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IMT- und Stempelsteuer-Simulator
Erfahren Sie, wie viel Sie beim Kauf eines Hauses zahlen werden, einschließlich der neuen Befreiungen für junge Käufer.
Simulationsergebnis
Erwerbswert0,00 €
Steuerbasis0,00 €
Angewandtes RegimeEigentumswohnung · Festland
Berechneter IMTBefreit
Stempelsteuer (0,8%)Befreit
Gesamtbetrag zu zahlen
0,00 €
Die Simulation ist lediglich indikativ und basiert auf den Tabellen des Rundschreibens Nr. 40129/2026 (AT). Die endgültigen Werte hängen von der Validierung durch die Finanzbehörden und den Notar ab. Bestätigen Sie immer mit einem Fachmann, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Der IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) ist eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie in Portugal anfällt. Sie bezieht sich auf die Übertragung des Eigentumsrechts und ihr Wert hängt vom Preis der Immobilie, dem anwendbaren Steuersatz, dem Standort und dem Zweck des Kaufs ab.
Der IMT wird zum Zeitpunkt der Beurkundung der Immobilienübertragung angewendet, das heißt, wenn das Eigentum an der Immobilie den Besitzer wechselt. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie den IMT und auch die Stempelsteuer für den Erwerb zahlen.
Der IMT wird auf den höheren Wert zwischen dem Erwerbspreis (dem Preis der Beurkundung) und dem Valor Patrimonial Tributário (VPT) der Immobilie erhoben. Auf diesen Wert, den höheren der beiden, wird der entsprechende Steuersatz angewendet.
Der VPT (Valor Patrimonial Tributário) ist der steuerliche Wert einer Immobilie, der von der Steuerbehörde (Finanças) zugewiesen wird und als Grundlage für die Berechnung von Steuern wie IMI und IMT dient. Er unterscheidet sich in der Regel vom Marktwert und wird auf Basis der Fläche, des Standorts und des Alters der Immobilie berechnet.Der VPT dient als Referenz für die Erhebung von zwei Steuern: der IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), deren jährlicher Satz, der an die Gemeindeverwaltung gezahlt wird, auf den VPT erhoben wird; und der IMT, der zum Zeitpunkt des Kaufs auf Basis des höheren Wertes zwischen dem Beurkundungspreis und dem VPT berechnet wird.
Die Steuersätze des IMT variieren zwischen 1% und 10%, je nach Wert der Immobilie, ihrem Standort (Festland oder autonome Regionen), dem Zweck des Kaufs und der Art der Immobilie. Je höher der Wert der Immobilie, desto höher der anwendbare Steuersatz, wobei die höchsten Sätze für spezifische Zwecke reserviert sind, wie Erwerbungen, die unter Steuerparadiesregelungen fallen.
Zusätzlich zum IMT wird beim Kauf eines Hauses auch die Stempelsteuer für den Erwerb gezahlt. Der Staat erhebt 0,8% auf den Wert der Immobilie. Zum Beispiel entspricht die Stempelsteuer bei einem Haus im Wert von 200.000 Euro 1.600 Euro.
Im Allgemeinen ja. Die Stempelsteuer von 0,8% ist beim Erwerb jeder Immobilie fällig. Die Ausnahme bilden junge Menschen, die für den Vorteil IMT Jovem berechtigt sind, die von der Stempelsteuer (vollständig oder teilweise) beim Kauf des ersten Eigenheims innerhalb der vorgesehenen Wertgrenzen befreit sein können.
Der Abzugsbetrag ist ein „Rabatt“, der bei der Berechnung des IMT angewendet wird.Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Haus auf dem Festland für 200.000 Euro. Der anwendbare Satz beträgt 7%, was 14.000 Euro entsprechen würde. Dieser Bereich profitiert jedoch von einem Abzugsbetrag von 10.457,96 Euro, was den zu zahlenden IMT auf 3.542,04 Euro reduziert.Die Werte der Abzugsbeträge steigen mit dem Wert der Immobilie und variieren auch je nach Art der Immobilie. Bei einem Eigenheim ist der Abzugsbetrag höher als bei einem Zweitwohnsitz.
Nein. Die beiden letzten Wertstufen haben keinen Abzugsbetrag, was bedeutet, dass teurere Immobilien nicht von dieser Reduzierung des zu zahlenden Endbetrags profitieren.
Es gibt zwei Hauptsituationen, die zu einer IMT-Befreiung führen können: eine im Zusammenhang mit dem Wert der Immobilie (niedrigwertige Immobilien, die für Eigenheime bestimmt sind) und eine im Zusammenhang mit dem Alter des Käufers (der Vorteil IMT Jovem beim Kauf des ersten Eigenheims).
Eine Immobilie, die für ein Eigenheim bestimmt ist, kann von der IMT befreit werden, wenn ihr Wert (Beurkundung oder VPT) 106.346 Euro auf dem Festland oder 132.933 Euro in der autonomen Region Madeira oder den Azoren nicht überschreitet. Es gibt auch eine Befreiung beim ersten Erwerb eines städtischen Gebäudes oder einer Einheit, die ausschließlich für ein Eigenheim bestimmt ist, bis zu 330.539 Euro, sofern sie als kostengünstiges Wohnen eingestuft ist.
Seit 2024 können junge Menschen im Alter von 35 Jahren oder jünger von der Befreiung von IMT und Stempelsteuer beim Kauf des ersten Eigenheims profitieren, sofern sie die Anforderungen erfüllen.Auf dem Festland umfasst die vollständige Befreiung Immobilien, deren Transaktionswert bis zu 330.539 Euro beträgt. Zwischen 330.539 und 660.982 Euro gibt es eine teilweise Befreiung mit einem Rabatt auf den IMT-Wert. Über 660.982 Euro gibt es keinen Vorteil mehr, und der IMT und die Stempelsteuer werden vollständig gezahlt.In den autonomen Regionen sind die Grenzen höher: vollständige Befreiung bis zu 413.173,75 Euro und teilweise Befreiung zwischen 413.173,75 und 826.228 Euro. Über diesem letzten Wert gibt es keinen Vorteil mehr.
Um von der Befreiung von IMT und Stempelsteuer zu profitieren, darf der Käufer nicht: älter als 35 Jahre sein; als abhängig für IRS-Zwecke gelten; Eigentümer eines Hauses oder eines Teils eines Hauses sein; noch in den letzten drei Jahren Eigentümer eines Hauses oder eines Teils eines Hauses gewesen sein. Die Immobilie muss für das erste Eigenheim bestimmt sein.
Wenn das Haus im Miteigentum gekauft wird und nur einer der Käufer für den IMT Jovem berechtigt ist, wird die Steuer entsprechend dem Eigentumsanteil jedes Einzelnen aufgeteilt. Der Teil, der dem jungen Käufer entspricht, profitiert von der Befreiung (vollständig oder teilweise), und der Teil des nicht berechtigten Käufers zahlt die normalen Steuersätze. Das gleiche Verteilungskriterium gilt für die Stempelsteuer.
Der Zweck der Immobilie beeinflusst die anwendbaren Steuersätze und Vorteile. Eigenheime haben günstigere Tabellen und sind die einzigen, die Zugang zur IMT Jovem-Befreiung bieten. Zweitwohnungen haben kleinere Abzugsbeträge, was zu einem höheren IMT führt. Ländliche, städtische Gebäude und Erwerbungen, die unter Steuerparadiesregelungen fallen, haben eigene Steuersätze und profitieren nicht von der IMT Jovem.
Die Wertstufen und Befreiungsgrenzen sind auf dem Festland und in den autonomen Regionen (Madeira und Azoren) unterschiedlich. In den autonomen Regionen sind die Grenzen höher. Zum Beispiel gilt die Befreiung für Eigenheime bis zu 106.346 Euro auf dem Festland und bis zu 132.933 Euro in den autonomen Regionen.
Der IMT muss am Tag der Beurkundung selbst, vor der Übertragung der Immobilie, oder am nächsten Werktag gezahlt werden. Wenn der Vertrag im Ausland abgeschlossen wird, kann die Zahlung im folgenden Monat erfolgen. Die Stempelsteuer wird zur gleichen Zeit gezahlt.
Dieser Simulator bietet eine Schätzung des zu zahlenden IMT und der Stempelsteuer, wobei bereits der Abzugsbetrag und die anwendbaren Vorteile, wie der IMT Jovem, berücksichtigt werden. Es handelt sich um eine rein indikative Simulation, die auf den geltenden Tabellen basiert. Die endgültigen Beträge hängen immer von der Validierung durch die Finanzen und den Notar ab.