Es gibt neue steuerliche Maßnahmen für das Wohnen

Sind wir bereit für das, was kommt?

Portugal hat in den letzten Jahren eine zunehmende Spannung zwischen denen erlebt, die ein Haus kaufen wollen, und denen, die es tatsächlich können. Die Preise sind gestiegen, die Mieten teurer geworden, der Bau hat mit der Nachfrage nicht Schritt gehalten und die Familien wurden zunehmend unter Druck gesetzt. Der Staat hat versucht, mit verschiedenen Maßnahmen im Laufe der Zeit zu reagieren, mit gemischten Ergebnissen.

Jetzt, mit der Veröffentlichung des neuen Wohnungsdekrets (Nr. 97/2026), ist ein neues Gesetzespaket erschienen, das die Spielregeln für Familien, Investoren, Vermieter und Mieter ändert. Und es gibt ein zweites, weniger diskutiertes, aber ebenso entscheidendes Puzzlestück: die Absicht der Banco de Portugal, die Grenzen der Belastungsquote bei Hypotheken zu ändern.

Ich bin kein Befürworter davon, Gesetze zu feiern, bevor sie angewendet werden. Wir haben zu viele „Reformen“ gesehen, die auf dem Papier geblieben sind. Aber dieses Bündel von Änderungen verdient eine sorgfältige Analyse, denn es gibt darin eine Richtungsänderung, die man verstehen sollte, bevor man Entscheidungen trifft.

Das klarste Signal dieses Dekrets ist: Der Staat hat erkannt, dass das Wohnungsproblem in Portugal nicht nur der Zugang zum Kauf ist. Es geht vor allem um das Angebot. Und er hat versucht, beide Seiten gleichzeitig anzugehen.

Was ändert sich mit dem neuen Dekret

Auf der Seite des Baus ist die unmittelbarste Maßnahme die Senkung der Mehrwertsteuer auf 6 % bei Bau- und Sanierungsarbeiten bis 2029. Das Detail, das viele nicht bemerkt haben: Diese Rate ist nicht mehr nur für diejenigen reserviert, die für den dauerhaften Eigenbedarf kaufen. Das ist relevant, weil es eines der größten Hindernisse für private Investitionen in Mietwohnungen beseitigt, die steuerliche Belastung in der Bauphase.

Gleichzeitig zahlen Nichtansässige in Portugal, die ein Haus kaufen, eine einheitliche IMT-Rate von 7,5 %, es sei denn, sie vermieten es zu moderaten Mieten oder werden innerhalb von 2 Jahren ansässig. Die Botschaft ist klar: Wir wollen Investitionen in Mietwohnungen, nicht in Immobilien, die leer stehen.

Für Familien und Mieter

Es gibt zwei positive Signale. Mieter können mehr Mieten in der IRS absetzen, 900 € im Jahr 2026 und 1000 € ab 2027. Es ist nicht transformativ, aber es ist eine echte Erleichterung. Und Mieten, die nicht mehr als 80 % der mittleren Miete der Gemeinde (nach Typologie, laut INE) betragen, sind im neuen erschwinglichen Mietregime, das seit dem 1. September 2026 in Kraft ist, von der IRS befreit, was die Eigentümer dazu anregen kann, die geforderten Mieten zu senken.

Für Vermieter

Die große Änderung ist die Besteuerung der Mieten mit 10 %, wenn die Miete nicht mehr als 2300 € pro Monat beträgt, in neuen und alten Verträgen, für die von 2026 bis 2029 erhaltenen Mieten. Diese steuerliche Belastung war lange ein Argument, um Immobilien vom Mietmarkt fernzuhalten. Wenn die Maßnahme funktioniert und von rechtlicher Stabilität begleitet wird, kann sie mehr Häuser auf den Markt bringen.

Für Investoren

Der interessanteste Punkt ist die Schaffung eines neuen Steuerregimes, des CIA, mit Vorteilen von bis zu 25 Jahren für diejenigen, die Immobilien für Wohnzwecke bauen, kaufen oder sanieren. In Kombination mit der Befreiung von Kapitalgewinnen in der IRS, wenn es eine Reinvestition in Mietwohnungen gibt, versucht der Staat, ein attraktives Geschäftsmodell für privates Kapital zu schaffen, um strukturiert in diesen Sektor einzutreten.

Die Richtung ist richtig. Der Anreiz zur Vermietung, die steuerliche Entbürokratisierung für Bauwillige und der Anreiz zur Angebotssteigerung sind theoretisch die richtigen Hebel. Das historische Problem in Portugal war nicht der Mangel an gesetzgeberischer Absicht, sondern der Mangel an Umsetzung, Stabilität und Klarheit.

Die Position der Banco de Portugal

Aktualisierung (August 2026): Die Banco de Portugal hat die Änderung bestätigt. Seit dem 1. August 2026 empfiehlt sie den Banken, dass die gesamten monatlichen Kreditverpflichtungen 45 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten (zuvor 50 %), mit einem kleinen Spielraum für Ausnahmen. Für ein Paar mit 2500 €/Monat sinkt das empfohlene Limit von 1250 € auf 1125 €.

Der Staat gibt mit der einen Hand, die Banco de Portugal nimmt mit der anderen

Wie bereits erwähnt, gibt es ein zweites Puzzlestück, das nicht ignoriert werden kann.

Während die Regierung Maßnahmen zur Förderung des Kaufs und der Vermietung veröffentlicht, untersucht die Banco de Portugal eine Änderung der Berechnungsregeln für die Belastungsquote, den DSTI (Debt Service-to-Income). Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels lag das Limit bei 50 % und der Vorschlag auf dem Tisch deutete auf 40 % bis 45 % hin.

Auf dem Papier scheint es ein kleiner Unterschied zu sein. Aber in Wirklichkeit ist es das nicht.

Praktisches Beispiel eines Paares mit 2500 €/Monat

Denken Sie an ein Paar mit einem gemeinsamen Nettoeinkommen von 2500 €/Monat. Nach den damaligen Regeln wäre das Limit 1250 € (50 %). Mit einem Limit von 40 % würde es auf 1000 € sinken. Das wären 250 € weniger monatliche Kreditkapazität, was in Bezug auf das finanzierte Kapital 40.000 bis 60.000 Euro weniger genehmigte Hypothek bedeuten kann, abhängig von Laufzeit und Zinssatz.

In einem Markt, in dem der mittlere Preis einer Immobilie in Coimbra, Porto oder Lissabon bereits weit über 200.000 € liegt, ist dieser Unterschied nicht marginal. Er ist entscheidend.

Der Widerspruch, den niemand laut ausspricht

Die Regierung senkt die Mehrwertsteuer im Bauwesen, schafft steuerliche Anreize für die Vermietung, erleichtert private Investitionen. All dies deutet auf einen aktiveren Markt hin, mit mehr Transaktionen, mehr Krediten, mehr verfügbaren Wohnungen.

Die Banco de Portugal hingegen bewegt sich in die entgegengesetzte Richtung: Sie will sicherstellen, dass die Banken nicht wieder Kreditportfolios haben, die durch Familien mit übermäßigen Belastungsquoten überlastet sind. Das vorsichtige Argument ist legitim, niemand will die Fehler von 2008 wiederholen. Aber der Moment schafft eine echte Spannung zwischen Wirtschaftspolitik und Wohnungspolitik, die noch keine klare Antwort hat.

Wer am meisten benachteiligt wird

Am stärksten betroffen sind diejenigen, die an der Schwelle zum Kreditzugang stehen: junge Menschen mit mittlerem Einkommen, Alleinerziehende, Erstkäufer ohne familiäre Unterstützung. Genau das Profil, das die Maßnahmen des Dekrets Nr. 97/2026 zu schützen versuchen. Die Ironie ist schwer zu ignorieren.

Investoren mit größerer finanzieller Solidität und Käufer mit bereits bezahlten Immobilien werden diesen Einfluss weniger spüren. Für sie ändert sich die Gleichung wenig. Für diejenigen, die anfangen, ändert sich viel.

Mehr als neue Gesetze braucht der Markt Klarheit und spezialisierte Begleitung

Was den Erfolg dieser Maßnahmen bestimmen wird, ist ihre praktische Anwendung: die Gemeinden, die schneller genehmigen, die Banken, die mit Bedacht finanzieren, und die Eigentümer und Investoren, die darauf vertrauen, dass die Regeln bestehen bleiben.

In diesem Szenario, in dem die Regeln in entgegengesetzte Richtungen „ziehen“, wird die spezialisierte Begleitung unverzichtbar und entscheidend.

Zu wissen, ob Sie Spielraum bei der Belastungsquote haben, wie Sie den bestehenden Kredit strukturieren, um Finanzierungskapazität freizusetzen, oder ob es sinnvoller ist, Schulden zu konsolidieren, bevor Sie einen neuen Hypothek beantragen. Dies sind Entscheidungen, die bestimmen, ob Sie in den nächsten 12 Monaten kaufen, investieren oder umziehen können.

Denn am Ende kann das, was für einige Chancen eröffnet, den Zugang für andere erschweren. Und in einem Markt, in dem sich die Regeln so schnell ändern, macht das Verständnis der zukünftigen Auswirkungen jeder Entscheidung den Unterschied.

Wir sehen uns bald,
Ricardo Ferreira