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¿Comprar o alquilar? ¿Alquilar o vender?

Ser propietario tiene costes que nunca recuperas: impuestos, mantenimiento y el coste del dinero. La regla del 5% los convierte en una renta de equilibrio. La hemos adaptado a Portugal, con IMT, IMI, IRS sobre rentas y plusvalías.
  • Intermediario de crédito y agente de seguros registrado en el BdP y en la ASF
  • Sin datos personales para simular
  • Servicio de intermediación sin costes para ti
Perspectiva

Tres preguntas y sabrás si compensa comprar

€

€/mes

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años

Contamos con una entrada de 10%, un tipo de interés de referencia de 3,7%, una revalorización de las casas de 3,9% al año y una rentabilidad de 4,5% al año para el dinero invertido (supuestos, no garantizados: una inversión puede perder valor). Puedes cambiarlo todo en «En detalle».

Cómo hacemos la cuenta

Comparamos lo que gastas y lo que reúnes en cada camino, en el mismo plazo y con los mismos supuestos.

  1. Cuánto cuesta comprar

    Entrada, IMT, Impuesto de Timbre y escritura, cuota con un tipo hipotético, IMI, seguros y mantenimiento.Norma legal · CIMT, art.º 17.º, y Tabela Geral do Imposto do Selo, partidas 1.1 y 17.1; Supuesto

  2. Cuánto cuesta alquilar

    El alquiler sube cada año con el aumento de referencia. La entrada que no gastaste queda invertida con un rendimiento hipotético.Supuesto

  3. Lo que tienes al final

    Quien compra: el valor de la casa menos la deuda y los costes de venta. Quien alquila: el ahorro acumulado. Desde la perspectiva del propietario, comparamos los alquileres después de IRS con el valor de la venta después de plusvalías.Norma legal · CIRS, art.º 72.º; Supuesto

Casos ilustrativos

Ilustración de Marta
Ejemplo ilustrativo

Marta pagaba 950 € de alquiler y pensaba que comprar era siempre mejor.

Tiene 31 años, trabaja en Aveiro y ha ahorrado 25.000 €. Encontró un T2 de 250.000 € y piensa quedarse 10 años. Antes de firmar, hizo las cuentas con la regla del 5%: la renta de equilibrio de su casa era de 579 € al mes. Como pagaba más que eso, comprar tenía todas las papeletas para compensar.
  • Aveiro
  • 31 años
  • Entrada de 25.000 €
  • IMT Jovem
  • 10 años en la casa
La regla rápidaPor añoPor mes
Coste de ser propietaria2,8%579 €
Alquiler que paga4,6%950 €
La regla diceComprar ✓
Comprar pasa por delante a partir del año 3, cuando la revalorización y la amortización del crédito compensan los costes de compra. Con IMT Jovem, los costes de compra bajan de 12.432 € a 3.390 €.

Cuota mensual estimada 1.032 €/mes

Al cabo de 10 años+73.480 €

Al cabo de 10 años+73.480 €de patrimonio más que si alquilase
Cuota mensual estimada1.032 €/mesTAN de 3,7% (supuesto)
Necesita tener disponible28.390 €con IMT Jovem
Ejemplo representativo
TAEG
4,31%
TAN variable
3,672%
MTIC
395.484,67 €
Crédito Hipotecario de 225.000,00 € a 30 años, garantizado por hipoteca: 360 cuotas mensuales de 1.032,08 €, a las que se suman seguros de vida y multirriesgo de 60,00 € al mes, exigidos para obtener el crédito en estas condiciones. TAN variable de 3,672%: Euribor a 6 meses de 2,922% (media de septiembre de 2026) + spread de 0,75%. TAEG de 4,31%. Coste total del crédito de 170.484,67 €; importe total adeudado por el consumidor (MTIC) de 395.484,67 €. La TAEG y el MTIC incluyen los seguros, comisiones iniciales de 988,00 € (con Impuesto de Timbre de 4%) y el Impuesto de Timbre de 1.350,00 € sobre el capital. Intereses exentos de Impuesto de Timbre (art. 7.º del CIS). Valores calculados por el simulador, con el tipo constante durante todo el plazo. No corresponden a la oferta de ninguna entidad de crédito; las condiciones vinculantes constan de la Ficha de Información Normalizada Europea (FINE). Aviso do Banco de Portugal n.º 5/2024.
Caso ilustrativo: personaje, valores y condiciones son ficticios. Valores calculados por el simulador con los supuestos por defecto (TAN de 3,7%, revalorización de 3,9% y rendimiento de 4,5% al año), que no son propuestas de ningún banco. La concesión de crédito está sujeta a la aprobación de la entidad de crédito.
Ilustración de Jorge
Ejemplo ilustrativo

Jorge tenía un T2 alquilado y una duda: ¿rinde más el inmueble o el dinero?

Tiene 58 años y vive en Faro. Lo compró en 2014 por 140.000 €, recibe 900 € al mes y aún debe 80.000 € al banco. Un vecino vendió un T2 igual por 250.000 € y él se quedó pensando si debería hacer lo mismo.
  • Faro
  • 58 años
  • Alquiler de 900 €/mes
  • Comprado en 2014
  • Crédito de 80.000 €
La regla del caseroValor
Renta después de vacíos e IRS3,9% al año
Coste de mantener el capital en el inmueble1,5% al año
Renta mínima para compensar342 €/mes
La regla diceMantener ✓
Con renta moderada, pagas 10% de IRS sobre los alquileres. Si vendieras hoy, pagarías 11.569 € de IRS por la ganancia patrimonial y amortizarías los 80.000 € del crédito. Transferir el crédito a un tipo 0,50 p.p. más bajo añadiría unos 4.010 €.

Renta neta 531 €/mes

Al cabo de 10 años+51.630 €

Al cabo de 10 años+51.630 €más que si vendieras hoy
Renta neta531 €/mesdespués de gastos, vacíos e IRS
Líquido si vendieras hoy143.056 €después del IRS y del crédito
Caso ilustrativo: personaje, valores y condiciones son ficticios. Valores calculados por el simulador con la TAN del contrato de Jorge (3,4%) y los demás supuestos por defecto, con las normas fiscales de 2026, en tributación individual; el impuesto final depende de la situación de cada persona y la ley puede cambiar. No es asesoramiento fiscal. La TAN es una hipótesis, no una condición de ningún banco. Coeficientes provisionales: aún no se ha publicado la orden para ventas en 2026. Usamos la de 2025.
*Ejemplo ilustrativo y no vinculante, con personajes y valores ficticios, que no corresponden a la oferta de ninguna entidad de crédito. No constituye una propuesta de crédito ni sustituye el análisis de la situación financiera y personal de cada cliente, ni la aprobación de la entidad de crédito prestamista. Los valores de TAN, TAEG y MTIC se presentan en los términos del DL n.º 74-A/2017 y del Aviso del Banco de Portugal n.º 5/2024; los valores efectivos son calculados por la entidad de crédito prestamista en la Ficha de Información Normalizada Europea (FINE). CrediSegur (CRRF – Brokerage, Lda.) — intermediario de crédito vinculado registrado en el Banco de Portugal con el n.º 0001290.

Mitos

  • Mito«Alquilar es tirar el dinero.»Comprar también tiene costes que no vuelven: intereses, IMT, IMI, seguros y mantenimiento. La comparación justa es entre el alquiler y esos costes.Qué hacer: compara los dos caminos en el mismo plazo, con el simulador.Fuente: cálculo del simulador.
  • Depende«Comprar siempre es mejor a largo plazo.»Depende de cuánto tiempo te quedes en la casa, de la relación entre precio y alquiler y del tipo de interés. Quien se muda en pocos años pierde mucho en impuestos y costes de compra.Qué hacer: mira en el simulador a partir de qué año comprar empieza a compensar.Fuente: cálculo del simulador.
  • Mito«Los alquileres pagan siempre el mismo tipo de IRS.»El tipo baja con la duración del contrato y es más bajo en el alquiler moderado y en el alquiler asequible.Qué hacer: si eres propietario, simula con la duración real del contrato y confirma si el alquiler cabe en un régimen reducido.Fuente: CIRS, art.º 72.º; DL n.º 97/2026.

El siguiente paso

Ya tienes esta respuesta. Sigue el recorrido: cada herramienta prepara la decisión siguiente.

Acompañamiento por un gestor de CrediSegur

Un gestor de CrediSegur acompaña tu solicitud ante las entidades con las que trabajamos. El servicio de intermediación no tiene costes para ti.

Preguntas frecuentes

Es una forma rápida de comparar comprar con alquilar. Estima que ser propietario cuesta alrededor del 5% del valor de la casa al año en costes que no se recuperan: impuestos, mantenimiento y coste del dinero. Dividiendo entre 12, tienes la renta de equilibrio. Si el alquiler de una casa igual es más bajo, alquilar e invertir la diferencia tiende a compensar.
Porque los costes de comprar, tener y vender una casa son diferentes en cada país. En Portugal, la compra paga IMT e Impuesto de Timbre, la tenencia paga IMI sobre el valor patrimonial tributario, la venta suele pagar comisión a la inmobiliaria, con IVA (contamos con 6,15% del precio, una hipótesis que puedes cambiar) y, a veces, IRS sobre la ganancia patrimonial, y el propietario paga IRS sobre los alquileres. El simulador suma todo esto al coste del dinero.
Es lo que te cuesta al año el dinero puesto en la casa: los intereses del crédito, más lo que rendiría la entrada si estuviera invertida, menos la revalorización esperada de la casa. Con los valores por defecto, en una casa de 250.000 €: 2,42% + 1,53% − 3,90% = 0,05%. La regla adaptada queda en 3,1% y la renta de equilibrio en 655 € al mes.
En «En detalle», elige «Casero». Comparamos la renta que recibes, después de los meses sin inquilino, de los gastos y del IRS, con el coste de mantener el capital en el inmueble. Si la renta queda por debajo de la renta mínima, vender y aplicar el dinero tiende a compensar; si queda por encima, mantener compensa.
El tipo autónomo es de 25% en contratos de menos de 5 años y baja con la duración del contrato, hasta 5% en contratos de 20 años o más. Alquileres de vivienda hasta 2.300 € al mes pagan 10% hasta 2029 (renta moderada). Puedes optar por integrar los alquileres si tu tipo de IRS es más bajo.
No necesariamente. Ser propietario también tiene costes que no se recuperan: intereses, IMI, mantenimiento, seguros y costes de compra y venta. Si el alquiler es más bajo que esos costes e inviertes la diferencia, alquilar puede dejarte con más patrimonio.
Datos oficiales verificados el 20/10/2026 · Fuentes: Diário da República, Autoridade Tributária, Banco de Portugal, INE, Segurança Social, Assembleia da República · ver fuentesDatos del INE – Portugal, reutilizados bajo la licencia CC BY 4.0.
Nota importante: Simulación de carácter meramente informativo e ilustrativo, basada en los supuestos introducidos, que se mantienen constantes a lo largo del plazo, algo que rara vez ocurre en la realidad. El tipo de interés es un supuesto editable y no constituye una propuesta de crédito. No constituye asesoramiento fiscal, recomendación de inversión ni propuesta contractual. La concesión de crédito está sujeta a la aprobación de la entidad de crédito. CRRF – BROKERAGE, LDA (CrediSegur) es intermediario de crédito vinculado, registrado en el Banco de Portugal (n.º 0001290), y agente de seguros registrado en la ASF (n.º 421571530); no cobra honorarios por la intermediación de crédito.Fuentes (en portugués) — Inmobiliario: Valorização: BIS, preços residenciais em Portugal (via FRED), taxa média anual composta 2000–2025 (3,9 %); rendas: INE, IHPC — rendas efetivas da habitação, média anual 2015–2025 (3,2 %); comissão de venda: 5% + IVA, pressuposto da CrediSegur; CIMI, art.º 112.º (taxa de IMI) · Alquileres: Art.º 72.º do CIRS e DL n.º 97/2026; Regime Simplificado de Arrendamento Acessível · Plusvalías: CIRS, art.º 10.º, 43.º e 44.º (mais-valias); DL n.º 442-A/88, art.º 5.º (não sujeição antes de 1989) · Coeficientes: Portaria n.º 382/2025/1 (alienações de 2025) · Parámetros actualizados a 20 de octubre de 2026.