Hay nuevas medidas fiscales para la vivienda

¿Estamos listos para lo que se avecina?

Portugal ha vivido, en los últimos años, una tensión creciente entre quienes quieren comprar casa y quienes realmente pueden hacerlo. Los precios subieron, el alquiler se encareció, la construcción no acompañó la demanda y las familias se fueron sintiendo cada vez más presionadas. El Estado intentó responder con varias medidas a lo largo del tiempo, con resultados mixtos.

Ahora, con la publicación del nuevo decreto-ley de vivienda (n.º 97/2026), ha llegado un nuevo paquete legislativo que cambia las reglas del juego, para familias, inversores, propietarios e inquilinos. Y hay una segunda pieza en este rompecabezas, menos comentada pero igualmente decisiva: la intención del Banco de Portugal de alterar los límites de la tasa de esfuerzo en el crédito hipotecario.

No soy partidario de celebrar legislación antes de verla aplicada. Ya hemos visto demasiadas «reformas» que se quedaron en el papel. Pero este conjunto de cambios merece un análisis cuidadoso, porque hay en él un cambio de dirección que conviene entender antes de tomar decisiones.

La señal más clara de este decreto es esta: el Estado entendió que el problema de la vivienda en Portugal no es solo el acceso a la compra. Es sobre todo de oferta. Y trató de atacar ambos lados simultáneamente.

Lo que cambia con el nuevo decreto-ley

Del lado de la construcción, la medida más inmediata es la reducción del IVA al 6% en obras de construcción y rehabilitación, hasta 2029. El detalle que mucha gente no notó: esta tasa ya no queda reservada solo para quienes compran para vivienda propia permanente. Eso es relevante porque elimina uno de los mayores obstáculos a la inversión privada en vivienda para alquiler, la penalización fiscal en la fase de construcción.

Al mismo tiempo, quienes no son residentes en Portugal y compran casa pasan a pagar IMT a la tasa única del 7,5%, salvo si la alquilan con renta moderada o se convierten en residentes en el plazo de 2 años. El mensaje es claro: queremos inversión en vivienda para alquilar, no en inmuebles que quedan cerrados.

Para las familias e inquilinos

Hay dos señales positivas. Los inquilinos podrán deducir más rentas en el IRS, 900 € en 2026 y 1000 € a partir de 2027. No es transformador, pero es un alivio real. Y las rentas que no superen el 80% de la renta mediana del municipio (por tipología, según el INE) quedan exentas de IRS en el nuevo régimen de alquiler accesible, en vigor desde el 1 de septiembre de 2026, lo que puede estimular a los propietarios a bajar las rentas pedidas.

Para los propietarios

El gran cambio es la tributación de las rentas al 10% cuando la renta no supera los 2300 € al mes, en contratos nuevos y antiguos, para las rentas recibidas de 2026 a 2029. Hace mucho que esta carga fiscal era un argumento para mantener inmuebles fuera del mercado de alquiler. Si la medida funciona, y va acompañada de estabilidad jurídica, puede traer más casas al mercado.

Para los inversores

El punto más interesante es la creación de un nuevo régimen fiscal, el CIA, con beneficios hasta 25 años para quienes construyan, compren o rehabiliten inmuebles para alquiler residencial. Combinado con la exención de plusvalías en el IRS cuando hay reinversión en vivienda para alquiler, el Estado está intentando crear un modelo de negocio atractivo para que el capital privado entre en este segmento de forma estructurada.

La dirección es correcta. El incentivo al alquiler, la desburocratización fiscal para quienes quieren construir y el estímulo a la oferta son, en teoría, las palancas correctas. El problema histórico en Portugal no fue la falta de intención legislativa, fue la falta de ejecución, de estabilidad y de claridad.

La posición del Banco de Portugal

Actualización (agosto de 2026): el Banco de Portugal confirmó el cambio. Desde el 1 de agosto de 2026 recomienda a los bancos que el total de los gastos mensuales con crédito no supere el 45% del ingreso neto (antes, 50%), con un pequeño margen de excepciones. Para una pareja con 2500 €/mes, el límite recomendado pasa de 1250 € a 1125 €.

El Estado da con una mano, el Banco de Portugal quita con la otra

Como mencioné anteriormente, hay una segunda pieza en este rompecabezas que no puede ser ignorada.

Al mismo tiempo que el Gobierno publica medidas para estimular la compra y el alquiler, el Banco de Portugal estudia una alteración a las reglas de cálculo de la tasa de esfuerzo, el DSTI (Debt Service-to-Income). En el momento en que se escribió este artículo, el límite era del 50% y la propuesta sobre la mesa apuntaba al 40% al 45%.

Parece una diferencia pequeña en el papel. Pero en realidad no lo es.

Ejemplo práctico de una pareja con 2500 €/mes

Piensa en una pareja con ingreso neto conjunto de 2500 €/mes. Bajo las reglas de entonces, el límite sería de 1250 € (50%). Con un límite del 40%, bajaría a 1000 €. Serían 250 € menos de capacidad de crédito mensual, lo que, en términos de capital financiado, puede representar menos 40 a 60 mil euros de crédito hipotecario aprobado, dependiendo del plazo y la tasa.

En un mercado donde el precio mediano de un inmueble en Coimbra, Oporto o Lisboa ya está muy por encima de los 200 000 €, esta diferencia no es marginal. Es determinante.

La contradicción que nadie dice en voz alta

El Gobierno reduce el IVA en la construcción, crea beneficios fiscales para el alquiler, facilita la inversión privada. Todo esto apunta a un mercado más activo, con más transacciones, más crédito, más vivienda disponible.

El Banco de Portugal, por su parte, se mueve en la dirección contraria: quiere garantizar que los bancos no vuelvan a tener carteras de crédito sobrecargadas por familias con tasas de esfuerzo excesivas. El argumento prudencial es legítimo, nadie quiere repetir los errores de 2008. Pero el momento crea una tensión real entre política económica y política habitacional que aún no tiene respuesta clara.

Quién sale más penalizado

Los más afectados serán los que están en el umbral de acceso al crédito: jóvenes con ingresos medios, familias monoparentales, compradores de primera vivienda sin apoyo familiar. Precisamente el perfil que las medidas del Decreto-Ley n.º 97/2026 intentan proteger. La ironía es difícil de ignorar.

Los inversores con mayor solidez financiera y los compradores con inmuebles ya pagados sentirán menos este impacto. Para ellos, la ecuación cambia poco. Para quienes están empezando, cambia mucho.

Más que nuevas leyes, el mercado necesita claridad y acompañamiento especializado

Lo que va a determinar el éxito de estas medidas es su aplicación práctica: los municipios licenciando más rápido, los bancos financiando con criterio y los propietarios e inversores confiando en que las reglas se mantienen.

Es en este escenario, en el que las reglas «tiran» en direcciones opuestas, que el acompañamiento especializado pasa a ser indispensable y decisivo.

Saber si tienes margen de tasa de esfuerzo, cómo estructurar el crédito existente para liberar capacidad de financiación, o si tiene más sentido consolidar deudas antes de pedir un nuevo crédito hipotecario. Estas son decisiones que determinan si puedes, o no, comprar, invertir o cambiar de casa en los próximos 12 meses.

Porque al final, lo que puede abrir oportunidades para unos, puede hacer el acceso más difícil para otros. Y en un mercado donde las reglas cambian tan rápido, entender el impacto futuro de cada decisión marca toda la diferencia.

Nos vemos pronto,
Ricardo Ferreira