toujours de la documentation exigée par l'institution financière, notamment les déclarations fiscales, les avis d'imposition, les bulletins de salaire, les états financiers ou d'autres éléments permettant de confirmer le revenu effectivement perçu.
Le LTV (de l'anglais loan-to-value) est le pourcentage de la valeur du bien que la banque est prête à financer. La partie restante doit être assurée par vous, par le biais de capital propre.Les valeurs habituelles sont :• 90% pour une résidence principale (apport de 10%) ;• 80% pour une résidence secondaire (apport de 20%) ;• jusqu'à 100% pour les jeunes éligibles à la garantie publique de l'État, dans les limites de la mesure.Plus le LTV est bas, plus l'apport nécessaire est élevé. C'est pourquoi une résidence secondaire exige, en principe, une épargne supérieure à celle d'une première résidence.
Lorsque nous achetons une maison, il est fréquent d'oublier les coûts qui s'ajoutent au prix du bien et qui, souvent, représentent une facture considérable.Le simulateur les présente de manière détaillée pour que vous puissiez planifier votre budget sans surprises.Parmi ces coûts se trouvent :• IMT (Impôt Municipal sur les Transmissions Oneruses de Biens Immobiliers) ;• Droit de timbre sur l'achat du bien ;• Droit de timbre sur le crédit ;• commission bancaire et frais d'évaluation ;• acte notarié et enregistrements.Il est important de garder à l'esprit qu'il y a des montants qui ne peuvent pas être financés par la banque, notamment l'apport et les impôts. Ceux-ci doivent être supportés avec des capitaux propres, raison pour laquelle le simulateur montre le capital effectif qui vous reste pour l'apport après déduction de ces dépenses.
L'IMT est l'impôt payé à l'État chaque fois qu'il y a un changement de propriétaire d'un bien immobilier.Il est liquidé avant l'acte notarié et son montant dépend de plusieurs facteurs :• valeur du bien ;• localisation (Continent ou Régions Autonomes) ;• finalité (résidence principale ou secondaire) ;• âge de l'acheteur.L'impôt est calculé par tranches progressives et s'applique toujours sur la plus élevée de deux valeurs : la valeur d'acquisition déclarée dans l'acte notarié ou la Valeur Patrimoniale Taxable (VPT).À chaque tranche correspond un taux (entre 0% et 8%) et, dans la plupart des cas, une déduction.
La déduction est une sorte de remise appliquée dans le calcul de l'IMT, rendant la progression des tranches plus équitable.Exemple :Imaginez que vous achetez une résidence principale sur le Continent pour 200 000 €.Cette valeur se situe dans une tranche avec un taux de 7%, ce qui correspondrait à 14 000 €.Cependant, cette tranche bénéficie d'une déduction de 10 457,96 €.Ainsi, l'IMT effectivement payé est de 3 542,04 €, et non de 14 000 €.
Lors de l'achat d'une maison, il existe deux tranches de droit de timbre, et le simulateur distingue les deux.La première s'applique à l'achat du bien et correspond à 0,8% de la valeur d'acquisition. Pour une maison de 200 000 €, cela correspond à 1 600 €.La seconde s'applique uniquement lorsqu'il y a un financement bancaire et s'applique au montant du prêt, et non à la valeur totale du bien.Ainsi, plus le montant financé est faible, plus cette tranche d'impôt est réduite.
Depuis 2024, les jeunes jusqu'à 35 ans peuvent bénéficier d'une exonération de l'IMT et du droit de timbre lors de l'achat de leur première résidence principale.En 2026, les limites sont :• Jusqu'à 330 539 € : exonération totale de l'IMT et du droit de timbre.• Entre 330 539 € et 660 982 € : exonération partielle, ne payant que sur la partie qui dépasse 330 539 €.• Au-dessus de 660 982 € : aucune exonération.Dans les Régions Autonomes, les limites sont supérieures :• Exonération totale jusqu'à 413 174 € ;• Exonération partielle jusqu'à 826 228 €.
Pour bénéficier de l'exonération, l'acheteur doit avoir jusqu'à 35 ans à la date de l'acte notarié et être en train d'acquérir sa première résidence principale.De plus, il ne peut pas être propriétaire ni copropriétaire d'un autre bien immobilier, ni l'avoir été dans les trois années précédentes.Les jeunes considérés comme dépendants aux fins de l'impôt sur le revenu l'année de l'achat sont également exclus.Il n'existe aucune limite de revenus pour bénéficier de cette mesure.
Oui, en règle générale.Bien que les taux d'IMT soient les mêmes que sur le Continent, les tranches de valeur sont plus élevées dans les Régions Autonomes.En pratique, cela signifie que l'impôt commence à être payé uniquement pour des biens de valeur supérieure, réduisant souvent l'IMT lors d'un achat équivalent.Le simulateur applique automatiquement le tableau correspondant à la région sélectionnée.
Lorsqu'il y a deux acheteurs et qu'un seul remplit les conditions de l'IMT Jeune, le bénéfice s'applique uniquement à la part de cet acheteur.L'acheteur non éligible paie l'IMT et le droit de timbre correspondant à sa part de l'acquisition.Exemple :Dans un achat en parts égales, si un seul acheteur est éligible, cet acheteur bénéficie de l'exonération pour sa moitié, tandis que l'autre paie les impôts relatifs à sa part.Le simulateur effectue automatiquement ce calcul proportionnel, en fonction du nombre d'acheteurs et d'acheteurs jeunes indiqués.
Non. Le simulateur présente une estimation basée sur les données introduites et les tableaux officiels en vigueur.La valeur finale peut varier en fonction des avantages fiscaux applicables, de la différence entre la valeur déclarée et la Valeur Patrimoniale Taxable (VPT) ou des conditions spécifiques proposées par chaque institution bancaire.La simulation constitue uniquement un outil d'aide à la planification et ne représente ni une proposition de crédit ni un calcul fiscal contraignant.Pour obtenir des valeurs définitives, vous devez confirmer l'information auprès de la banque et de l'Autorité Fiscale.