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Acheter ou louer ? Louer ou vendre ?

Être propriétaire a des coûts que vous ne récupérez jamais : impôts, entretien et coût de l’argent. La règle des 5 % les transforme en un loyer d’équilibre. Nous l’avons adaptée au Portugal, avec IMT, IMI, IRS sur les loyers et plus-values.
  • Intermédiaire de crédit et agent d’assurances enregistré auprès de la BdP et de l’ASF
  • Aucune donnée personnelle pour simuler
  • Service d’intermédiation sans frais pour vous
Perspective

Trois questions pour savoir si l’achat vaut la peine

€

€/mois

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ans

Nous comptons avec un apport de 10%, un taux d’intérêt de référence de 3,7%, une valorisation des logements de 3,9% par an et un rendement de 4,5% par an pour l’argent investi (hypothèses, non garanties : un investissement peut perdre de la valeur). Vous pouvez tout modifier dans « En détail ».

Comment nous faisons le calcul

Nous comparons ce que vous dépensez et ce que vous accumulez sur chaque chemin, sur la même durée et avec les mêmes hypothèses.

  1. Ce que coûte l’achat

    Apport, IMT, droit de timbre et acte notarié, mensualité à un taux hypothétique, IMI, assurances et entretien.Règle légale · CIMT, art.º 17.º, et Tabela Geral do Imposto do Selo, postes 1.1 et 17.1 ; Hypothèse

  2. Ce que coûte la location

    Le loyer augmente chaque année selon la hausse de référence. L’apport que vous n’avez pas dépensé reste placé à un rendement hypothétique.Hypothèse

  3. Ce que vous avez à la fin

    Si vous achetez : la valeur du logement moins la dette et les frais de vente. Si vous louez : l’épargne accumulée. Du point de vue du propriétaire bailleur, nous comparons les loyers après IRS avec la valeur de la vente après plus-values.Règle légale · CIRS, art.º 72.º ; Hypothèse

Cas illustratifs

Illustration de Marta
Exemple illustratif

Marta payait 950 € de loyer et pensait qu’acheter était toujours mieux.

Elle a 31 ans, travaille à Aveiro et a mis de côté 25 000 €. Elle a trouvé un T2 à 250 000 € et pense y rester 10 ans. Avant de signer, elle a fait ses calculs avec la règle des 5 % : le loyer d’équilibre de son logement était de 579 € par mois. Comme elle payait plus que cela, acheter avait tout pour être plus intéressant.
  • Aveiro
  • 31 ans
  • Apport de 25 000 €
  • IMT Jovem
  • 10 ans dans le logement
La règle rapidePar anPar mois
Coût d’être propriétaire2,8%579 €
Loyer qu’elle paie4,6%950 €
La règle ditAcheter ✓
Acheter devient plus intéressant à partir de l’année 3, lorsque la valorisation et l’amortissement du crédit compensent les coûts d’achat. Avec l’IMT Jovem, les coûts d’achat baissent de 12 432 € à 3 390 €.

Mensualité estimée 1 032 €/mois

Au bout de 10 ans+73 480 €

Au bout de 10 ans+73 480 €de patrimoine en plus par rapport à la location
Mensualité estimée1 032 €/moisTAN de 3,7% (hypothèse)
Montant à avoir disponible28 390 €avec IMT Jovem
Exemple représentatif
TAEG
4,31%
TAN variable
3,672%
MTIC
395 484,67 €
Crédit immobilier de 225 000,00 € sur 30 ans, garanti par hypothèque : 360 mensualités de 1 032,08 €, auxquelles s’ajoutent des assurances vie et multirisque de 60,00 € par mois, exigées pour obtenir le crédit dans ces conditions. TAN variable de 3,672% : Euribor à 6 mois de 2,922% (moyenne de septembre 2026) + spread de 0,75%. TAEG de 4,31%. Coût total du crédit de 170 484,67 € ; montant total imputé au consommateur (MTIC) de 395 484,67 €. La TAEG et le MTIC incluent les assurances, des commissions initiales de 988,00 € (avec droit de timbre de 4%) et le droit de timbre de 1 350,00 € sur le capital. Intérêts exonérés de droit de timbre (art. 7.º du CIS). Valeurs calculées par le simulateur, avec un taux constant pendant toute la durée. Elles ne correspondent pas à l’offre d’un établissement de crédit ; les conditions contraignantes figurent dans la Fiche d’Information Normalisée Européenne (FINE). Avis du Banco de Portugal n.º 5/2024.
Cas illustratif : personnage, montants et conditions fictifs. Montants calculés par le simulateur avec les hypothèses par défaut (TAN de 3,7%, valorisation de 3,9% et rendement de 4,5% par an), qui ne constituent pas des offres de la part d’une banque. L’octroi du crédit est soumis à l’approbation de l’établissement de crédit.
Illustration de Jorge
Exemple illustratif

Jorge avait un T2 loué et une question : rapporte‑t‑il plus en immobilier ou en argent placé ?

Il a 58 ans et vit à Faro. Il a acheté en 2014 pour 140 000 €, reçoit 900 € par mois et doit encore 80 000 € à la banque. Un voisin a vendu un T2 identique pour 250 000 € et il s’est demandé s’il devait faire la même chose.
  • Faro
  • 58 ans
  • Loyer de 900 €/mois
  • Acheté en 2014
  • Crédit de 80 000 €
La règle du bailleurValeur
Loyer après vacance et impôt sur le revenu3,9% par an
Coût de maintien du capital dans le bien1,5% par an
Loyer minimum pour que cela vaille la peine342 €/mois
La règle ditGarder ✓
Avec un loyer modéré, vous payez 10% d’impôt sur le revenu sur les loyers. Si vous vendiez aujourd’hui, vous paieriez 11 569 € d’impôt sur la plus-value et rembourseriez les 80 000 € du crédit. Transférer le crédit pour un taux inférieur de 0,50 p.p. ajouterait environ 4 010 €.

Loyer net 531 €/mois

Au bout de 10 ans+51 630 €

Au bout de 10 ans+51 630 €de plus que si vous vendiez aujourd’hui
Loyer net531 €/moisaprès dépenses, vacance et impôt sur le revenu
Net si vous vendiez aujourd’hui143 056 €après impôt sur le revenu et crédit
Cas illustratif : personnage, montants et conditions sont fictifs. Montants calculés par le simulateur avec la TAN du contrat de Jorge (3,4%) et les autres hypothèses par défaut, avec les règles fiscales de 2026, en imposition individuelle ; l’impôt final dépend de la situation de chaque personne et la loi peut changer. Ce n’est pas un conseil fiscal. La TAN est une hypothèse, et non une condition de quelque banque que ce soit. Coefficients provisoires : l’arrêté pour les ventes en 2026 n’a pas encore été publié. Nous utilisons celui de 2025.
*Exemple illustratif et non contraignant, avec personnages et montants fictifs, qui ne correspondent à l’offre d’aucun établissement de crédit. Ne constitue pas une offre de crédit et ne remplace pas l’analyse de la situation financière et personnelle de chaque client, ni l’approbation de l’établissement de crédit prêteur. Les valeurs de TAN, TAEG et MTIC sont présentées conformément au DL n.º 74-A/2017 et à l’Aviso da Banco de Portugal n.º 5/2024 ; les valeurs effectives sont calculées par l’établissement de crédit prêteur dans la Fiche d’Information Normalisée Européenne (FINE). CrediSegur (CRRF – Brokerage, Lda.) — intermédiaire de crédit lié, enregistré auprès de la Banco de Portugal sous le n.º 0001290.

Mythes

  • Mythe« Louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres. »Acheter a aussi des coûts qui ne reviennent pas : intérêts, IMT, IMI, assurances et entretien. La comparaison juste se fait entre le loyer et ces coûts.Que faire : comparez les deux chemins sur la même durée, avec le simulateur.Source : calcul du simulateur.
  • Ça dépend« Acheter est toujours mieux à long terme. »Cela dépend du temps que vous restez dans le logement, du rapport entre prix et loyer et du taux d’intérêt. Qui déménage au bout de quelques années perd beaucoup en impôts et en frais d’achat.Que faire : regardez dans le simulateur à partir de quelle année l’achat devient avantageux.Source : calcul du simulateur.
  • Mythe« Les loyers paient toujours le même taux d’IRS. »Le taux baisse avec la durée du bail et il est plus bas pour le loyer modéré et la location abordable.Que faire : propriétaire bailleur, simulez avec la durée réelle du bail et vérifiez si le loyer relève d’un régime réduit.Source : CIRS, art.º 72.º ; DL n.º 97/2026.

L’étape suivante

Vous avez déjà cette réponse. Poursuivez le parcours — chaque outil prépare la décision suivante.

Suivi par un gestionnaire CrediSegur

Un gestionnaire CrediSegur suit votre demande auprès des établissements avec lesquels nous travaillons. Le service d’intermédiation est sans frais pour vous.

Questions fréquentes

C’est une façon rapide de comparer l’achat avec la location. Elle estime qu’être propriétaire coûte environ 5 % de la valeur du logement par an en coûts non récupérables : impôts, entretien et coût de l’argent. En divisant par 12, vous obtenez le loyer d’équilibre. Si le loyer d’un logement équivalent est plus bas, louer et investir la différence a tendance à être plus avantageux.
Parce que les coûts d’achat, de détention et de vente d’un logement sont différents dans chaque pays. Au Portugal, l’achat paie l’IMT et le droit de timbre, la détention paie l’IMI sur la valeur patrimoniale imposable, la vente paie généralement une commission à l’agence immobilière, avec TVA (nous comptons 6,15% du prix, une hypothèse que vous pouvez modifier) et, parfois, l’IRS sur la plus-value, et le bailleur paie l’IRS sur les loyers. Le simulateur additionne tout cela au coût de l’argent.
C’est ce que l’argent placé dans le logement vous coûte par an : les intérêts du crédit, plus ce que l’apport rendrait s’il était investi, moins la valorisation attendue du logement. Avec les valeurs par défaut, pour un logement de 250 000 € : 2,42% + 1,53% − 3,90% = 0,05%. La règle adaptée est de 3,1% et le loyer d’équilibre de 655 € par mois.
Dans «En détail», choisissez «Bailleur». Nous comparons le loyer que vous recevez, après les mois sans locataire, les dépenses et l’impôt sur le revenu, avec le coût de maintien du capital dans le bien. Si le loyer reste en dessous du loyer minimum, vendre et placer l’argent a tendance à être plus avantageux ; s’il est au-dessus, garder le bien est plus intéressant.
Le taux autonome est de 25% pour les contrats de moins de 5 ans et baisse avec la durée du contrat, jusqu’à 5% pour les contrats de 20 ans ou plus. Les loyers d’habitation jusqu’à 2 300 € par mois paient 10% jusqu’en 2029 (loyer modéré). Vous pouvez choisir d’englober les loyers si votre taux d’impôt sur le revenu est plus bas.
Pas forcément. Être propriétaire a aussi des coûts non récupérables : intérêts, IMI, entretien, assurances et coûts d’achat et de vente. Si le loyer est plus bas que ces coûts et que vous investissez la différence, louer peut vous laisser avec davantage de patrimoine.
Données officielles vérifiées le 20/10/2026 · Sources : Diário da República, Autoridade Tributária, Banco de Portugal, INE, Segurança Social, Assembleia da República · voir les sourcesDonnées de l'INE – Portugal, réutilisées sous licence CC BY 4.0.
Note importante : Simulation à caractère purement informatif et illustratif, basée sur les hypothèses saisies, qui restent constantes pendant toute la durée, ce qui arrive rarement dans la réalité. Le taux d’intérêt est une hypothèse modifiable et ne constitue pas une proposition de crédit. Il ne s’agit pas d’un conseil fiscal, d’une recommandation d’investissement ni d’une offre contractuelle. L’octroi de crédit est soumis à l’approbation de l’établissement de crédit. CRRF – BROKERAGE, LDA (CrediSegur) est un intermédiaire de crédit lié, enregistré auprès de la Banco de Portugal (n.º 0001290), et un agent d’assurances enregistré auprès de l’ASF (n.º 421571530) ; il ne facture pas d’honoraires pour l’intermédiation de crédit.Sources (en portugais) — Immobilier : Valorização: BIS, preços residenciais em Portugal (via FRED), taxa média anual composta 2000–2025 (3,9 %); rendas: INE, IHPC — rendas efetivas da habitação, média anual 2015–2025 (3,2 %); comissão de venda: 5% + IVA, pressuposto da CrediSegur; CIMI, art.º 112.º (taxa de IMI) · Loyers : Art.º 72.º do CIRS e DL n.º 97/2026; Regime Simplificado de Arrendamento Acessível · Plus-values : CIRS, art.º 10.º, 43.º e 44.º (mais-valias); DL n.º 442-A/88, art.º 5.º (não sujeição antes de 1989) · Coefficients : Portaria n.º 382/2025/1 (alienações de 2025) · Paramètres mis à jour au 20 octobre 2026.