Question 1

Was ist der IMT?

Accepted Answer

Die IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) ist eine Steuer, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Portugal zahlen müssen. Sie fällt auf die Übertragung des Eigentumsrechts an und ihr Betrag hängt vom Kaufpreis der Immobilie, vom anzuwendenden Steuersatz, vom Standort und vom Verwendungszweck des Kaufs ab.

Question 2

Wann fällt die IMT an?

Accepted Answer

Die IMT fällt zum Zeitpunkt der Beurkundung des Immobiliengeschäfts an, also wenn das Eigentum an der Immobilie den Besitzer wechselt. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie die IMT und auch die auf den Erwerb entfallende Stempelsteuer zahlen.

Question 3

Auf welchen Betrag wird die IMT erhoben?

Accepted Answer

Die IMT wird auf den höheren Betrag zwischen dem Erwerbswert (dem in der Beurkundung angegebenen Preis) und dem Valor Patrimonial Tributário (VPT) der Immobilie erhoben. Auf diesen Betrag, also den höheren der beiden, wird der entsprechende Steuersatz angewendet.

Question 4

Was ist der VPT?

Accepted Answer

Der VPT (Valor Patrimonial Tributário) ist der steuerliche Wert einer Immobilie, der von der Steuerbehörde (Finanças) festgelegt wird und als Grundlage für die Berechnung von Steuern wie IMI und IMT dient. Er unterscheidet sich in der Regel vom Marktwert und wird auf Basis der Fläche, Lage und des Alters der Immobilie berechnet.
Der VPT dient als Referenz für die Erhebung zweier Steuern: der IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), deren jährlicher, an die Gemeinde zu zahlender Steuersatz auf den VPT angewendet wird, und der IMT, die zum Zeitpunkt des Kaufs auf Grundlage des höheren Betrags zwischen dem in der Beurkundung angegebenen Preis und dem VPT berechnet wird.

Question 5

Wie hoch sind die IMT-Sätze?

Accepted Answer

Die IMT-Sätze reichen von 0 % (günstigere Habitação própria e permanente) bis 10 % (Erwerber mit Wohnsitz in einem Steuerparadies), je nach Wert der Immobilie, Standort (Kontinent oder autonome Regionen), Verwendungszweck des Kaufs und Art der Immobilie. Je höher der Wert der Immobilie, desto höher ist der anzuwendende Steuersatz. Seit dem 20. Mai 2026 zahlen Personen ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal einen einheitlichen Steuersatz von 7,5 % beim Erwerb von Wohnraum, ohne Befreiungen oder Ermäßigungen, es sei denn, sie werden innerhalb der folgenden zwei Jahre steuerlich ansässig oder vermieten die Immobilie zu Wohnzwecken mit einer Miete innerhalb der gesetzlichen Grenzen (Código do IMT, Artikel 17, Nr. 10).

Question 6

Was ist die Stempelsteuer?

Accepted Answer

Zusätzlich zur IMT wird beim Kauf eines Hauses auch die auf den Erwerb entfallende Stempelsteuer fällig. Der Staat erhebt 0,8% auf den Wert der Immobilie. Bei einem Haus im Wert von 200.000 € entspricht die Stempelsteuer zum Beispiel 1.600 €.

Question 7

Wird die Stempelsteuer immer fällig?

Accepted Answer

Im Allgemeinen ja. Die Stempelsteuer von 0,8% ist beim Erwerb jeder Immobilie zu zahlen. Eine Ausnahme bilden junge Käufer, die für die Vergünstigung „IMT Jovem“ in Frage kommen; sie können beim Kauf der ersten eigenen und dauerhaften Wohnimmobilie innerhalb der vorgesehenen Wertgrenzen ganz oder teilweise von der Stempelsteuer befreit werden.

Question 8

Was ist der abzuziehende Betrag?

Accepted Answer

Der abzuziehende Betrag ist ein „Rabatt“, der bei der Berechnung der IMT angewendet wird.
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen auf dem Festland ein Haus für 200.000 €. Der anzuwendende Steuersatz beträgt 7%, was 14.000 € entsprechen würde. Diese Stufe sieht jedoch einen abzuziehenden Betrag von 10.457,96 € vor, wodurch sich die zu zahlende IMT auf 3.542,04 € reduziert.
Die Höhe der abzuziehenden Beträge steigt mit dem Wert der Immobilie und variiert außerdem je nach Art der Immobilie. Bei einer eigenen und dauerhaften Wohnimmobilie ist der abzuziehende Betrag höher als bei einer Zweitwohnung.

Question 9

Gibt es immer einen abzuziehenden Betrag?

Accepted Answer

Nein. Für die beiden höchsten Wertstufen gibt es keinen abzuziehenden Betrag, was bedeutet, dass die teuersten Immobilien nicht von dieser Reduzierung des endgültig zu zahlenden Betrags profitieren.

Question 10

Wer kann von der IMT befreit werden?

Accepted Answer

Es gibt zwei Hauptsituationen, die zu einer IMT-Befreiung führen können: eine hängt mit dem Wert der Immobilie zusammen (günstigere Immobilien, die als eigene und dauerhafte Wohnimmobilie bestimmt sind), die andere mit dem Alter des Käufers (die Vergünstigung „IMT Jovem“ beim Kauf der ersten eigenen und dauerhaften Wohnimmobilie).

Question 11

Wie funktioniert die Befreiung für eigene und dauerhafte Wohnimmobilien?

Accepted Answer

Eine Immobilie, die als eigene und dauerhafte Wohnimmobilie bestimmt ist, kann von der IMT befreit werden, wenn ihr Wert (laut Beurkundung oder VPT) 106.346 € auf dem Festland bzw. 132.933 € in der Autonomen Region Madeira oder den Azoren nicht übersteigt. Zusätzlich gibt es die Befreiung „IMT Jovem“ beim ersten Erwerb einer eigenen und dauerhaften Wohnimmobilie bis 330.539 € für Personen bis 35 Jahre, die nicht als unterhaltsberechtigt für die IRS gelten und in den letzten drei Jahren kein Haus besessen haben (siehe die Fragen zur „IMT Jovem“).

Question 12

Was ist die Befreiung „IMT Jovem“?

Accepted Answer

Seit 2024 können junge Menschen mit einem Alter von höchstens 35 Jahren bei Erfüllung der Voraussetzungen von einer Befreiung von IMT und Stempelsteuer beim Kauf der ersten Habitação própria e permanente profitieren.
Auf dem Kontinent gilt die vollständige Befreiung für Immobilien mit einem Transaktionswert von bis zu 330.539 €. Zwischen 330.539 € und 660.982 € besteht eine teilweise Befreiung mit einem Abschlag auf den IMT-Betrag. Über 660.982 € hinaus entfällt der Vorteil beim IMT; bei der Stempelsteuer bleibt der Abzug für den Teil des Wertes bis 330.539 € bestehen.
In den autonomen Regionen sind die Grenzen höher: vollständige Befreiung bis 413.174 € und teilweise Befreiung zwischen 413.174 € und 826.228 €. Über diesem letzten Wert entfällt der Vorteil beim IMT; bei der Stempelsteuer bleibt der Abzug für den Teil bis 413.174 € bestehen.
Die Befreiung erlischt, wenn die Immobilie innerhalb der folgenden sechs Jahre nicht mehr Ihre Habitação própria e permanente ist (vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahmen).

Question 13

Welche Voraussetzungen gelten für die „IMT Jovem“?

Accepted Answer

Um von der Befreiung von IMT und Stempelsteuer zu profitieren, darf der Käufer nicht älter als 35 Jahre sein, nicht als unterhaltsberechtigt für die IRS gelten, kein Eigentümer einer Wohnimmobilie oder eines Anteils an einer Wohnimmobilie sein und in den letzten drei Jahren nicht Eigentümer einer Wohnimmobilie oder eines Anteils daran gewesen sein. Die Immobilie muss als erste eigene und dauerhafte Wohnimmobilie bestimmt sein.

Question 14

Und wenn nur einer der Käufer höchstens 35 Jahre alt ist?

Accepted Answer

Wenn nur einer der Käufer für die „IMT Jovem“ in Frage kommt, gilt die Befreiung nur für dessen Anteil. Sind die Käufer verheiratet und wird das Haus gemeinschaftliches Vermögen, wird für jeden die Hälfte berücksichtigt; in anderen Fällen gilt der jeweilige Anteil. Der andere Teil zahlt die normalen Sätze, und dasselbe gilt für die Stempelsteuer.

Question 15

Was ändert sich je nach Verwendungszweck der Immobilie?

Accepted Answer

Der Verwendungszweck der Immobilie beeinflusst die anzuwendenden Sätze und Vergünstigungen. Die eigene und dauerhafte Wohnimmobilie hat günstigere Tabellen und ist die einzige, die Zugang zur Befreiung „IMT Jovem“ bietet. Für Zweitwohnungen sind die abzuziehenden Beträge geringer, was zu einer höheren IMT führt. Ländliche und städtische Grundstücke sowie Erwerbe, die unter Sonderregelungen für Steuerparadiese fallen, haben eigene Sätze und profitieren nicht von der „IMT Jovem“.

Question 16

Was ist der Unterschied zwischen Festland und Autonomen Regionen?

Accepted Answer

Die Wertstufen und Befreiungsgrenzen sind auf dem Festland und in den Autonomen Regionen (Madeira und Azoren) unterschiedlich. In den Autonomen Regionen sind die Grenzen höher. So gilt die Befreiung für eigene und dauerhafte Wohnimmobilien zum Beispiel bis 106.346 € auf dem Festland und bis 132.933 € in den Autonomen Regionen.

Question 17

Wann muss ich die IMT zahlen?

Accepted Answer

Die IMT wird vor der Beurkundung festgesetzt und muss am Tag der Festsetzung oder innerhalb der folgenden 30 Tage gezahlt werden; wird sie in dieser Frist nicht gezahlt, verliert die Festsetzung ihre Wirkung. Wird der Vertrag im Ausland geschlossen, erfolgt die Zahlung im Laufe des folgenden Monats. Die Stempelsteuer auf den Kauf wird zur gleichen Zeit gezahlt.

Question 18

Gibt mir dieser Simulator den endgültig zu zahlenden Betrag an?

Accepted Answer

Dieser Simulator zeigt Ihnen eine Schätzung der zu zahlenden IMT und Stempelsteuer, wobei der abzuziehende Betrag und die anwendbaren Vergünstigungen, wie die „IMT Jovem“, bereits berücksichtigt werden. Es handelt sich um eine rein indikative Simulation auf Grundlage der geltenden Tabellen. Die endgültigen Beträge hängen immer von der Bestätigung durch die Finanças und den Notar ab.

IMT- und Stempelsteuer-Rechner für Portugal

Drei Fragen – und Sie wissen, wie viel Steuern Sie zahlen

Wie wir die Berechnung durchführen

IMT

IMT Jovem

Stempelsteuer

Illustrative Fälle

Marta: das erste Haus, mit dem IMT Jovem

Jorge und Paula: ein Ferienhaus an der Algarve

Mythen

Der nächste Schritt

Begleitung durch einen CrediSegur-Manager

Häufig gestellte Fragen