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Was ist der maximale Wert des Hauses, das ich kaufen kann?
Entdecken Sie den maximalen Wert des Hauses, den Sie mit Ihrer finanziellen Situation kaufen können
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Füllen Sie die erforderlichen Daten aus und klicken Sie auf "Simulieren", um den maximalen Wert der Immobilie, die verfügbare Finanzierung und die mit dem Kauf verbundenen Kosten zu berechnen.Passen Sie Ihre Simulation an !!
Unser Simulator hilft Ihnen zu verstehen, welches Haus Sie kaufen können und wie viel es kosten wird.Basierend auf Ihrem Einkommen, den monatlichen Verpflichtungen, dem verfügbaren Eigenkapital und der Kreditlaufzeit berechnet der Simulator den maximalen Wert der Immobilie, die Sie erwerben können, die geschätzte monatliche Rate, Ihre Anstrengungsquote und alle mit dem Kauf verbundenen Steuern und Kosten (IMT, Stempelsteuer, Gebühren und Registrierungen).Im Gegensatz zu einem Simulator, der nur eine einzelne Steuer berechnet, zeigt dieser Ihnen das vollständige Bild: nicht nur, wie viel Sie zahlen werden, sondern auch, ob Sie mit Ihrem Einkommen und Ihren Ersparnissen tatsächlich das Haus kaufen können, das Sie sich wünschen.
Es ist der höchste Wert einer Immobilie, die Sie unter Berücksichtigung Ihrer Situation kaufen können.Dieser Wert wird gleichzeitig durch zwei Faktoren begrenzt:• Das Eigenkapital, also die Ersparnisse, die Sie für die Anzahlung zur Verfügung haben. Ein Teil der Immobilie wird von der Bank nicht finanziert (in der Regel 10% bei einer dauerhaften Eigenwohnung), und dieser Teil muss aus Ihrer Tasche kommen.• Das Einkommen, das Ihre Zahlungsfähigkeit bestimmt. Selbst mit einer guten Anzahlung definiert das Einkommen, wie viel die Bank Ihnen durch die Anstrengungsquote leiht.Der Simulator berücksichtigt immer den restriktivsten der beiden Faktoren.Das heißt, der angezeigte Höchstwert ist derjenige, der sowohl Ihre Ersparnisse als auch Ihre Fähigkeit, die monatliche Rate zu tragen, respektiert.
Dies ist eine der wichtigsten Situationen, die es zu verstehen gilt.Wenn der Faktor, der Sie einschränkt, das Eigenkapital (die Anzahlung) ist, verschafft Ihnen ein höheres Einkommen keinen Zugang zu einem teureren Haus, da das Problem nicht Ihre Fähigkeit ist, die Rate zu zahlen, sondern das Geld, das Sie für die Anzahlung zur Verfügung haben.Stellen Sie sich vor, Sie haben 20.000 € Ersparnisse, um eine dauerhafte Eigenwohnung zu kaufen, bei der die Bank bis zu 90% finanziert.Diese 20.000 € entsprechen den 10% Anzahlung für eine Immobilie im Wert von 200.000 €. Selbst wenn Ihr Einkommen steigt, bleiben Sie auf diesen Wert beschränkt, da Sie nicht über mehr Kapital für die Anzahlung verfügen.In diesem Fall ermöglicht Ihnen nicht das höhere Einkommen, ein teureres Haus zu kaufen, sondern die Erhöhung der Ersparnisse.Wenn der einschränkende Faktor das Einkommen ist, passiert das Gegenteil: Der Wert des Hauses steigt, wenn das Einkommen steigt, und sinkt, wenn das Einkommen sinkt, wobei die Rate innerhalb des Anstrengungslimits bleibt.
Die Anstrengungsquote ist der Prozentsatz des monatlichen Nettoeinkommens, der für die Zahlung von Verpflichtungen und Kreditraten aufgewendet wird. Sie ist einer der Hauptindikatoren, die von Banken zur Bewertung des Risikos eines Darlehens verwendet werden.Je niedriger die Anstrengungsquote, desto ausgeglichener ist in der Regel das Familienbudget und desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Kredit genehmigt wird.Für diejenigen, die ein Haus mit Finanzierung kaufen möchten, spielt dieser Indikator eine entscheidende Rolle, da er direkt den Betrag beeinflusst, den die Bank leihen kann.Als Referenz gilt eine Anstrengungsquote von bis zu 35% als gesund. Wenn sie sich 50% nähert oder diese überschreitet, wird der Aufwand hoch und das Risiko, dass der Kredit nicht genehmigt wird, steigt erheblich.Es ist wichtig zu beachten, dass nicht das gesamte Einkommen auf die gleiche Weise berücksichtigt wird. Variable oder nicht wiederkehrende Komponenten — wie Spesen, Prämien, Provisionen, Überstunden oder Sachleistungen — können nur teilweise oder durch einen Durchschnitt mehrerer Monate berücksichtigt werden.Um eine realistischere Simulation zu erhalten, verwenden Sie vorzugsweise Ihr festes und wiederkehrendes Nettoeinkommen.Im Simulator können Sie auch das Referenzlimit der Anstrengungsquote (45% oder 50%) wählen, um zu verstehen, wie diese Wahl den maximalen Betrag beeinflusst, den Sie finanzieren können.
Das durchschnittliche monatliche Nettoeinkommen ist der durchschnittliche Betrag, den der Haushalt jeden Monat zur Verfügung hat, um seine Ausgaben zu decken, nach Steuern und obligatorischen Beiträgen.Dieser Indikator wird bei der Analyse der finanziellen Leistungsfähigkeit des Haushalts verwendet und ist eines der Elemente, die bei der Bewertung von Kreditanträgen berücksichtigt werden.
Die Berechnung erfolgt, indem alle wiederkehrenden jährlichen Nettoeinkommen des Haushalts addiert und dieser Betrag durch 12 Monate geteilt wird.Formel: Durchschnittliches monatliches Nettoeinkommen = Gesamtes jährliches Nettoeinkommen ÷ 12
Weil das Ziel darin besteht, einen durchschnittlichen monatlichen Wert zu ermitteln. Arbeitnehmer erhalten in der Regel 14 Gehälter pro Jahr (12 Gehälter, Urlaubsgeld und Weihnachtsgeld). Um das durchschnittlich verfügbare Einkommen korrekt widerzuspiegeln, muss dieses Jahreseinkommen auf die 12 Monate des Jahres verteilt werden.Beispiel: Ein Arbeitnehmer, der 1.500 € netto pro Monat erhält, hat normalerweise 12 Gehälter von 1.500 €, 1 Urlaubsgeld von 1.500 € und 1 Weihnachtsgeld von 1.500 €. Das Jahreseinkommen beträgt 1.500 € × 14 = 21.000 €, und das durchschnittliche monatliche Nettoeinkommen beträgt 21.000 € ÷ 12 = 1.750 €.Wenn die Zulagen in Zwölfteln gezahlt werden, reicht es aus, den tatsächlich erhaltenen monatlichen Nettobetrag zu berücksichtigen, da die Berechnung diese Beträge bereits einbezieht.
Es wird das jährliche Nettoeinkommen berücksichtigt, einschließlich der Urlaubs- und Weihnachtszulagen.Formel: (Monatliches Nettoeinkommen × 14) ÷ 12Beispiel: Bei einem monatlichen Nettoeinkommen von 1.800 € beträgt das durchschnittliche monatliche Nettoeinkommen (1.800 € × 14) ÷ 12 = 2.100 €.
In der Voranalysephase wird vereinfacht angenommen, dass das Nettoeinkommen 75% des jährlichen Bruttoumsatzes entspricht. Dieser Prozentsatz soll die Kosten der Tätigkeit, obligatorische Beiträge und Steuern annähernd widerspiegeln.Formel: (Jährlicher Bruttoumsatz × 75%) ÷ 12Beispiel: Bei einem Jahresumsatz von 60.000 € beträgt das berücksichtigte Nettoeinkommen 60.000 € × 75% = 45.000 €, und das durchschnittliche monatliche Nettoeinkommen beträgt 45.000 € ÷ 12 = 3.750 €.
In diesen Fällen sollte der Umsatz nicht als Einkommen verwendet werden. Ein Geschäft kann jährlich Hunderttausende von Euro umsetzen, aber ein großer Teil dieses Betrags wird für den Kauf von Waren, Gehältern, Miete, Energie, Steuern und anderen Betriebskosten verwendet. Für die Voranalyse wird vereinfacht angenommen, dass das Nettoeinkommen 15% des jährlichen Bruttoumsatzes entspricht.Formel: (Jährlicher Bruttoumsatz × 15%) ÷ 12Beispiel: Bei einem Jahresumsatz von 360.000 € beträgt das berücksichtigte Nettoeinkommen 360.000 € × 15% = 54.000 €, und das durchschnittliche monatliche Nettoeinkommen beträgt 54.000 € ÷ 12 = 4.500 €.
Es sollte das Einkommen berücksichtigt werden, das tatsächlich in den Haushalt fließt, insbesondere das monatliche Gehalt und die regelmäßige Ausschüttung von Gewinnen, falls vorhanden.Der Umsatz des Unternehmens entspricht nicht dem Einkommen des Haushalts.
Es wird der jährliche Nettobetrag der Rente berücksichtigt, einschließlich eventueller Zulagen, geteilt durch 12 Monate.
Es wird das jährliche Nettoeinkommen aus den erhaltenen Mieten berücksichtigt, geteilt durch 12.
Ja. Alle wiederkehrenden Einkünfte, die regelmäßig zum Haushaltsbudget beitragen und nachweisbar sind, sollten einbezogen werden.
Gelegentliche oder außergewöhnliche Einkünfte sollten nicht berücksichtigt werden.Beispiele:• Verkauf von Immobilien;• Verkauf von Autos;• Erbschaften;• Einmalige Entschädigungen;• Gelegentliche Prämien;• Abhebungen von Ersparnissen;• Andere nicht regelmäßig wiederkehrende Einnahmen.
Alle jährlichen Nettoeinkünfte jedes Haushaltsmitglieds sollten addiert und durch 12 Monate geteilt werden.Beispiel: Betrachten Sie einen Haushalt mit Mitglied A (Angestellter, Nettogehalt von 1.700 €/Monat), Mitglied B (Selbstständiger, Jahresumsatz von 48.000 €) und Mieteinnahmen von 6.000 €/Jahr. Mitglied A trägt mit 1.700 € × 14 = 23.800 €, Mitglied B mit 48.000 € × 75% = 36.000 € und die Mieteinnahmen mit 6.000 € bei. Die Gesamtsumme beträgt 23.800 € + 36.000 € + 6.000 € = 65.800 €, und das durchschnittliche monatliche Nettoeinkommen beträgt 65.800 € ÷ 12 = 5.483,33 €.
Weil es die finanzielle Leistungsfähigkeit des Haushalts korrekt bewertet.Es eliminiert Verzerrungen, die durch die Zahlung von Urlaubs- und Weihnachtsgeld, die Saisonalität einiger Tätigkeiten, Monate mit höherem oder niedrigerem Umsatz und außergewöhnliche Einkünfte verursacht werden.So erhält man eine realistischere Sicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Haushalts.
Nein. Diese Methodik dient der finanziellen Voranalyse und ermöglicht eine schnelle Schätzung des durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens des Haushalts.Die endgültige Analyse hängt immer von den von der Finanzinstitution geforderten Unterlagen ab, wie z.B. Steuererklärungen, Steuerbescheide, Gehaltsabrechnungen, Finanzberichte oder andere Dokumente, die das tatsächlich erzielte Einkommen bestätigen.
Der LTV (aus dem Englischen loan-to-value) ist der Prozentsatz des Immobilienwerts, den die Bank zu finanzieren bereit ist. Der verbleibende Teil muss von Ihnen durch Eigenkapital gedeckt werden.Die üblichen Werte sind:• 90% für die eigene dauerhafte Wohnstätte (10% Anzahlung);• 80% für Zweitwohnungen (20% Anzahlung);• bis zu 100% für junge Menschen, die für die staatliche Garantie in Frage kommen, innerhalb der Maßnahmegrenzen.Je niedriger der LTV, desto höher ist die erforderliche Anzahlung. Deshalb erfordert eine Zweitwohnung in der Regel mehr Ersparnisse als eine Erstwohnung.
Beim Kauf eines Hauses vergisst man oft die Kosten, die zum Immobilienpreis hinzukommen und oft eine beträchtliche Rechnung darstellen.Der Simulator zeigt sie detailliert an, damit Sie Ihr Budget ohne Überraschungen planen können.Zu diesen Kosten gehören:• IMT (Kommunale Steuer auf entgeltliche Immobilienübertragungen);• Stempelsteuer auf den Immobilienkauf;• Stempelsteuer auf den Kredit;• Bankprovision und Bewertungskosten;• Beurkundung und Registrierung.Es ist wichtig zu beachten, dass es Werte gibt, die nicht von der Bank finanziert werden können, nämlich die Anzahlung und die Steuern. Diese müssen mit Eigenkapital gedeckt werden, weshalb der Simulator das tatsächlich verbleibende Kapital für die Anzahlung nach Abzug dieser Kosten anzeigt.
Der IMT ist die Steuer, die an den Staat gezahlt wird, wenn ein Eigentümerwechsel einer Immobilie stattfindet.Er wird vor der Beurkundung fällig und sein Wert hängt von verschiedenen Faktoren ab:• Wert der Immobilie;• Standort (Festland oder autonome Regionen);• Zweck (eigene dauerhafte Wohnstätte oder Zweitwohnung);• Alter des Käufers.Die Steuer wird nach progressiven Stufen berechnet und bezieht sich immer auf den höheren der beiden Werte: den in der Beurkundung angegebenen Kaufpreis oder den steuerlichen Einheitswert (VPT).Jeder Stufe entspricht ein Satz (zwischen 0% und 8%) und in den meisten Fällen ein abzuziehender Betrag.
Der abzuziehende Betrag ist eine Art Rabatt, der bei der Berechnung des IMT angewendet wird, um die Progression der Stufen gerechter zu gestalten.Beispiel:Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine eigene dauerhafte Wohnstätte auf dem Festland für 200.000 €.Dieser Wert fällt in eine Stufe mit einem Satz von 7%, was 14.000 € entsprechen würde.Diese Stufe profitiert jedoch von einem abzuziehenden Betrag von 10.457,96 €.Somit beträgt der tatsächlich gezahlte IMT 3.542,04 € und nicht 14.000 €.
Beim Hauskauf gibt es zwei Teile der Stempelsteuer, und der Simulator unterscheidet beide.Der erste Teil bezieht sich auf den Immobilienkauf und entspricht 0,8% des Kaufpreises. Bei einem Haus von 200.000 € entspricht dies 1.600 €.Der zweite Teil gilt nur, wenn es eine Bankfinanzierung gibt und bezieht sich auf den Darlehensbetrag, nicht auf den Gesamtwert der Immobilie.Je geringer der finanzierte Betrag, desto geringer ist dieser Steueranteil.
Seit 2024 können junge Menschen bis 35 Jahre von einer Befreiung von IMT und Stempelsteuer beim Kauf der ersten eigenen dauerhaften Wohnstätte profitieren.Im Jahr 2026 sind die Grenzen:• Bis zu 330.539 €: vollständige Befreiung von IMT und Stempelsteuer.• Zwischen 330.539 € und 660.982 €: teilweise Befreiung, wobei nur der Teil, der 330.539 € übersteigt, besteuert wird.• Über 660.982 €: keine Befreiung.In den autonomen Regionen sind die Grenzen höher:• Vollständige Befreiung bis 413.174 €;• Teilweise Befreiung bis 826.228 €.
Um von der Befreiung zu profitieren, muss der Käufer zum Zeitpunkt der Beurkundung bis zu 35 Jahre alt sein und seine erste eigene dauerhafte Wohnstätte erwerben.Darüber hinaus darf er weder Eigentümer noch Miteigentümer einer anderen Immobilie sein, noch in den drei Jahren zuvor gewesen sein.Auch junge Menschen, die im Jahr des Kaufs als abhängig für Steuerzwecke gelten, sind ausgeschlossen.Es gibt keine Einkommensgrenze, um von dieser Maßnahme zu profitieren.
Ja, in der Regel.Obwohl die IMT-Sätze denen auf dem Festland entsprechen, sind die Wertstufen in den autonomen Regionen höher.In der Praxis bedeutet dies, dass die Steuer nur für Immobilien mit höherem Wert gezahlt wird, was häufig den IMT bei einem gleichwertigen Kauf reduziert.Der Simulator wendet automatisch die Tabelle an, die der ausgewählten Region entspricht.
Wenn es zwei Käufer gibt und nur einer die Voraussetzungen für den IMT für junge Menschen erfüllt, gilt der Vorteil nur für den Anteil dieses Käufers.Der nicht berechtigte Käufer zahlt den IMT und die Stempelsteuer, die seinem Anteil am Kauf entsprechen.Beispiel:Bei einem Kauf zu gleichen Teilen, wenn nur ein Käufer berechtigt ist, profitiert dieser Käufer von der Befreiung für seinen Anteil, während der andere die Steuern für seinen Anteil zahlt.Der Simulator führt diese proportionale Berechnung automatisch durch, entsprechend der angegebenen Anzahl von Käufern und jungen Käufern.
Nein. Der Simulator bietet eine Schätzung basierend auf den eingegebenen Daten und den geltenden offiziellen Tabellen.Der endgültige Wert kann je nach anwendbaren Steuervergünstigungen, der Differenz zwischen dem angegebenen Wert und dem steuerlichen Einheitswert (VPT) oder den spezifischen Bedingungen, die von jeder Bank angeboten werden, variieren.Die Simulation ist nur ein Planungswerkzeug und stellt weder ein Kreditangebot noch eine verbindliche Steuerberechnung dar.Um endgültige Werte zu erhalten, sollten Sie die Informationen bei der Bank und der Steuerbehörde bestätigen.