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Ce bien immobilier en vaut-il la peine ?

Découvrez ce qu’il vous reste par mois après le crédit, les dépenses et l’IRS, avec le régime fiscal le plus favorable déjà choisi. Ou calculez combien vous pouvez offrir, ou le bénéfice d’acheter, faire des travaux et revendre.
  • Intermédiaire de crédit et médiateur d’assurances enregistré auprès de la BdP et de l’ASF
  • Aucune donnée personnelle pour simuler
  • Service d’intermédiation sans frais pour vous
Que voulez-vous savoir ?

Trois questions pour savoir si le bien se finance tout seul

€

€/mois

€

Si vous ne savez pas, nous comptons 20% du prix, l’habitude pour un investissement.
Nous comptons avec 1 mois par an sans locataire, des dépenses habituelles, le régime d’IRS le plus favorable et un crédit au taux de référence (hypothèse). Vous pouvez tout modifier dans « En détail ».

Comment nous faisons le calcul

Nous calculons ce que rapporte un logement destiné à la location, après coûts, crédit et impôts.

  1. Combien vous investissez

    Prix, IMT pour un logement qui n'est pas une résidence principale et permanente, droit de timbre, acte notarié, travaux et apport.Règle légale · CIMT, art.º 17.º ; Vos données

  2. Ce qui reste chaque année

    Les loyers moins l'IMI, les charges de copropriété, l'entretien, les assurances et les intérêts du crédit. L'IRS sur les loyers dépend de la durée du bail et du régime (loyer modéré ou location abordable).Règle légale · CIRS, art.º 72.º ; DL n.º 97/2026

  3. La rentabilité

    Brute, nette et sur l'argent que vous avez apporté. La valorisation du logement est hypothétique et ne compte qu'à la vente, après plus-values.Hypothèse

Cas illustratifs

Illustration : Duarte et Madalena
Exemple illustratif

Duarte et Madalena ont découvert que le régime d’IR faisait toute la différence.

Ils veulent acheter un T2 à Seixal pour 180 000 € afin de le louer 950 € par mois, avec 36 000 € d’apport. Avec le taux général d’IRS (25%), il manquerait 111 € par mois. Comme le loyer entre dans la catégorie de loyer modéré, ils paient 10% : le manque descend à 2 € par mois. Avec une marge de la banque inférieure de 0,3 points, il reste 23 €.

Rendement net 4,2%

Reste par mois−2 €/mois

Reste par mois
−2 €/mois
avec l’IR à 10%
Rendement net
4,2%
par an
Argent à investir
43 916 €
apport, impôts et frais
Exemple représentatif
TAEG
4,55%
TAN variable
3,672%
MTIC
259 161,79 €
Crédit immobilier de 144 000,00 € sur 30 ans, garanti par hypothèque : 360 mensualités de 660,53 €, auxquelles s’ajoutent des assurances vie et multirisque de 43,80 € par mois, exigées pour obtenir le crédit dans ces conditions. TAN variable de 3,672% : Euribor à 6 mois de 2,922% (moyenne de septembre 2026) + spread de 0,75%. TAEG de 4,55%. Coût total du crédit de 115 161,79 € ; montant total imputé au consommateur (MTIC) de 259 161,79 €. La TAEG et le MTIC incluent les assurances, des commissions initiales de 988,00 € (avec droit de timbre de 4%) et le droit de timbre de 864,00 € sur le capital. Inclut le droit de timbre de 4% sur les intérêts, dû pour un crédit destiné à la location (l’exonération de l’art. 7.º du CIS ne couvre que l’habitation principale). Valeurs calculées par le simulateur, avec un taux constant pendant toute la durée. Elles ne correspondent pas à l’offre d’un établissement de crédit ; les conditions contraignantes figurent dans la Fiche d’Information Normalisée Européenne (FINE). Avis du Banco de Portugal n.º 5/2024.
Cas illustratif : personnages, montants et conditions fictifs. Montants calculés par le simulateur avec le taux de référence de 3,7% (hypothèse, ce n’est pas une offre de crédit) et les règles fiscales de 2026, susceptibles d’évoluer ; l’impôt dépend de la situation de chaque personne. Il ne s’agit pas d’un conseil fiscal ni d’un conseil en investissement. L’octroi du crédit est soumis à l’approbation de l’établissement de crédit.
Illustration : Laura
Exemple illustratif

Laura connaissait le loyer. Il lui manquait le bon prix.

Elle a trouvé à Loures un appartement qui se loue 900 € par mois et souhaite 5% nets par an. Avec ces hypothèses, le simulateur lui montre que le prix qui permet d’atteindre ce montant est 144 433 €. Le prix demandé est de 150 000 € : il se situe 5 567 € au-dessus de ce montant.

Prix demandé 150 000 €

Prix maximum144 433 €

Prix maximum
144 433 €
pour 5% nets
Prix demandé
150 000 €
par le vendeur
Écart par rapport au prix demandé
5 567 €
Prix au‑dessus de la valeur cible
Cas illustratif : personnage, montants et conditions fictifs. Montants calculés par le simulateur avec des hypothèses de dépenses, le taux de référence de 3,7% et les règles fiscales de 2026, susceptibles d’évoluer ; l’impôt dépend de la situation de chaque personne. Il ne s’agit pas d’un conseil fiscal ni d’un conseil en investissement.
Illustration : Artur
Exemple illustratif

Artur a aussi fait ses comptes pour le scénario où tout se passe plus mal.

Il achète à Coimbra un appartement ancien pour 140 000 €, dans une zone de réhabilitation urbaine, et fait 35 000 € de travaux avec une TVA à 6%. Il prévoit de le vendre pour 230 000 € dans 8 mois. Après impôts, coûts et IRS sur la plus-value, il resterait 27 614 €, soit 15% sur l’argent qu’il a mis. Dans le scénario prudent, il resterait 15 362 €.

Scénario prudent +15 362 €

Bénéfice net+27 614 €

Bénéfice net
+27 614 €
15% sur le capital
Scénario prudent
+15 362 €
vente plus basse, travaux plus chers, plus de mois
Travaux avec TVA
37 100 €
TVA à 6% (réhabilitation urbaine), sans crédit
Cas illustratif : personnage, montants et conditions fictifs. Règles fiscales de 2026, susceptibles d’évoluer ; l’impôt dépend de la situation de chaque personne et, si la revente constitue une activité habituelle, le bénéfice peut être imposé comme revenu professionnel. Ceci ne constitue pas un conseil fiscal ni un conseil en investissement.
*Exemple illustratif et non contraignant, avec personnages et montants fictifs, qui ne correspondent à l’offre d’aucun établissement de crédit. Ne constitue pas une offre de crédit et ne remplace pas l’analyse de la situation financière et personnelle de chaque client, ni l’approbation de l’établissement de crédit prêteur. Les valeurs de TAN, TAEG et MTIC sont présentées conformément au DL n.º 74-A/2017 et à l’Aviso da Banco de Portugal n.º 5/2024 ; les valeurs effectives sont calculées par l’établissement de crédit prêteur dans la Fiche d’Information Normalisée Européenne (FINE). CrediSegur (CRRF – Brokerage, Lda.) — intermédiaire de crédit lié, enregistré auprès de la Banco de Portugal sous le n.º 0001290.

Mythes

  • Mythe« Un logement loué donne un revenu garanti. »Il y a des mois sans locataire, des loyers en retard, des travaux et des changements de loi.Que faire : simulez avec quelques mois vacants par an et une réserve pour travaux.Source : calcul du simulateur.
  • Mythe« La rentabilité brute, c'est ce que je gagne. »Après l'IMI, les charges de copropriété, les assurances, l'entretien et l'IRS, il reste bien moins.Que faire : décidez sur la base de la rentabilité nette que montre le simulateur.Source : calcul du simulateur.
  • Ça dépend« Avec un crédit, je gagne toujours plus. »Le crédit augmente les gains quand le loyer rapporte bien plus que les intérêts, et augmente les pertes quand ce n'est pas le cas.Que faire : testez l'investissement avec un taux d'intérêt plus élevé.Source : calcul du simulateur.
  • Vérité« Les dépenses du logement se déduisent des loyers. »Les travaux de conservation et d'entretien, les charges de copropriété et l'IMI se déduisent, si vous avez une facture.Que faire : demandez une facture à votre NIF pour toutes les dépenses du logement loué.Source : CIRS, art.º 41.º.

L’étape suivante

Vous avez déjà cette réponse. Poursuivez le parcours — chaque outil prépare la décision suivante.

Suivi par un gestionnaire CrediSegur

Un gestionnaire CrediSegur suit votre demande auprès des établissements avec lesquels nous travaillons. Le service d’intermédiation est sans frais pour vous.

Questions fréquentes

Le taux général est de 25%. Les contrats de 5 à 10 ans paient 15%, de 10 à 20 ans 10% et de plus de 20 ans 5%. Avec un loyer modéré (jusqu’à 2,5 fois le salaire minimum par mois), le taux est de 10% jusqu’à 2029. En régime d’arrendamento acessível (loyer jusqu’à 80% de la médiane de la commune), les loyers sont exonérés. Le simulateur choisit le régime le plus favorable.
L’IMI (nous comptons 0,35% de la valeur patrimoniale, ou 60% du prix si vous ne l’indiquez pas), les charges de copropriété, l’assurance multirisque et l’entretien. Ces dépenses sont déduites du loyer avant l’IRS. La mensualité du crédit n’est pas une dépense pour l’IRS : elle n’intervient que dans le calcul de ce qu’il reste par mois.
Le simulateur fait les comptes pour la location de longue durée à usage d’habitation. L’« alojamento local » a ses propres règles d’agrément, d’IRS et de coûts, et des revenus plus variables : vérifiez les règles avec un comptable avant de décider.
Uniquement lorsque l’achat est effectué par quelqu’un qui exerce une activité d’achat et de vente de biens immobiliers et que le bien est revendu dans le délai légal. Si l’une des conditions n’est pas remplie, l’IMT devient exigible avec intérêts. Le droit de timbre sur l’achat est toujours dû. Vérifiez avec votre comptable.
Données officielles vérifiées le 20/10/2026 · Sources : Diário da República, Autoridade Tributária, Banco de Portugal, INE, Segurança Social, Assembleia da República · voir les sourcesDonnées de l'INE – Portugal, réutilisées sous licence CC BY 4.0.
Note importante : Simulation à titre informatif, basée sur les règles fiscales de 2026 et sur des hypothèses (loyer, valorisation, taux d’intérêt, dépenses) qui ne sont pas garanties et ne constituent pas des conditions de quelque banque que ce soit. Ceci ne constitue pas un conseil financier, fiscal ni un conseil en investissement. Sources (en portugais) : Art.º 72.º do CIRS e DL n.º 97/2026; Regime Simplificado de Arrendamento Acessível ; CIRC, art.º 87.º (taxas de 2026, a confirmar com o contabilista); Regime Financeiro das Autarquias Locais, art.º 18.º (derrama) ; Valorização: BIS, preços residenciais em Portugal (via FRED), taxa média anual composta 2000–2025 (3,9 %); rendas: INE, IHPC — rendas efetivas da habitação, média anual 2015–2025 (3,2 %); comissão de venda: 5% + IVA, pressuposto da CrediSegur; CIMI, art.º 112.º (taxa de IMI). CRRF – BROKERAGE, LDA (CrediSegur) est un intermédiaire de crédit lié, enregistré auprès de la Banco de Portugal (n.º 0001290), et un agent d’assurances enregistré auprès de l’ASF (n.º 421571530) ; il ne facture pas d’honoraires pour l’intermédiation de crédit.