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IMT- und Stempelsteuer-Rechner
Schätzt die IMT (kommunale Grunderwerbsteuer) und die Stempelsteuer beim Hauskauf, einschließlich der IMT-Jugendbefreiung für alle, die die Voraussetzungen erfüllen.- Kreditvermittler und Versicherungsvermittler, bei BdP und ASF registriert
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Die IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) ist eine Steuer, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Portugal zahlen müssen. Sie fällt auf die Übertragung des Eigentumsrechts an und ihr Betrag hängt vom Kaufpreis der Immobilie, vom anzuwendenden Steuersatz, vom Standort und vom Verwendungszweck des Kaufs ab.
Die IMT fällt zum Zeitpunkt der Beurkundung des Immobiliengeschäfts an, also wenn das Eigentum an der Immobilie den Besitzer wechselt. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie die IMT und auch die auf den Erwerb entfallende Stempelsteuer zahlen.
Die IMT wird auf den höheren Betrag zwischen dem Erwerbswert (dem in der Beurkundung angegebenen Preis) und dem Valor Patrimonial Tributário (VPT) der Immobilie erhoben. Auf diesen Betrag, also den höheren der beiden, wird der entsprechende Steuersatz angewendet.
Der VPT (Valor Patrimonial Tributário) ist der steuerliche Wert einer Immobilie, der von der Steuerbehörde (Finanças) festgelegt wird und als Grundlage für die Berechnung von Steuern wie IMI und IMT dient. Er unterscheidet sich in der Regel vom Marktwert und wird auf Basis der Fläche, Lage und des Alters der Immobilie berechnet.Der VPT dient als Referenz für die Erhebung zweier Steuern: der IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), deren jährlicher, an die Gemeinde zu zahlender Steuersatz auf den VPT angewendet wird, und der IMT, die zum Zeitpunkt des Kaufs auf Grundlage des höheren Betrags zwischen dem in der Beurkundung angegebenen Preis und dem VPT berechnet wird.
Die IMT-Sätze reichen von 0 % (günstigere Habitação própria e permanente) bis 10 % (Erwerber mit Wohnsitz in einem Steuerparadies), je nach Wert der Immobilie, Standort (Kontinent oder autonome Regionen), Verwendungszweck des Kaufs und Art der Immobilie. Je höher der Wert der Immobilie, desto höher ist der anzuwendende Steuersatz. Seit dem 20. Mai 2026 zahlen Personen ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal einen einheitlichen Steuersatz von 7,5 % beim Erwerb von Wohnraum, ohne Befreiungen oder Ermäßigungen, es sei denn, sie werden innerhalb der folgenden zwei Jahre steuerlich ansässig oder vermieten die Immobilie zu Wohnzwecken mit einer Miete innerhalb der gesetzlichen Grenzen (Código do IMT, Artikel 17, Nr. 10).
Zusätzlich zur IMT wird beim Kauf eines Hauses auch die auf den Erwerb entfallende Stempelsteuer fällig. Der Staat erhebt 0,8% auf den Wert der Immobilie. Bei einem Haus im Wert von 200.000 € entspricht die Stempelsteuer zum Beispiel 1.600 €.
Im Allgemeinen ja. Die Stempelsteuer von 0,8% ist beim Erwerb jeder Immobilie zu zahlen. Eine Ausnahme bilden junge Käufer, die für die Vergünstigung „IMT Jovem“ in Frage kommen; sie können beim Kauf der ersten eigenen und dauerhaften Wohnimmobilie innerhalb der vorgesehenen Wertgrenzen ganz oder teilweise von der Stempelsteuer befreit werden.
Der abzuziehende Betrag ist ein „Rabatt“, der bei der Berechnung der IMT angewendet wird.Stellen Sie sich vor, Sie kaufen auf dem Festland ein Haus für 200.000 €. Der anzuwendende Steuersatz beträgt 7%, was 14.000 € entsprechen würde. Diese Stufe sieht jedoch einen abzuziehenden Betrag von 10.457,96 € vor, wodurch sich die zu zahlende IMT auf 3.542,04 € reduziert.Die Höhe der abzuziehenden Beträge steigt mit dem Wert der Immobilie und variiert außerdem je nach Art der Immobilie. Bei einer eigenen und dauerhaften Wohnimmobilie ist der abzuziehende Betrag höher als bei einer Zweitwohnung.
Nein. Für die beiden höchsten Wertstufen gibt es keinen abzuziehenden Betrag, was bedeutet, dass die teuersten Immobilien nicht von dieser Reduzierung des endgültig zu zahlenden Betrags profitieren.
Es gibt zwei Hauptsituationen, die zu einer IMT-Befreiung führen können: eine hängt mit dem Wert der Immobilie zusammen (günstigere Immobilien, die als eigene und dauerhafte Wohnimmobilie bestimmt sind), die andere mit dem Alter des Käufers (die Vergünstigung „IMT Jovem“ beim Kauf der ersten eigenen und dauerhaften Wohnimmobilie).
Eine Immobilie, die als eigene und dauerhafte Wohnimmobilie bestimmt ist, kann von der IMT befreit werden, wenn ihr Wert (laut Beurkundung oder VPT) 106.346 € auf dem Festland bzw. 132.933 € in der Autonomen Region Madeira oder den Azoren nicht übersteigt. Zusätzlich gibt es die Befreiung „IMT Jovem“ beim ersten Erwerb einer eigenen und dauerhaften Wohnimmobilie bis 330.539 € für Personen bis 35 Jahre, die nicht als unterhaltsberechtigt für die IRS gelten und in den letzten drei Jahren kein Haus besessen haben (siehe die Fragen zur „IMT Jovem“).
Seit 2024 können junge Menschen mit einem Alter von höchstens 35 Jahren bei Erfüllung der Voraussetzungen von einer Befreiung von IMT und Imposto do Selo beim Kauf der ersten Habitação própria e permanente profitieren.Auf dem Kontinent gilt die vollständige Befreiung für Immobilien mit einem Transaktionswert von bis zu 330.539 €. Zwischen 330.539 € und 660.982 € besteht eine teilweise Befreiung mit einem Abschlag auf den IMT-Betrag. Über 660.982 € hinaus entfällt der Vorteil beim IMT; beim Imposto do Selo bleibt der Abzug für den Teil des Wertes bis 330.539 € bestehen.In den autonomen Regionen sind die Grenzen höher: vollständige Befreiung bis 413.174 € und teilweise Befreiung zwischen 413.174 € und 826.228 €. Über diesem letzten Wert entfällt der Vorteil beim IMT; beim Imposto do Selo bleibt der Abzug für den Teil bis 413.174 € bestehen.Die Befreiung erlischt, wenn die Immobilie innerhalb der folgenden sechs Jahre nicht mehr Ihre Habitação própria e permanente ist (vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahmen).
Um von der Befreiung von IMT und Stempelsteuer zu profitieren, darf der Käufer nicht älter als 35 Jahre sein, nicht als unterhaltsberechtigt für die IRS gelten, kein Eigentümer einer Wohnimmobilie oder eines Anteils an einer Wohnimmobilie sein und in den letzten drei Jahren nicht Eigentümer einer Wohnimmobilie oder eines Anteils daran gewesen sein. Die Immobilie muss als erste eigene und dauerhafte Wohnimmobilie bestimmt sein.
Wenn nur einer der Käufer für die „IMT Jovem“ in Frage kommt, gilt die Befreiung nur für dessen Anteil. Sind die Käufer verheiratet und wird das Haus gemeinschaftliches Vermögen, wird für jeden die Hälfte berücksichtigt; in anderen Fällen gilt der jeweilige Anteil. Der andere Teil zahlt die normalen Sätze, und dasselbe gilt für die Stempelsteuer.
Der Verwendungszweck der Immobilie beeinflusst die anzuwendenden Sätze und Vergünstigungen. Die eigene und dauerhafte Wohnimmobilie hat günstigere Tabellen und ist die einzige, die Zugang zur Befreiung „IMT Jovem“ bietet. Für Zweitwohnungen sind die abzuziehenden Beträge geringer, was zu einer höheren IMT führt. Ländliche und städtische Grundstücke sowie Erwerbe, die unter Sonderregelungen für Steuerparadiese fallen, haben eigene Sätze und profitieren nicht von der „IMT Jovem“.
Die Wertstufen und Befreiungsgrenzen sind auf dem Festland und in den Autonomen Regionen (Madeira und Azoren) unterschiedlich. In den Autonomen Regionen sind die Grenzen höher. So gilt die Befreiung für eigene und dauerhafte Wohnimmobilien zum Beispiel bis 106.346 € auf dem Festland und bis 132.933 € in den Autonomen Regionen.
Die IMT wird vor der Beurkundung festgesetzt und muss am Tag der Festsetzung oder innerhalb der folgenden 30 Tage gezahlt werden; wird sie in dieser Frist nicht gezahlt, verliert die Festsetzung ihre Wirkung. Wird der Vertrag im Ausland geschlossen, erfolgt die Zahlung im Laufe des folgenden Monats. Der Imposto do Selo auf den Kauf wird zur gleichen Zeit gezahlt.
Dieser Simulator zeigt Ihnen eine Schätzung der zu zahlenden IMT und Stempelsteuer, wobei der abzuziehende Betrag und die anwendbaren Vergünstigungen, wie die „IMT Jovem“, bereits berücksichtigt werden. Es handelt sich um eine rein indikative Simulation auf Grundlage der geltenden Tabellen. Die endgültigen Beträge hängen immer von der Bestätigung durch die Finanças und den Notar ab.