Saltar para o conteúdo
CrediSegur — página inicial
Simuladores41
Todas as ferramentasSimulação grátis · 2 minutos · sem dados pessoais

Este imóvel compensa?

Descobre o que sobra por mês depois do crédito, das despesas e do IRS, com o regime fiscal mais favorável já escolhido. Ou calcula quanto podes oferecer, ou o lucro de comprar, fazer obras e vender.
  • Intermediário de crédito e agente de seguros registado no BdP e na ASF
  • Sem dados pessoais para simular
  • Serviço de intermediação sem custos para ti
O que queres saber?

Três perguntas e ficas a saber se o imóvel se paga a si próprio

€

€/mês

€

Se não souberes, contamos com 20% do preço, o habitual para investimento.
Contamos com 1 mês por ano sem inquilino, despesas habituais, o regime de IRS mais favorável e crédito à taxa de referência (pressuposto). Podes mudar tudo em «Em detalhe».

Como fazemos a conta

Vemos quanto rende uma casa para arrendar, depois de custos, crédito e impostos.

  1. Quanto investes

    Preço, IMT para habitação que não é própria e permanente, Imposto do Selo, escritura, obras e entrada.Regra legal · CIMT, art.º 17.º; Os teus dados

  2. Quanto sobra por ano

    Rendas menos IMI, condomínio, manutenção, seguros e juros do crédito. O IRS das rendas depende da duração do contrato e do regime (renda moderada ou arrendamento acessível).Regra legal · CIRS, art.º 72.º; DL n.º 97/2026

  3. A rentabilidade

    Bruta, líquida e sobre o dinheiro que puseste. A valorização da casa é hipotética e entra só na venda, depois de mais-valias.Pressuposto

Casos ilustrativos

Ilustração: Duarte e Madalena
Exemplo ilustrativo

O Duarte e a Madalena descobriram que o regime de IRS fazia a diferença.

Querem comprar um T2 no Seixal por 180 000 € para arrendar por 950 € por mês, com 36 000 € de entrada. Com a taxa geral de IRS (25%), faltariam 111 € por mês. Como a renda cabe na renda moderada, pagam 10%: a falta desce para 2 € por mês. Com uma margem do banco 0,3 pontos mais baixa, sobram 23 €.

Rendibilidade líquida 4,2%

Sobra por mês−2 €/mês

Sobra por mês
−2 €/mês
com o IRS a 10%
Rendibilidade líquida
4,2%
por ano
Dinheiro a pôr
43 916 €
entrada, impostos e custos
Exemplo representativo
TAEG
4,55%
TAN variável
3,672%
MTIC
259 161,79 €
Crédito habitação de 144 000,00 € a 30 anos, garantido por hipoteca: 360 prestações mensais de 660,53 €, a que acrescem seguros de vida e multirriscos de 43,80 € por mês, exigidos para obter o crédito nestas condições. TAN variável de 3,672%: Euribor a 6 meses de 2,922% (média de setembro de 2026) + spread de 0,75%. TAEG de 4,55%. Custo total do crédito de 115 161,79 €; montante total imputado ao consumidor (MTIC) de 259 161,79 €. A TAEG e o MTIC incluem os seguros, comissões iniciais de 988,00 € (com Imposto do Selo de 4%) e o Imposto do Selo de 864,00 € sobre o capital. Inclui o Imposto do Selo de 4% sobre os juros, devido num crédito para arrendar (a isenção do art. 7.º do CIS cobre só a habitação própria). Valores calculados pelo simulador, com a taxa constante durante todo o prazo. Não correspondem à oferta de nenhuma instituição de crédito; as condições vinculativas constam da Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Aviso do Banco de Portugal n.º 5/2024.
Caso ilustrativo: personagens, valores e condições são fictícios. Valores calculados pelo simulador com a taxa de referência de 3,7% (pressuposto, não é proposta de crédito) e as regras fiscais de 2026, que podem mudar; o imposto depende da situação de cada pessoa. Não é aconselhamento fiscal nem de investimento. A concessão de crédito está sujeita à aprovação da instituição de crédito.
Ilustração: Laura
Exemplo ilustrativo

A Laura sabia a renda. Faltava saber o preço certo.

Encontrou em Loures um apartamento que se arrenda por 900 € por mês e quer 5% líquidos por ano. Com estes pressupostos, o simulador mostra-lhe que o preço que dá esse valor é 144 433 €. O preço pedido é de 150 000 €: fica 5 567 € acima desse valor.

Preço pedido 150 000 €

Preço máximo144 433 €

Preço máximo
144 433 €
para 5% líquidos
Preço pedido
150 000 €
pelo vendedor
Diferença para o preço pedido
5 567 €
Preço acima do valor-alvo
Caso ilustrativo: personagem, valores e condições são fictícios. Valores calculados pelo simulador com pressupostos de despesas, a taxa de referência de 3,7% e as regras fiscais de 2026, que podem mudar; o imposto depende da situação de cada pessoa. Não é aconselhamento fiscal nem de investimento.
Ilustração: Artur
Exemplo ilustrativo

O Artur fez as contas também ao cenário em que tudo corre pior.

Compra em Coimbra um apartamento antigo por 140 000 €, numa zona de reabilitação urbana, e faz 35 000 € de obras com IVA a 6%. Conta vender por 230 000 € em 8 meses. Depois de impostos, custos e IRS da mais-valia, ficaria com 27 614 €, 15% sobre o dinheiro que pôs. No cenário prudente, ficaria com 15 362 €.

Cenário prudente +15 362 €

Lucro líquido+27 614 €

Lucro líquido
+27 614 €
15% sobre o capital
Cenário prudente
+15 362 €
venda mais baixa, obras mais caras, mais meses
Obras com IVA
37 100 €
IVA a 6% (reabilitação urbana), sem crédito
Caso ilustrativo: personagem, valores e condições são fictícios. Regras fiscais de 2026, que podem mudar; o imposto depende da situação de cada pessoa e, se a revenda for atividade habitual, o lucro pode ser tributado como rendimento empresarial. Não é aconselhamento fiscal nem de investimento.
*Exemplo ilustrativo e não vinculativo, com personagens e valores fictícios, que não correspondem à oferta de nenhuma instituição de crédito. Não constitui uma proposta de crédito nem substitui a análise da situação financeira e pessoal de cada cliente, nem a aprovação da instituição de crédito mutuante. Os valores de TAN, TAEG e MTIC são apresentados nos termos do DL n.º 74-A/2017 e do Aviso do Banco de Portugal n.º 5/2024; os valores efetivos são calculados pela instituição de crédito mutuante na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). CrediSegur (CRRF – Brokerage, Lda.) — intermediário de crédito vinculado registado no Banco de Portugal com o n.º 0001290.

Mitos

  • Mito«Uma casa arrendada dá um rendimento garantido.»Há meses sem inquilino, rendas em atraso, obras e mudanças de lei.O que fazer: simula com alguns meses vazios por ano e uma reserva para obras.Fonte: cálculo do simulador.
  • Mito«A rentabilidade bruta é o que eu ganho.»Depois de IMI, condomínio, seguros, manutenção e IRS, o que fica é bem menos.O que fazer: decide pela rentabilidade líquida que o simulador mostra.Fonte: cálculo do simulador.
  • Depende«Com crédito ganho sempre mais.»O crédito aumenta os ganhos quando a renda paga bem acima dos juros, e aumenta as perdas quando não paga.O que fazer: testa o investimento com uma taxa de juro mais alta.Fonte: cálculo do simulador.
  • Verdade«As despesas com a casa abatem às rendas.»Obras de conservação e manutenção, condomínio e IMI abatem, se tiveres fatura.O que fazer: pede fatura com o teu NIF em todas as despesas da casa arrendada.Fonte: CIRS, art.º 41.º.

O próximo passo

Já tens esta resposta. Continua o percurso — cada ferramenta prepara a decisão seguinte.

Acompanhamento por um gestor CrediSegur

Um gestor CrediSegur acompanha o teu pedido junto das instituições com quem trabalhamos. O serviço de intermediação não tem custos para ti.

Perguntas frequentes

A taxa geral é de 25%. Contratos de 5 a 10 anos pagam 15%, de 10 a 20 anos 10% e de mais de 20 anos 5%. Com renda moderada (até 2,5 vezes o salário mínimo por mês), a taxa é de 10% até 2029. No arrendamento acessível (renda até 80% da mediana do concelho), as rendas ficam isentas. O simulador escolhe o mais favorável.
O IMI (contamos com 0,35% do valor patrimonial, ou 60% do preço se não o indicares), o condomínio, o seguro multirriscos e a manutenção. Estas despesas descontam à renda antes do IRS. A prestação do crédito não é despesa para o IRS: entra só nas contas do que sobra por mês.
O simulador faz as contas ao arrendamento de longa duração para habitação. O alojamento local tem regras próprias de licenciamento, de IRS e de custos, e rendimentos mais variáveis: confirma as regras com um contabilista antes de decidir.
Só quando a compra é feita por quem tem atividade de compra e venda de imóveis e o imóvel é revendido dentro do prazo legal. Se alguma condição falhar, o IMT é devido com juros. O Imposto do Selo da compra paga-se sempre. Confirma com o teu contabilista.
Dados oficiais verificados em 20/10/2026 · Fontes: Diário da República, Autoridade Tributária, Banco de Portugal, INE, Segurança Social, Assembleia da República · ver fontesDados do INE – Portugal, reutilizados ao abrigo da licença CC BY 4.0.
Nota importante: Simulação informativa com as regras fiscais de 2026 e pressupostos (renda, valorização, taxa de juro, despesas) que não são garantidos nem condições de nenhum banco. Não é aconselhamento financeiro, fiscal nem de investimento. Fontes: Art.º 72.º do CIRS e DL n.º 97/2026; Regime Simplificado de Arrendamento Acessível; CIRC, art.º 87.º (taxas de 2026, a confirmar com o contabilista); Regime Financeiro das Autarquias Locais, art.º 18.º (derrama); Valorização: BIS, preços residenciais em Portugal (via FRED), taxa média anual composta 2000–2025 (3,9 %); rendas: INE, IHPC — rendas efetivas da habitação, média anual 2015–2025 (3,2 %); comissão de venda: 5% + IVA, pressuposto da CrediSegur; CIMI, art.º 112.º (taxa de IMI). A CRRF – BROKERAGE, LDA (CrediSegur) é intermediário de crédito vinculado registado no Banco de Portugal (n.º 0001290) e agente de seguros registado na ASF (n.º 421571530); não cobra honorários pela intermediação de crédito.