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Simulador de IMT e Imposto do Selo
Estima o IMT (imposto municipal sobre as transmissões de imóveis) e o Imposto do Selo da compra de casa, com a isenção do IMT Jovem para quem cumpre as condições.- Intermediário de crédito e agente de seguros registado no BdP e na ASF
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O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto que se paga quando se compra um imóvel em Portugal. Incide sobre a transmissão do direito de propriedade e o seu valor depende do preço do imóvel, da taxa aplicável, da localização e da finalidade da compra.
O IMT aplica-se no momento da escritura da transação imobiliária, ou seja, quando a propriedade do imóvel muda de mãos. É nessa altura que tens de pagar o IMT e também o Imposto do Selo relativo à aquisição.
O IMT incide sobre o valor mais elevado entre o valor de aquisição (o preço da escritura) e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. É sobre esse valor, o maior dos dois, que se aplica a taxa correspondente.
O VPT (Valor Patrimonial Tributário) é o valor fiscal de um imóvel atribuído pela Autoridade Tributária (Finanças), usado como base para calcular impostos como o IMI e o IMT. Geralmente difere do valor de mercado e é calculado com base na área, localização e idade do imóvel.O VPT serve de referência para a cobrança de dois impostos: o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), cuja taxa anual, paga à câmara municipal, incide sobre o VPT; e o IMT, que no momento da compra é calculado com base no maior valor entre o preço de escritura e o VPT.
As taxas do IMT vão de 0% (habitação própria e permanente de menor valor) a 10% (adquirentes com domicílio em paraíso fiscal), consoante o valor do imóvel, a localização (Continente ou Regiões Autónomas), a finalidade da compra e o tipo de imóvel. Quanto mais elevado o valor do imóvel, maior a taxa aplicável. Desde 20 de maio de 2026, quem não é residente fiscal em Portugal paga uma taxa única de 7,5% na compra de habitação, sem isenções nem reduções, salvo se se tornar residente nos dois anos seguintes ou arrendar a casa com renda dentro dos limites da lei (Código do IMT, artigo 17.º, n.º 10).
Além do IMT, na compra de uma casa também é pago o Imposto do Selo relativo à aquisição. O Estado cobra 0,8% sobre o valor do imóvel. Por exemplo, numa casa de 200 000 €, o Imposto do Selo corresponde a 1 600 €.
Regra geral, sim. O Imposto do Selo de 0,8% é devido na aquisição de qualquer imóvel. A exceção são os jovens elegíveis para o benefício IMT Jovem, que podem ficar isentos do Imposto do Selo (total ou parcialmente) na compra da primeira habitação própria e permanente, dentro dos limites de valor previstos.
A parcela a abater é um «desconto» aplicado no cálculo do IMT.Imagina que compras uma casa no Continente por 200 000 €. A taxa aplicável é de 7%, o que corresponderia a 14 000 €. Contudo, esse escalão beneficia de uma parcela a abater de 10 457,96 €, o que reduz o IMT a pagar para 3 542,04 €.Os valores das parcelas a abater aumentam à medida que o valor do imóvel sobe, e variam também consoante o tipo de imóvel. Numa habitação própria e permanente, a parcela é maior do que numa segunda casa.
Não. Os dois últimos escalões de valor não têm parcela a abater, o que significa que os imóveis mais caros não beneficiam desta redução no valor final a pagar.
Existem duas situações principais que podem dar lugar à isenção de IMT: uma relacionada com o valor do imóvel (imóveis de menor valor destinados a habitação própria e permanente) e outra relacionada com a idade do comprador (o benefício IMT Jovem, na compra da primeira habitação própria e permanente).
Um imóvel destinado a habitação própria e permanente pode ficar isento de IMT se o seu valor (de escritura ou VPT) não ultrapassar 106 346 € no Continente, ou 132 933 € na Região Autónoma da Madeira ou dos Açores. Há ainda a isenção do IMT Jovem na primeira aquisição de habitação própria e permanente até 330 539 €, para quem tem até 35 anos, não é dependente para IRS e não teve casa nos três anos anteriores (vê as perguntas sobre o IMT Jovem).
Desde 2024, os jovens com idade igual ou inferior a 35 anos podem beneficiar da isenção de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria e permanente, desde que cumpram os requisitos.No Continente, a isenção total abrange imóveis cujo valor de transação seja até 330 539 €. Entre 330 539 € e 660 982 € há isenção parcial, com desconto no valor do IMT. Acima de 660 982 € deixa de haver benefício no IMT; no Imposto do Selo mantém-se a dedução correspondente à parte do valor até 330 539 €.Nas Regiões Autónomas, os limites são mais elevados: isenção total até 413 174 € e isenção parcial entre 413 174 € e 826 228 €. Acima deste último valor deixa de haver benefício no IMT; no Imposto do Selo mantém-se a dedução da parte até 413 174 €.A isenção caduca se, nos seis anos seguintes, a casa deixar de ser a tua habitação própria e permanente (salvo as exceções da lei).
Para beneficiar da isenção de IMT e Imposto do Selo, o comprador não pode: ter mais de 35 anos; ser considerado dependente para efeitos de IRS; ser proprietário de uma habitação ou de uma parcela de uma habitação; nem ter sido proprietário de uma habitação, ou de uma parcela, nos últimos três anos. O imóvel tem de se destinar à primeira habitação própria e permanente.
Quando só um dos compradores é elegível para o IMT Jovem, a isenção aplica-se só à parte dele. Se forem casados e a casa ficar bem comum, cada um conta com metade; nos outros casos, conta a quota de cada um. A outra parte paga as taxas normais, e o mesmo vale para o Imposto do Selo.
A finalidade do imóvel afeta as taxas e os benefícios aplicáveis. A habitação própria e permanente tem tabelas mais favoráveis e é a única que dá acesso à isenção IMT Jovem. A habitação secundária tem parcelas a abater menores, resultando num IMT mais alto. Prédios rústicos, urbanos e aquisições abrangidas por regimes de paraíso fiscal têm taxas próprias e não beneficiam do IMT Jovem.
Os escalões de valor e os limites de isenção são diferentes no Continente e nas Regiões Autónomas (Madeira e Açores). Nas Regiões Autónomas, os limites são mais elevados. Por exemplo, a isenção por habitação própria e permanente aplica-se até 106 346 € no Continente e até 132 933 € nas Regiões Autónomas.
O IMT é liquidado antes da escritura e deve ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes; se não for pago nesse prazo, a liquidação fica sem efeito. Se o contrato for celebrado no estrangeiro, o pagamento faz-se durante o mês seguinte. O Imposto do Selo da compra é pago na mesma altura.
Este simulador apresenta uma estimativa do IMT e do Imposto do Selo a pagar, já considerando a parcela a abater e os benefícios aplicáveis, como o IMT Jovem. É uma simulação meramente indicativa, baseada nas tabelas em vigor. Os valores finais dependem sempre de validação pelas Finanças e pelo notário.