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¿Cuánto IRS vas a pagar por la venta de la casa?

Casa, apartamento o terreno, comprado, heredado o construido por ti. Ve el impuesto con las reglas vigentes y cuánto puedes reducir con la reinversión, las obras y los gastos con factura.
  • Intermediario de crédito y agente de seguros registrado en el BdP y en la ASF
  • Sin datos personales para simular
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El mismo beneficio, impuestos muy diferentes

Ejemplos calculados por el simulador, con las reglas de 2026.
Casa vendida con 60.000 € de ganancia · ingreso de 30.000 €
  • Sin reinvertir11.462 €
  • Reinvirtiendo en una nueva casa, con las condiciones de la ley0 €
Casa construida, vendida por 420.000 € · caso de Nuno y Cristina
  • Solo con el VPT13.756 €
  • Con las facturas de la obra8.357 €
Reinvertir en una nueva casa para vivir puede eliminar la ganancia del IRS. En una casa que construiste, las facturas de la obra y el terreno pueden valer más que el VPT. Planificar antes de vender marca la diferencia. Valores calculados por el simulador.

Dos preguntas y sabrás cuánto pagas de IRS

€

€

El valor de la escritura. Si aún no has vendido, indica el precio que esperas.
Contamos con la compra en junio de 2015, 7.500 € de gastos de la compra y los gastos de venta estimados, sin reinversión. Puedes cambiarlo todo en «En detalle». ¿Construiste la casa? Elige «Construí» en «En detalle».
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Cómo hacemos la cuenta

La plusvalía es la diferencia entre lo que recibes en la venta y lo que te costó la casa, actualizado por la pérdida de valor de la moneda.

  1. Actualizamos el coste de compra

    Multiplicamos el precio de compra por el coeficiente del año de adquisición, si tienes la casa desde hace más de 24 meses. Sumamos el IMT, el Impuesto de Timbre, la escritura y las obras de los últimos 12 años con factura.Norma legal · CIRS, art.º 50.º y 51.º; Portaria n.º 382/2025/1

  2. Vemos cuánto cuenta para el impuesto

    Ganancia = venta menos gastos de venta menos coste actualizado. Solo cuenta la mitad. Si reinviertes en otra vivienda propia y permanente, o en vivienda para alquilar, en los plazos de la ley, la parte reinvertida queda excluida.Norma legal · CIRS, art.º 10.º, n.º 5, y 43.º, n.º 2; DL n.º 97/2026

  3. Calculamos el impuesto

    Esa mitad se suma a tus otros rendimientos del año y paga IRS por los tramos, en la declaración del año siguiente.Norma legal · CIRS, art.º 68.º

Casos ilustrativos

Ilustración de Teresa y Manuel
Ejemplo ilustrativo

Teresa y Manuel iban a vender la casa y solo después pensar en el IRS.

−3.454 € de IRSElla tiene 58 años, él 61. Los hijos se fueron de casa y el piso de 4 habitaciones en Viseu, comprado en mayo de 2012, se les quedó demasiado grande. Tenían una oferta de 265.000 € por la casa y la idea de comprar un piso de 2 habitaciones más pequeño y guardar la diferencia. Antes de firmar, hicieron la simulación: guardar la diferencia les costaba 3.454 € de IRS.
  • Viseu
  • 58 y 61 años
  • Casa en propiedad desde mayo de 2012
  • IRS conjunto
  • Crédito pendiente: 45.000 €
ConceptoImporte
Venta (escritura)265.000 €
Compra: 120.000 € × 1,20−144.000 €
Gastos de compra, obras y venta−40.798 €
Más‑valía80.203 €
Para quedar exentos, tenían que reinvertir el valor de la venta menos el crédito amortizado: 220.000 €.
PlanExcluidoIRS
No reinvertir—12.722 €
T2 de 150.000 €68%3.454 €
T3 de 240.000 €100%0 €
«Íbamos a pagar impuestos por tener el dinero parado en la cuenta. Así compramos la casa adecuada y el crédito que queda es pequeño.»Teresa

Crédito necesario ≈ 20.000 €

IRS de la más‑valía0 €

IRS de la más‑valía0 €en vez de 3.454 € con el T2
Crédito necesario≈ 20.000 €más los gastos de la compra
Plazo para comprar36 mesesdespués de la venta
Caso ilustrativo: personajes, importes y condiciones son ficticios. Importes calculados por el simulador con rendimientos brutos de 48.000 € al año, IRS conjunto y las normas de 2026. La exclusión depende de que cumplan las condiciones y los plazos del reinversión. No es asesoramiento fiscal. La concesión de crédito está sujeta a la aprobación de la entidad de crédito. Coeficientes provisionales: aún no se ha publicado la orden para ventas en 2026. Usamos la de 2025.
Ilustración de Nuno y Cristina frente a la vivienda que construyeron
Ejemplo ilustrativo

Nuno y Cristina construyeron la casa. Iban a declarar solo el VPT.

−5.399 € de IRS con las facturasÉl tiene 49 años, ella 47. Nuno heredó un terreno de sus padres en Quinta do Conde, en Sesimbra, y allí construyeron la vivienda donde viven. Ahora van a venderla por 420.000 € y comprar un T3 de 230.000 € más cerca del trabajo. Pensaban que la «compra» era el presupuesto del constructor o el crédito de la obra. No es así.
  • Sesimbra
  • 49 y 47 años
  • Casa inscrita en el catastro en noviembre de 2016
  • IRS en conjunto
  • Crédito pendiente: 60.000 €
Lo que cuenta como compraValor
Presupuesto de la obra (previsión)190.000 € · no cuenta
Crédito de la obra (forma de pago)150.000 € · no cuenta
VPT inicial (documento catastral)128.000 €
Terreno + obra: 35.000 € + 165.000 € con factura200.000 €
Cuenta como compra200.000 € × 1,19
Cómo declaranPlusvalíaIRS
Solo con el VPT231.650 €13.756 €
Con las facturas145.970 €8.357 €
Para quedar exentos, tendrían que reinvertir 360.000 € (la venta menos el crédito amortizado). Con el T3 de 230.000 €, queda excluido 64% de la plusvalía.
«Teníamos las facturas en una caja en el garaje. Valieron más de lo que pensábamos.»Cristina

Ahorro con las facturas 5.399 €

IRS de la plusvalía8.357 €

IRS de la plusvalía8.357 €en vez de 13.756 € solo con el VPT
Ahorro con las facturas5.399 €terreno y obra en lugar del VPT
Para quedar exentos360.000 €a reinvertir: la venta menos el crédito amortizado
Caso ilustrativo: personajes, valores y condiciones son ficticios. Valores calculados por el simulador con ingresos brutos de 52.000 € por año, IRS en conjunto, el coeficiente del año de inscripción de la casa en el catastro y las reglas vigentes. La exclusión depende de cumplir las condiciones y los plazos de la reinversión. No es asesoramiento fiscal. La concesión de crédito está sujeta a la aprobación de la institución de crédito. Coeficientes provisionales: aún no se ha publicado la orden para ventas en 2026. Usamos la de 2025.
*Ejemplo ilustrativo y no vinculante, con valores meramente indicativos y sujetos a confirmación. No constituye una propuesta de crédito ni sustituye el análisis de la situación financiera y personal de cada cliente, ni la aprobación de la entidad de crédito prestamista. CrediSegur (CRRF Brokerage, Lda.) — Intermediario de Crédito Vinculado registrado en el Banco de Portugal con el n.º 0001290.

Mitos

  • Depende“Si vendo la casa y compro otra, no pago nada.”Solo si las dos son vivienda propia y permanente, dentro de los plazos de la ley. Cuenta el valor de la venta (no solo el beneficio) que reinviertes: si reinviertes menos, se paga la parte proporcional.Qué hacer: declara la intención de reinvertir en el IRS del año de la venta y guarda las fechas y las escrituras.Fuente: CIRS, art.º 10.º, n.º 5
  • Mito“Pago impuestos sobre todo el beneficio.”El coste de compra se actualiza por la inflación, se suman gastos y obras, y solo la mitad de la ganancia cuenta para el IRS.Qué hacer: reúne las facturas de obras de los últimos 12 años y los documentos de la compra.Fuente: CIRS, art.º 43.º, 50.º y 51.º
  • Verdad“Las casas compradas antes de 1989 no pagan plusvalías.”Las ganancias de inmuebles comprados antes de la entrada en vigor del Código del IRS no están sujetas. Las obras y ampliaciones posteriores pueden tener reglas propias.Qué hacer: confirma la fecha de la escritura de compra.Fuente: DL n.º 442-A/88, art.º 5.º

El siguiente paso

Ya tienes esta respuesta. Sigue el recorrido: cada herramienta prepara la decisión siguiente.

Acompañamiento por un gestor de CrediSegur

Un gestor de CrediSegur acompaña tu solicitud ante las entidades con las que trabajamos. El servicio de intermediación no tiene costes para ti.
¿También vendiste acciones, ETF, fondos o cripto?El IRS de las inversiones tiene reglas propias: pérdidas, englobamiento y tiempo de tenencia.

Preguntas frecuentes

Al valor de venta se le resta el valor de compra actualizado por el coeficiente de desvalorización de la moneda, los gastos de la compra, las obras de mejora de los últimos 12 años y los gastos de la venta. El coeficiente solo se aplica si pasan más de 24 meses entre la compra y la venta. Las viviendas y los pisos comprados antes de 1989 no están sujetos; los terrenos para construcción pueden estarlo.
Para residentes, 50% de la ganancia patrimonial se suma a los otros rendimientos del año y tributa al tipo de los tramos de IRS. Si el inmueble tuvo apoyo público a fondo perdido por encima del 30% del valor catastral y lo vendes antes de 10 años, cuenta el 100% de la ganancia patrimonial: el simulador no considera este caso, por lo que el IRS sería más alto. El impuesto es la diferencia entre el IRS del año con y sin la venta, por eso depende de tus rendimientos y de si presentas la declaración por separado o en conjunta.
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en la compra de otra casa para vivir, entre 24 meses antes y 36 meses después de la venta, la ganancia patrimonial queda excluida en la proporción del valor reinvertido. Cuenta el valor de la venta menos el crédito que amortizas.
Para ventas de 2026 a 2029, reinvertir en inmuebles para arrendamiento de vivienda con renta moderada, hasta 2.300 € al mes, también excluye la ganancia patrimonial (Decreto-Lei n.º 97/2026). El inmueble tiene que permanecer alquilado y no puede venderse durante el período legal.
Sí. Si tú, tu cónyuge o la persona con quien vives en pareja de hecho tenéis 65 años o más, o ya estáis jubilados, la venta de la vivienda habitual puede quedar excluida si reinviertes en un seguro financiero del ramo vida (incluido PPR en forma de seguro), en un fondo de pensiones abierto, en el régimen público de capitalización o en un PEPP, en los 6 meses siguientes, cumpliendo las normas legales de cobro.
Cuenta el mayor de dos valores (art.º 46.º, n.º 3 del CIRS): el valor patrimonial tributario (VPT) fijado en la primera tasación de la casa, o el valor del terreno sumado a los costes de la obra comprobados con factura. El terreno entra por el valor de compra (o por el VPT usado en el IMT, si es mayor). Si lo heredaste o recibiste, entra por el VPT usado en el Impuesto de Sucesiones. La fecha de compra pasa a ser la fecha de inscripción de la casa en el catastro.
Datos oficiales verificados el 20/10/2026 · Fuentes: Diário da República, Autoridade Tributária, INE, Segurança Social, Assembleia da República · ver fuentesDatos del INE – Portugal, reutilizados bajo la licencia CC BY 4.0.
Nota importante: Simulación de carácter meramente informativo, basada en los valores que indicaste y en las reglas fiscales vigentes. No constituye asesoramiento fiscal y no exime de la confirmación con la Autoridad Tributaria o un contable certificado. El impuesto final se determina en la liquidación del IRS y depende de todos los ingresos del agregado. CRRF – BROKERAGE, LDA (CrediSegur) es intermediario de crédito vinculado, registrado en el Banco de Portugal (n.º 0001290), y agente de seguros registrado en la ASF (n.º 421571530); no cobra honorarios por la intermediación de crédito.Fuentes (en portugués) — Ganancias patrimoniales: CIRS, art.º 10.º, 43.º e 44.º (mais-valias); DL n.º 442-A/88, art.º 5.º (não sujeição antes de 1989) · Coeficientes: Portaria n.º 382/2025/1 (alienações de 2025) · Arrendamiento: Decreto-Lei n.º 97/2026 · IRS: Art.º 68.º do CIRS, Lei n.º 73-A/2025 (OE 2026); art.º 68.º-A (solidariedade); art.º 70.º (mínimo de existência) · Parámetros actualizados a 2 de octubre de 2026.