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Resultado da Simulação
Valor de aquisição0,00 €
Base Tributável0,00 €
Regime AplicadoHabitação Própria Permanente · Continente
IMT CalculadoIsento
Imposto de Selo (0,8%)Isento
Total a Pagar
0,00 €
Simulação meramente indicativa baseada nas tabelas do Ofício Circulado n.º 40129/2026 (AT). Os valores finais dependem de validação pelas Finanças e pelo notário. Confirma sempre com um profissional antes de tomar decisões.
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto que se paga quando se compra um imóvel em Portugal. Incide sobre a transmissão do direito de propriedade e o seu valor depende do preço do imóvel, da taxa aplicável, da localização e da finalidade da compra.
O IMT aplica-se no momento da escritura da transação imobiliária, ou seja, quando a propriedade do imóvel muda de mãos. É nessa altura que tem de pagar o IMT e também o imposto do selo relativo à aquisição.
O IMT incide sobre o valor mais elevado entre o valor de aquisição (o preço da escritura) e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. É sobre esse valor, o maior dos dois, que se aplica a taxa correspondente.
O VPT (Valor Patrimonial Tributário) é o valor fiscal de um imóvel atribuído pela Autoridade Tributária (Finanças), usado como base para calcular impostos como o IMI e o IMT. Geralmente difere do valor de mercado e é calculado com base na área, localização e idade do imóvel.O VPT serve de referência para a cobrança de dois impostos: o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), cuja taxa anual, paga à câmara municipal, incide sobre o VPT; e o IMT, que no momento da compra é calculado com base no maior valor entre o preço de escritura e o VPT.
As taxas do IMT variam entre 1% e 10%, consoante o valor do imóvel, a sua localização (Continente ou Regiões Autónomas), a finalidade da compra e o tipo de imóvel. Quanto mais elevado o valor do imóvel, maior a taxa aplicável, sendo as taxas mais altas reservadas a finalidades específicas, como as aquisições abrangidas por regimes de paraíso fiscal.
Além do IMT, na compra de uma casa também é pago o imposto do selo relativo à aquisição. O Estado cobra 0,8% sobre o valor do imóvel. Por exemplo, numa casa de 200 mil euros, o imposto do selo corresponde a 1.600 euros.
Regra geral, sim. O imposto do selo de 0,8% é devido na aquisição de qualquer imóvel. A exceção são os jovens elegíveis para o benefício IMT Jovem, que podem ficar isentos do imposto do selo (total ou parcialmente) na compra da primeira habitação própria e permanente, dentro dos limites de valor previstos.
A parcela a abater é um “desconto” aplicado no cálculo do IMT.Imagine que compra uma casa no Continente por 200 mil euros. A taxa aplicável é de 7%, o que corresponderia a 14 mil euros. Contudo, esse escalão beneficia de uma parcela a abater de 10.457,96 euros, o que reduz o IMT a pagar para 3.542,04 euros.Os valores das parcelas a abater aumentam à medida que o valor do imóvel sobe, e variam também consoante o tipo de imóvel. Numa habitação própria e permanente, a parcela é maior do que numa segunda casa.
Não. Os dois últimos escalões de valor não têm parcela a abater, o que significa que os imóveis mais caros não beneficiam desta redução no valor final a pagar.
Existem duas situações principais que podem dar lugar à isenção de IMT: uma relacionada com o valor do imóvel (imóveis de menor valor destinados a habitação própria e permanente) e outra relacionada com a idade do comprador (o benefício IMT Jovem, na compra da primeira habitação própria e permanente).
Um imóvel destinado a habitação própria e permanente pode ficar isento de IMT se o seu valor (de escritura ou VPT) não ultrapassar 106.346 euros no Continente, ou 132.933 euros na Região Autónoma da Madeira ou dos Açores. Há ainda isenção na primeira aquisição de prédio urbano ou fração destinada exclusivamente a habitação própria e permanente até 330.539 euros, desde que enquadrada como habitação a custos controlados.
Desde 2024, os jovens com idade igual ou inferior a 35 anos podem beneficiar da isenção de IMT e imposto do selo na compra da primeira habitação própria e permanente, desde que cumpram os requisitos.No Continente, a isenção total abrange imóveis cujo valor de transação seja até 330.539 euros. Entre 330.539 e 660.982 euros há isenção parcial, com desconto no valor do IMT. Acima de 660.982 euros deixa de haver benefício, pagando-se o IMT e o imposto do selo na totalidade.Nas Regiões Autónomas, os limites são mais elevados: isenção total até 413.173,75 euros e isenção parcial entre 413.173,75 e 826.228 euros. Acima deste último valor deixa de haver benefício.
Para beneficiar da isenção de IMT e imposto do selo, o comprador não pode: ter mais de 35 anos; ser considerado dependente para efeitos de IRS; ser proprietário de uma habitação ou de uma parcela de uma habitação; nem ter sido proprietário de uma habitação, ou de uma parcela, nos últimos três anos. O imóvel tem de se destinar à primeira habitação própria e permanente.
Quando a casa é comprada em compropriedade e só um dos compradores é elegível para o IMT Jovem, o imposto é repartido de acordo com a percentagem de propriedade de cada um. A parte correspondente ao comprador jovem beneficia da isenção (total ou parcial) e a parte do comprador não elegível paga as taxas normais. O mesmo critério de repartição aplica-se ao imposto do selo.
A finalidade do imóvel afeta as taxas e os benefícios aplicáveis. A habitação própria e permanente tem tabelas mais favoráveis e é a única que dá acesso à isenção IMT Jovem. A habitação secundária tem parcelas a abater menores, resultando num IMT mais alto. Prédios rústicos, urbanos e aquisições abrangidas por regimes de paraíso fiscal têm taxas próprias e não beneficiam do IMT Jovem.
Os escalões de valor e os limites de isenção são diferentes no Continente e nas Regiões Autónomas (Madeira e Açores). Nas Regiões Autónomas, os limites são mais elevados. Por exemplo, a isenção por habitação própria e permanente aplica-se até 106.346 euros no Continente e até 132.933 euros nas Regiões Autónomas.
O IMT deve ser pago no próprio dia da escritura, antes de a transmissão do imóvel se concretizar, ou no primeiro dia útil seguinte. Caso o contrato seja celebrado no estrangeiro, o pagamento pode ser feito no mês seguinte. O imposto do selo é pago na mesma altura.
Este simulador apresenta uma estimativa do IMT e do imposto do selo a pagar, já considerando a parcela a abater e os benefícios aplicáveis, como o IMT Jovem. É uma simulação meramente indicativa, baseada nas tabelas em vigor. Os valores finais dependem sempre de validação pelas Finanças e pelo notário.