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¿Este inmueble compensa?

Descubre cuánto te sobra al mes después del crédito, los gastos y el IRS, con el régimen fiscal más favorable ya elegido. O calcula cuánto puedes ofrecer, o el beneficio de comprar, hacer obras y vender.
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Tres preguntas y sabrás si el inmueble se paga solo

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Contamos con 1 mes al año sin inquilino, gastos habituales, el régimen de IRS más favorable y crédito al tipo de referencia (supuesto). Puedes cambiarlo todo en «En detalle».

Cómo hacemos la cuenta

Vemos cuánto rinde una vivienda para alquilar, después de costes, crédito e impuestos.

  1. Cuánto inviertes

    Precio, IMT para vivienda que no es propia y permanente, Impuesto de Timbre, escritura, obras y entrada.Norma legal · CIMT, art.º 17.º; Tus datos

  2. Cuánto queda al año

    Rentas menos IMI, comunidad, mantenimiento, seguros e intereses del crédito. El IRS de las rentas depende de la duración del contrato y del régimen (renta moderada o alquiler asequible).Norma legal · CIRS, art.º 72.º; DL n.º 97/2026

  3. La rentabilidad

    Bruta, neta y sobre el dinero que pusiste. La revalorización de la vivienda es hipotética y solo entra en la venta, después de plusvalías.Supuesto

Casos ilustrativos

Ilustración: Duarte y Madalena
Ejemplo ilustrativo

Duarte y Madalena descubrieron que el régimen de IRS marcaba la diferencia.

Quieren comprar un T2 en Seixal por 180.000 € para alquilarlo por 950 € al mes, con 36.000 € de entrada. Con el tipo general de IRS (25%), faltarían 111 € al mes. Como la renta encaja en la renta moderada, pagan 10%: la falta baja a 2 € al mes. Con un margen del banco 0,3 puntos más bajo, sobran 23 €.

Rentabilidad neta 4,2%

Sobra al mes−2 €/mes

Sobra al mes
−2 €/mes
con el IRS al 10%
Rentabilidad neta
4,2%
al año
Dinero a poner
43.916 €
entrada, impuestos y costes
Ejemplo representativo
TAEG
4,55%
TAN variable
3,672%
MTIC
259.161,79 €
Crédito Hipotecario de 144.000,00 € a 30 años, garantizado por hipoteca: 360 cuotas mensuales de 660,53 €, a las que se suman seguros de vida y multirriesgo de 43,80 € al mes, exigidos para obtener el crédito en estas condiciones. TAN variable de 3,672%: Euribor a 6 meses de 2,922% (media de septiembre de 2026) + spread de 0,75%. TAEG de 4,55%. Coste total del crédito de 115.161,79 €; importe total adeudado por el consumidor (MTIC) de 259.161,79 €. La TAEG y el MTIC incluyen los seguros, comisiones iniciales de 988,00 € (con Impuesto de Timbre de 4%) y el Impuesto de Timbre de 864,00 € sobre el capital. Incluye el Impuesto de Timbre de 4% sobre los intereses, debido en un crédito para arrendar (la exención del art. 7.º del CIS solo cubre la vivienda propia). Valores calculados por el simulador, con el tipo constante durante todo el plazo. No corresponden a la oferta de ninguna entidad de crédito; las condiciones vinculantes constan de la Ficha de Información Normalizada Europea (FINE). Aviso do Banco de Portugal n.º 5/2024.
Caso ilustrativo: personajes, valores y condiciones son ficticios. Valores calculados por el simulador con el tipo de referencia de 3,7% (supuesto, no es una propuesta de crédito) y las normas fiscales de 2026, que pueden cambiar; el impuesto depende de la situación de cada persona. No es asesoramiento fiscal ni de inversión. La concesión de crédito está sujeta a la aprobación de la entidad de crédito.
Ilustración: Laura
Ejemplo ilustrativo

Laura conocía la renta. Faltaba saber el precio adecuado.

Ha encontrado en Loures un piso que se alquila por 900 € al mes y quiere 5% netos al año. Con estos supuestos, el simulador le muestra que el precio que da ese valor es 144.433 €. El precio pedido es de 150.000 €: queda 5.567 € por encima de ese valor.

Precio pedido 150.000 €

Precio máximo144.433 €

Precio máximo
144.433 €
para 5% netos
Precio pedido
150.000 €
por el vendedor
Diferencia con el precio pedido
5.567 €
Precio por encima del valor objetivo
Caso ilustrativo: personaje, valores y condiciones son ficticios. Valores calculados por el simulador con supuestos de gastos, el tipo de referencia de 3,7% y las normas fiscales de 2026, que pueden cambiar; el impuesto depende de la situación de cada persona. No es asesoramiento fiscal ni de inversión.
Ilustración: Artur
Ejemplo ilustrativo

Artur hizo también las cuentas al escenario en el que todo sale peor.

Compra en Coimbra un piso antiguo por 140.000 €, en una zona de rehabilitación urbana, y hace 35.000 € de obras con IVA al 6%. Cuenta con vender por 230.000 € en 8 meses. Después de impuestos, costes e IRS de la ganancia patrimonial, se quedaría con 27.614 €, 15% sobre el dinero que puso. En el escenario prudente, se quedaría con 15.362 €.

Escenario prudente +15.362 €

Beneficio neto+27.614 €

Beneficio neto
+27.614 €
15% sobre el capital
Escenario prudente
+15.362 €
venta más baja, obras más caras, más meses
Obras con IVA
37.100 €
IVA al 6% (rehabilitación urbana), sin crédito
Caso ilustrativo: personaje, valores y condiciones son ficticios. Reglas fiscales de 2026, que pueden cambiar; el impuesto depende de la situación de cada persona y, si la reventa es una actividad habitual, el beneficio puede tributar como rendimiento empresarial. No es asesoramiento fiscal ni de inversión.
*Ejemplo ilustrativo y no vinculante, con personajes y valores ficticios, que no corresponden a la oferta de ninguna entidad de crédito. No constituye una propuesta de crédito ni sustituye el análisis de la situación financiera y personal de cada cliente, ni la aprobación de la entidad de crédito prestamista. Los valores de TAN, TAEG y MTIC se presentan en los términos del DL n.º 74-A/2017 y del Aviso del Banco de Portugal n.º 5/2024; los valores efectivos son calculados por la entidad de crédito prestamista en la Ficha de Información Normalizada Europea (FINE). CrediSegur (CRRF – Brokerage, Lda.) — intermediario de crédito vinculado registrado en el Banco de Portugal con el n.º 0001290.

Mitos

  • Mito«Una vivienda alquilada da un rendimiento garantizado.»Hay meses sin inquilino, rentas atrasadas, obras y cambios de ley.Qué hacer: simula con algunos meses vacíos al año y una reserva para obras.Fuente: cálculo del simulador.
  • Mito«La rentabilidad bruta es lo que gano.»Después de IMI, comunidad, seguros, mantenimiento e IRS, lo que queda es bastante menos.Qué hacer: decide por la rentabilidad neta que muestra el simulador.Fuente: cálculo del simulador.
  • Depende«Con crédito siempre gano más.»El crédito aumenta las ganancias cuando la renta paga bastante más que los intereses, y aumenta las pérdidas cuando no.Qué hacer: prueba la inversión con un tipo de interés más alto.Fuente: cálculo del simulador.
  • Verdad«Los gastos de la vivienda se deducen de las rentas.»Las obras de conservación y mantenimiento, la comunidad y el IMI se deducen, si tienes factura.Qué hacer: pide factura con tu NIF en todos los gastos de la vivienda alquilada.Fuente: CIRS, art.º 41.º.

El siguiente paso

Ya tienes esta respuesta. Sigue el recorrido: cada herramienta prepara la decisión siguiente.

Acompañamiento por un gestor de CrediSegur

Un gestor de CrediSegur acompaña tu solicitud ante las entidades con las que trabajamos. El servicio de intermediación no tiene costes para ti.

Preguntas frecuentes

El tipo general es de 25%. Los contratos de 5 a 10 años pagan 15%, de 10 a 20 años 10% y de más de 20 años 5%. Con renta moderada (hasta 2,5 veces el salario mínimo al mes), el tipo es de 10% hasta 2029. En el arrendamiento asequible (renta de hasta 80% de la mediana del municipio), las rentas quedan exentas. El simulador elige el más favorable.
El IMI (contamos con 0,35% del valor catastral, o 60% del precio si no lo indicas), la comunidad, el seguro multirriesgo y el mantenimiento. Estos gastos se descuentan de la renta antes del IRS. La cuota mensual del crédito no es un gasto a efectos de IRS: solo entra en las cuentas de lo que te sobra al mes.
El simulador hace las cuentas al arrendamiento de larga duración para vivienda. El alojamiento local tiene normas propias de licencia, de IRS y de costes, y unos ingresos más variables: confirma las reglas con un asesor fiscal antes de decidir.
Solo cuando la compra la hace quien tiene actividad de compra y venta de inmuebles y el inmueble se revende dentro del plazo legal. Si alguna condición falla, el IMT se debe pagar con intereses. El Impuesto de Timbre de la compra se paga siempre. Confírmalo con tu asesor fiscal.
Datos oficiales verificados el 20/10/2026 · Fuentes: Diário da República, Autoridade Tributária, Banco de Portugal, INE, Segurança Social, Assembleia da República · ver fuentesDatos del INE – Portugal, reutilizados bajo la licencia CC BY 4.0.
Nota importante: Simulación informativa con las normas fiscales de 2026 y supuestos (renta, revalorización, tipo de interés, gastos) que no están garantizados ni son condiciones de ningún banco. No es asesoramiento financiero, fiscal ni de inversión. Fuentes (en portugués): Art.º 72.º do CIRS e DL n.º 97/2026; Regime Simplificado de Arrendamento Acessível; CIRC, art.º 87.º (taxas de 2026, a confirmar com o contabilista); Regime Financeiro das Autarquias Locais, art.º 18.º (derrama); Valorização: BIS, preços residenciais em Portugal (via FRED), taxa média anual composta 2000–2025 (3,9 %); rendas: INE, IHPC — rendas efetivas da habitação, média anual 2015–2025 (3,2 %); comissão de venda: 5% + IVA, pressuposto da CrediSegur; CIMI, art.º 112.º (taxa de IMI). CRRF – BROKERAGE, LDA (CrediSegur) es intermediario de crédito vinculado, registrado en el Banco de Portugal (n.º 0001290), y mediador de seguros registrado en la ASF (n.º 421571530); no cobra honorarios por la intermediación de crédito.