Question 1

Comment se calcule la plus-value lors de la vente d’une maison ?

Accepted Answer

Du prix de vente, on soustrait le prix d’achat actualisé par le coefficient de dévalorisation de la monnaie, les frais d’acquisition, les travaux de valorisation réalisés au cours des 12 dernières années et les frais de vente. Le coefficient ne s’applique que s’il s’écoule plus de 24 mois entre l’achat et la vente. Les maisons et appartements achetés avant 1989 ne sont pas soumis à l’impôt ; les terrains à bâtir peuvent l’être.

Question 2

Quel montant d’IRS paye‑t‑on sur la plus-value d’une maison ?

Accepted Answer

Pour les résidents, 50% de la plus-value s’ajoute aux autres revenus de l’année et est imposée au barème de l’IRS. Si le bien a bénéficié d’une aide publique non remboursable supérieure à 30 % de la valeur patrimoniale et que vous le vendez avant 10 ans, 100 % de la plus-value est prise en compte : le simulateur ne considère pas ce cas, l’IRS serait donc plus élevé. L’impôt correspond à la différence entre l’IRS de l’année avec et sans la vente ; il dépend donc de vos revenus et du fait que vous déclariez l’IRS séparément ou conjointement.

Question 3

Comment être exonéré si j’achète une autre maison ?

Accepted Answer

Si vous vendez votre habitation propre et permanente et que vous réinvestissez dans l’achat d’une autre maison pour y vivre, entre 24 mois avant et 36 mois après la vente, la plus-value est exclue à proportion du montant réinvesti. On tient compte du prix de vente moins le crédit que vous amortissez.

Question 4

Qu’est‑ce qui a changé pour ceux qui réinvestissent dans des logements à louer ?

Accepted Answer

Pour les ventes de 2026 à 2029, le réinvestissement dans des biens immobiliers destinés à la location d’habitation à loyer modéré, jusqu’à 2 300 € par mois, exclut également la plus-value (Decreto-Lei n.º 97/2026). Le bien doit rester loué et ne peut pas être vendu pendant la période légale.

Question 5

J’ai 65 ans ou plus. Puis‑je réinvestir dans une assurance ou un fonds de pension ?

Accepted Answer

Oui. Si vous, votre conjoint ou la personne avec qui vous vivez en union de fait avez 65 ans ou plus, ou êtes déjà à la retraite, la vente de votre habitation principale et permanente peut être exclue si vous réinvestissez dans une assurance financière du ramo vida (y compris un PPR sous forme d’assurance), dans un fonds de pension ouvert, dans le régime public de capitalisation ou dans un PEPP, dans les 6 mois suivant la vente, en respectant les règles légales de perception.

Question 6

J'ai construit la maison. Quelle est la valeur d'achat ?

Accepted Answer

On retient la plus grande des deux valeurs (art. 46, n° 3 du CIRS) : la valeur patrimoniale taxable (VPT) fixée lors de la première évaluation de la maison, ou la valeur du terrain additionnée aux coûts des travaux prouvés par facture. Le terrain est pris en compte à sa valeur d'achat (ou au VPT utilisé dans l'IMT, s'il est plus élevé). Si vous l'avez hérité ou reçu, il est pris en compte au VPT utilisé pour le droit de timbre. La date d'achat devient la date d'inscription de la maison au cadastre.

Question 7

Le budget des travaux ou le crédit comptent-ils comme valeur d'achat ?

Accepted Answer

Non. Le budget est une prévision et le crédit n'est qu'un moyen de paiement : aucun des deux ne prouve le coût. Les factures et reçus à votre nom comptent : entrepreneur, matériaux, projet, licences et taxes de la mairie. Votre travail sans facture ne compte pas non plus. Le crédit entre dans un autre calcul : la valeur que vous amortissez avec la vente est déduite de la valeur que vous devez réinvestir pour être exonéré.

Question 8

Le terrain date d'avant 1989. La maison est-elle exonérée ?

Accepted Answer

En règle générale, non. L'Autorité Fiscale considère comme date d'achat l'inscription de la maison au cadastre. Si la maison a été construite après 1989, la plus-value est soumise à l'IRS, même si le terrain est plus ancien. Il existe des décisions judiciaires qui traitent la partie du terrain séparément. Le simulateur suit la règle de l'AT. Si votre terrain est antérieur à 1989, confirmez le cas avec un comptable certifié avant de vendre.

Question 9

Quelles dépenses puis-je déduire lors de la vente d'une maison ?

Accepted Answer

IMT, droit de timbre, acte notarié et enregistrements de l'achat ; travaux de valorisation des 12 dernières années, avec facture ; commission de l'agence immobilière et certificat énergétique de la vente. IMI, charges de copropriété, intérêts du crédit et entretien courant ne comptent pas.

Question 10

J'ai hérité de la maison. Quelle est la valeur d'achat ?

Accepted Answer

Pour une maison héritée ou donnée, la valeur d'achat est la valeur patrimoniale imposable (VPT) utilisée pour le droit de timbre à la date de la transmission. La date d'achat est la date de l'héritage ou de la donation.

Question 11

Quand dois-je payer l'impôt ?

Accepted Answer

La plus-value est déclarée dans l'IRS de l'année suivant la vente, dans l'Annexe G, et l'impôt est payé avec l'avis de liquidation. Si vous souhaitez réinvestir, vous devez l'indiquer dans cette déclaration.

Question 12

Les valeurs du simulateur sont-elles définitives ?

Accepted Answer

Non. C'est une estimation informative, basée sur les règles et tableaux en vigueur et sur les valeurs que vous avez indiquées. L'impôt final dépend de tous les revenus et déductions du foyer. Pour des décisions ayant un impact significatif, confirmez avec l'Autorité Fiscale ou avec un comptable certifié.

Poste	Montant
Vente (acte notarié)	265 000 €
Achat : 120 000 € × 1,20	−144 000 €
Frais d’achat, travaux et vente	−40 798 €
Plus-value	80 203 €

Plan	Exclu	IRS
Ne pas réinvestir	—	12 722 €
T2 à 150 000 €	68%	3 454 €
T3 à 240 000 €	100%	0 €

Ce qui compte comme achat	Valeur
Budget des travaux (prévision)	190 000 € · ne compte pas
Crédit des travaux (mode de paiement)	150 000 € · ne compte pas
VPT initial (document cadastral)	128 000 €
Terrain + travaux : 35 000 € + 165 000 € avec facture	200 000 €
Compte comme achat	200 000 € × 1,19

Comment déclarer	Plus-value	IRS
Seulement avec le VPT	231 650 €	13 756 €
Avec les factures	145 970 €	8 357 €

Combien d'IRS allez-vous payer pour la vente de la maison ?

Même profit, impôts très différents

Deux questions pour savoir combien d’IRS vous allez payer

Comment nous faisons le calcul

Nous actualisons le coût d’achat

Nous voyons ce qui compte pour l’impôt

Nous calculons l’impôt

Cas illustratifs

Teresa et Manuel allaient vendre la maison et seulement ensuite penser à l’IRS.

Nuno et Cristina ont construit la maison. Ils allaient déclarer seulement le VPT.

Mythes

L’étape suivante

Suivi par un gestionnaire CrediSegur

Questions fréquentes