GRATIS
¿Cuál es el valor máximo de la casa que puedo comprar?
Descubre el valor máximo de la casa que puedes comprar con tu situación financiera
Cargando página
Valor Máximo de la Casa--
Financiamiento Máximo--
Resultado
Esperando simulación
Rellena los datos necesarios y haz clic en "Simular" para calcular el valor máximo de la vivienda, el financiamiento disponible y los costos asociados a la compra.¡Personaliza tu simulación!
Nuestro simulador te ayuda a entender, en un solo lugar, qué casa puedes comprar y cuánto te costará.A partir de tus ingresos, los cargos mensuales, el capital propio disponible y el plazo del crédito, el simulador calcula el valor máximo del inmueble que puedes adquirir, la cuota mensual estimada, tu tasa de esfuerzo y todos los impuestos y costos asociados a la compra (IMT, Impuesto de Sello, comisiones y registros).A diferencia de un simulador que calcula solo un impuesto aislado, este te muestra el cuadro completo: no solo cuánto vas a pagar, sino también si, con tus ingresos y ahorros, puedes efectivamente comprar la casa que deseas.
Es el valor más alto de inmueble que puedes comprar teniendo en cuenta tu situación.Ese valor está limitado por dos factores simultáneamente:• El capital propio, es decir, el ahorro que tienes disponible para la entrada. Hay una parte del inmueble que el banco no financia (por regla, 10% en el caso de la vivienda propia permanente), y esa parte tiene que salir de tu bolsillo.• Los ingresos, que determinan tu capacidad de pago. Incluso con una buena entrada, los ingresos definen hasta cuánto el banco te presta a través de la tasa de esfuerzo.El simulador siempre considera el factor más restrictivo de los dos.Es decir, el valor máximo presentado es aquel que respeta simultáneamente tu ahorro y tu capacidad para soportar la cuota mensual.
Esta es una de las situaciones más importantes de comprender.Cuando el factor que te está limitando es el capital propio (la entrada), ganar más no te da acceso a una casa más cara, porque el problema no es tu capacidad de pagar la cuota, sino el dinero que tienes disponible para la entrada.Imagina que tienes 20.000 € de ahorro para comprar una vivienda propia permanente, donde el banco financia hasta el 90%.Esos 20.000 € corresponden al 10% de entrada de un inmueble de 200.000 €. Incluso si tus ingresos aumentan, seguirás limitado a ese valor, porque no dispones de más capital para la entrada.En ese caso, lo que te permite comprar una casa más cara no es aumentar los ingresos, sino aumentar el ahorro.Ya cuando el factor limitante son los ingresos, ocurre lo inverso: el valor de la casa aumenta si los ingresos suben y disminuye si los ingresos bajan, manteniendo la cuota dentro del límite de la tasa de esfuerzo.
La tasa de esfuerzo es el porcentaje de los ingresos mensuales netos que queda comprometido con el pago de cargos y cuotas de crédito. Es uno de los principales indicadores utilizados por los bancos para evaluar el riesgo de un préstamo.Cuanto más baja sea la tasa de esfuerzo, más equilibrado tiende a ser el presupuesto familiar y mayor es la probabilidad de aprobación del crédito.Para quien pretende comprar casa con recurso a financiamiento, este indicador asume un papel fundamental, porque influye directamente en el monto que el banco podrá prestar.Como referencia, una tasa de esfuerzo hasta el 35% se considera generalmente saludable. A medida que se aproxima o supera el 50%, el esfuerzo se vuelve elevado y aumenta significativamente el riesgo de que el crédito no sea aprobado.Es importante tener en cuenta que no todos los ingresos se consideran de la misma forma. Componentes variables o no recurrentes — como ayudas de costo, premios, comisiones, trabajo suplementario o ingresos en especie — pueden ser considerados solo parcialmente o a través de un promedio de varios meses.Para obtener una simulación más realista, utiliza preferentemente tus ingresos netos fijos y recurrentes.En el simulador, puedes aún elegir el límite de tasa de esfuerzo de referencia (45% o 50%) para entender cómo esa elección influye en el valor máximo que puedes financiar.
El ingreso neto medio mensual es el valor medio que el hogar tiene disponible cada mes para hacer frente a sus gastos, después de impuestos y contribuciones obligatorias.Este indicador se utiliza en el análisis de la capacidad financiera del hogar, siendo uno de los elementos considerados en la evaluación de solicitudes de crédito.
El cálculo se realiza sumando todos los ingresos netos anuales recurrentes del hogar y dividiendo ese valor por 12 meses.Fórmula: Ingreso Neto Medio Mensual = Total de Ingresos Netos Anuales ÷ 12
Porque el objetivo es obtener un valor medio mensual. Los trabajadores por cuenta ajena reciben, por regla general, 14 remuneraciones por año (12 salarios, subsidio de vacaciones y subsidio de Navidad). Así, para reflejar correctamente el ingreso medio disponible, es necesario distribuir ese ingreso anual por los 12 meses del año.Ejemplo: un trabajador que reciba 1.500 € netos por mes tendrá normalmente 12 salarios de 1.500 €, 1 subsidio de vacaciones de 1.500 € y 1 subsidio de Navidad de 1.500 €. El total anual es 1.500 € × 14 = 21.000 €, y el ingreso neto medio mensual es 21.000 € ÷ 12 = 1.750 €.Si los subsidios se pagan en duodécimos, basta con considerar el valor neto mensual efectivamente recibido, pues el cálculo ya incorpora esos montos.
Se considera el salario neto anual, incluyendo los subsidios de vacaciones y de Navidad.Fórmula: (Salario neto mensual × 14) ÷ 12Ejemplo: para un salario neto mensual de 1.800 €, el ingreso neto medio mensual es (1.800 € × 14) ÷ 12 = 2.100 €.
En la fase de pre-análisis se considera, por simplificación, que el ingreso neto corresponde al 75% de la facturación bruta anual. Este porcentaje busca reflejar, de forma aproximada, los costos de la actividad, contribuciones obligatorias y tributación.Fórmula: (Facturación Bruta Anual × 75%) ÷ 12Ejemplo: para una facturación anual de 60.000 €, el ingreso neto considerado es 60.000 € × 75% = 45.000 €, y el ingreso neto medio mensual es 45.000 € ÷ 12 = 3.750 €.
En estos casos no debe utilizarse la facturación como ingreso. Un establecimiento puede facturar cientos de miles de euros por año, pero gran parte de ese valor se destina al pago de mercancías, salarios, renta, energía, impuestos y demás costos de explotación. Para efectos de pre-análisis se considera, por simplificación, que el ingreso neto corresponde al 15% de la facturación bruta anual.Fórmula: (Facturación Bruta Anual × 15%) ÷ 12Ejemplo: para una facturación anual de 360.000 €, el ingreso neto considerado es 360.000 € × 15% = 54.000 €, y el ingreso neto medio mensual es 54.000 € ÷ 12 = 4.500 €.
Debe considerarse el ingreso que efectivamente entra en el hogar, principalmente la remuneración mensual y la distribución regular de beneficios, cuando exista.El volumen de negocios de la empresa no corresponde al ingreso del hogar.
Se considera el valor neto anual de la pensión, incluyendo eventuales subsidios, dividido por 12 meses.
Se considera el ingreso neto anual obtenido a través de las rentas recibidas, dividido por 12.
Sí. Deben incluirse todos los ingresos recurrentes que contribuyan de forma regular al presupuesto familiar, siempre que puedan ser comprobados.
No deben ser considerados ingresos ocasionales o extraordinarios.Ejemplos:• venta de inmuebles;• venta de automóviles;• herencias;• indemnizaciones puntuales;• premios ocasionales;• retiradas de ahorros;• otros ingresos sin carácter recurrente.
Deben sumarse todos los ingresos netos anuales de cada miembro del hogar y dividir el total por 12 meses.Ejemplo: considere un hogar con el miembro A (trabajador por cuenta ajena, salario neto de 1.700 €/mes), el miembro B (trabajador independiente, facturación anual de 48.000 €) y rentas de 6.000 €/año. El miembro A contribuye con 1.700 € × 14 = 23.800 €, el miembro B con 48.000 € × 75% = 36.000 €, y las rentas con 6.000 €. El total anual es 23.800 € + 36.000 € + 6.000 € = 65.800 €, y el ingreso neto medio mensual es 65.800 € ÷ 12 = 5.483,33 €.
Porque permite evaluar correctamente la capacidad financiera del hogar.Elimina distorsiones provocadas por el pago de las pagas extra de verano y Navidad, por la estacionalidad de algunas actividades, por meses con mayor o menor facturación y por ingresos extraordinarios.De esta forma se obtiene una visión más realista de la capacidad económica del hogar.
No. Esta metodología está destinada a la pre-análisis financiera y permite estimar rápidamente el ingreso neto medio mensual del hogar.El análisis definitivo dependerá siempre de la documentación exigida por la institución financiera, como declaraciones de IRPF, notas de liquidación, recibos de sueldo, estados financieros u otros elementos que permitan confirmar el ingreso efectivamente percibido.
El LTV (del inglés loan-to-value) es el porcentaje del valor del inmueble que el banco está dispuesto a financiar. La parte restante debe ser asegurada por ti, a través de capital propio.Los valores habituales son:• 90% para vivienda habitual (entrada del 10%);• 80% para vivienda secundaria (entrada del 20%);• hasta 100% para jóvenes elegibles a la garantía pública del Estado, dentro de los límites de la medida.Cuanto menor sea el LTV, mayor será la entrada necesaria. Es por eso que una segunda vivienda exige, de entrada, un ahorro superior al de una primera vivienda.
Cuando compramos una casa, es frecuente olvidar los costes que se suman al precio del inmueble y que, muchas veces, representan una factura considerable.El simulador los presenta de forma detallada para que puedas planificar tu presupuesto sin sorpresas.Entre estos costes se encuentran:• IMT (Impuesto Municipal sobre las Transmisiones Onerosas de Inmuebles);• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la compra del inmueble;• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el crédito;• comisión bancaria y gastos de tasación;• escritura y registros.Es importante tener presente que hay valores que no pueden ser financiados por el banco, como la entrada y los impuestos. Estos deben ser soportados con capitales propios, razón por la cual el simulador muestra el capital efectivo que te queda para la entrada después de descontar estos gastos.
El IMT es el impuesto pagado al Estado siempre que existe un cambio de propietario de un inmueble.Se liquida antes de la escritura y su valor depende de varios factores:• valor del inmueble;• ubicación (Continente o Regiones Autónomas);• finalidad (vivienda habitual o secundaria);• edad del comprador.El impuesto se calcula por tramos progresivos y siempre se aplica sobre el mayor de dos valores: el valor de adquisición declarado en la escritura o el Valor Catastral (VPT).A cada tramo corresponde una tasa (entre 0% y 8%) y, en la mayoría de los casos, una cantidad a deducir.
La cantidad a deducir es una especie de descuento aplicado en el cálculo del IMT, haciendo la progresión de los tramos más justa.Ejemplo:Imagina que compras una vivienda habitual en el Continente por 200.000 €.Este valor se encuadra en un tramo con tasa del 7%, lo que correspondería a 14.000 €.Sin embargo, ese tramo se beneficia de una cantidad a deducir de 10.457,96 €.Así, el IMT efectivamente pagado es de 3.542,04 €, y no de 14.000 €.
En la compra de casa existen dos partes del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y el simulador distingue ambas.La primera incide sobre la compra del inmueble y corresponde al 0,8% del valor de adquisición. En una casa de 200.000 €, corresponde a 1.600 €.La segunda se aplica solo cuando existe financiación bancaria y recae sobre el monto del préstamo, no sobre el valor total del inmueble.Así, cuanto menor sea el monto financiado, menor será esta parte del impuesto.
Desde 2024, los jóvenes hasta 35 años pueden beneficiarse de la exención de IMT y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la compra de la primera vivienda habitual.En 2026, los límites son:• Hasta 330.539 €: exención total de IMT e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.• Entre 330.539 € y 660.982 €: exención parcial, pagando solo sobre la parte que excede 330.539 €.• Por encima de 660.982 €: no existe ninguna exención.En las Regiones Autónomas los límites son superiores:• Exención total hasta 413.174 €;• Exención parcial hasta 826.228 €.
Para beneficiarse de la exención, el comprador debe tener hasta 35 años en la fecha de la escritura y estar adquiriendo su primera vivienda habitual.Además, no puede ser propietario ni copropietario de otro inmueble, ni haberlo sido en los tres años anteriores.También quedan excluidos los jóvenes considerados dependientes a efectos de IRPF en el año de la compra.No existe ningún límite de ingresos para beneficiarse de esta medida.
Sí, por regla general.Aunque las tasas de IMT son iguales a las del Continente, los tramos de valor son más elevados en las Regiones Autónomas.En la práctica, eso significa que el impuesto comienza a pagarse solo para inmuebles de valor superior, reduciendo frecuentemente el IMT en una compra equivalente.El simulador aplica automáticamente la tabla correspondiente a la región seleccionada.
Cuando existen dos compradores y solo uno reúne los requisitos del IMT Joven, el beneficio se aplica solo a la cuota de ese comprador.El comprador no elegible paga el IMT y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados correspondientes a su parte de la adquisición.Ejemplo:En una compra en partes iguales, si solo un comprador es elegible, ese comprador se beneficia de la exención respecto a su mitad, mientras que el otro paga los impuestos relativos a su cuota.El simulador efectúa automáticamente este cálculo proporcional, de acuerdo con el número de compradores y de compradores jóvenes indicado.
No. El simulador presenta una estimación basada en los datos introducidos y en las tablas oficiales vigentes.El valor final podrá variar en función de beneficios fiscales aplicables, de la diferencia entre el valor declarado y el Valor Catastral (VPT) o de las condiciones específicas propuestas por cada institución bancaria.La simulación constituye solo una herramienta de apoyo a la planificación y no representa una propuesta de crédito ni un cálculo fiscal vinculante.Para obtener valores definitivos, deberás confirmar la información junto al banco y la Autoridad Tributaria.