Question 1

Was beeinflusst die Höhe der monatlichen Rate?

Accepted Answer

Die Höhe der monatlichen Rate hängt von mehreren Faktoren ab: dem finanzierten Betrag, dem noch offenen Kapital, der Laufzeit des Darlehens, dem Zinssatz (Spread und Referenzzinssatz, sofern anwendbar), der Zinsart (fest, variabel oder gemischt) und etwaigen Sondertilgungen.

Question 2

Was ist der Unterschied zwischen festem, variablem und gemischtem Zinssatz?

Accepted Answer

Beim variablen Zinssatz folgt der Sollzinssatz der Entwicklung des Euribor. Immer wenn der Euribor überprüft wird (in der Regel alle 3, 6 oder 12 Monate), kann sich die monatliche Rate erhöhen oder verringern.
Beim festen Zinssatz bleibt der Sollzinssatz während der gesamten vereinbarten Laufzeit unverändert und sorgt so für Stabilität bei der monatlichen Rate. In der Regel ist die anfängliche Rate höher als bei einem variablen Zinssatz.
Der gemischte Zinssatz kombiniert beide Varianten. Während eines anfänglichen Zeitraums (in der Regel 2, 5, 10 oder mehr Jahre) gilt ein fester Zinssatz; nach Ablauf dieses Zeitraums wird das Darlehen auf einen variablen, an den Euribor gekoppelten Zinssatz umgestellt.
Die Wahl hängt von Ihrem Risikoprofil, Ihren Erwartungen zur Zinsentwicklung und dem Maß an Planbarkeit ab, das Sie für Ihr Haushaltsbudget wünschen.

Question 3

Wie viel finanzieren die Banken?

Accepted Answer

In der Regel finanzieren die Banken bis zu 90 % des niedrigeren Betrags zwischen dem Kaufpreis und dem Bewertungswert bei einer Hypothek für die eigene, dauerhaft bewohnte Immobilie.
Für eine Zweitwohnung oder Immobilien zu Investitionszwecken ist die Finanzierungshöchstgrenze normalerweise niedriger und variiert von Institut zu Institut.
Bis zum 31. Dezember 2026 gilt das System der öffentlichen Garantie für junge Menschen, das es berechtigten Kunden ermöglicht, eine Finanzierung von bis zu 100 % des Kaufpreises für Immobilien bis 450 000 € zu erhalten, sofern alle gesetzlichen Voraussetzungen und die Genehmigungskriterien des Kreditinstituts erfüllt sind.

Question 4

Was ist der Euribor und welche Auswirkungen hat er?

Accepted Answer

Der Euribor ist der am häufigsten verwendete Referenzzinssatz für Hypotheken mit variablem Zinssatz in Portugal.
Steigt der Euribor, erhöht sich in der Regel auch die monatliche Rate. Sinkt er, verringert sich die Rate tendenziell.
Wer sich für einen variablen Zinssatz entscheidet, sollte auf diese Schwankungen während der gesamten Laufzeit des Darlehens vorbereitet sein.

Question 5

Ist es möglich, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen?

Accepted Answer

In den meisten Fällen benötigen Käufer Eigenkapital, da die Banken in der Regel bis zu 90 % des Immobilienwerts finanzieren.
Bis zum 31. Dezember 2026 können junge Menschen, die die Voraussetzungen für die öffentliche Garantie erfüllen, jedoch von einer Finanzierung von bis zu 100 % des Kaufpreises für Immobilien bis 450 000 € profitieren.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass weiterhin Kosten anfallen, die normalerweise nicht finanziert werden, wie z. B. Bewertung, Beurkundung, Grundbuch- und andere Registereinträge, Steuern (sofern anwendbar) und weitere mit dem Prozess verbundene Ausgaben.

Question 6

Was ist der Unterschied zwischen Belastungsquote und DSTI?

Accepted Answer

Auch wenn sie häufig verwechselt werden, handelt es sich um unterschiedliche Konzepte.
Die Belastungsquote entspricht dem Prozentsatz des monatlichen Nettoeinkommens, der für die Zahlung der Kreditraten unter den aktuellen Bedingungen aufgewendet wird.
DSTI (Debt Service-to-Income) ist hingegen der Indikator, den die Banken zur Beurteilung der Verschuldungsfähigkeit des Kunden verwenden. Anders als die Belastungsquote berücksichtigt er auch ein Stressszenario, in dem ein Anstieg der Zinssätze bei den davon betroffenen Krediten simuliert und die in den makroprudenziellen Empfehlungen der Banco de Portugal definierten Annahmen angewendet werden.
So kann ein Haushalt aktuell eine Belastungsquote von 38 % haben, aber einen höheren DSTI-Wert, bedingt durch die Auswirkungen dieser Simulation.
Seit dem 1. August 2026 empfiehlt die makroprudenzielle Empfehlung der Banco de Portugal den Banken grundsätzlich einen maximalen DSTI von 45 %; jedes Institut kann diesen Wert bei einem kleinen Teil der von ihm vergebenen Kredite überschreiten.

Question 7

Muss ich bei der Bank ein Konto eröffnen und eine Lebensversicherung abschließen?

Accepted Answer

Das Gesetz verpflichtet Sie weder zur Kontoeröffnung noch zum Abschluss von Versicherungen bei dem Institut, das den Kredit gewährt.
Es ist jedoch gängige Praxis, dass Banken bestimmte Konditionen, wie z. B. niedrigere Spreads, an die Gehaltsüberweisung auf ein Konto oder an den Abschluss bestimmter Produkte knüpfen.
Wann immer eine Lebensversicherung oder eine Wohngebäudeversicherung verlangt wird, hat der Kunde in der Regel die Freiheit, den Versicherer zu wählen, sofern die Police die von der Bank geforderten Voraussetzungen erfüllt.

Question 8

Kann ich die Hypothek auf eine andere Bank übertragen?

Accepted Answer

Ja. Sie können die Hypothek während der gesamten Vertragslaufzeit jederzeit auf ein anderes Institut übertragen.
Das neue Institut übernimmt in der Regel einen Großteil der administrativen Abläufe, und die Umschuldung kann es Ihnen ermöglichen, die monatliche Rate zu senken, einen wettbewerbsfähigeren Spread zu erhalten, die verbundenen Versicherungen zu verbessern oder die Gesamtkosten der Finanzierung zu reduzieren.
Die Umschuldungsgebühren unterliegen den geltenden gesetzlichen Grenzen; es kann Übergangsregelungen geben, die diese Beträge vorübergehend ändern.

Question 9

Was ist eine Hypothek?

Accepted Answer

Die Hypothek ist ein Darlehen, das von einem Kreditinstitut gewährt wird, um den Erwerb, den Bau oder die Durchführung von Arbeiten an einer Immobilie zu finanzieren, die als Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder zur Vermietung bestimmt ist.
Sie kann auch für den Erwerb von Grundstücken zur Bebauung, für die Umschuldung einer bestehenden Hypothek auf ein anderes Institut oder zur Finanzierung der Anzahlung beim künftigen Erwerb einer Immobilie verwendet werden.
In der Regel ist das Darlehen durch eine Hypothek auf die finanzierte Immobilie besichert.

Question 10

Was ist die monatliche Rate der Hypothek?

Accepted Answer

Die monatliche Rate ist der Betrag, den Sie jeden Monat für das Darlehen an die Bank zahlen.
Sie setzt sich in der Regel aus der Tilgung des Kapitals und den Zinsen des Darlehens zusammen und kann, wenn sie über die Bank abgeschlossen werden, auch die Prämien der verbundenen Versicherungen umfassen.

Question 11

Wie wirkt sich die Laufzeit auf die Kosten des Kredits aus?

Accepted Answer

Je länger die Laufzeit des Darlehens ist, desto niedriger fällt die monatliche Rate aus, aber desto höher sind die insgesamt über die Vertragslaufzeit gezahlten Zinsen.
Umgekehrt führt eine kürzere Laufzeit zu einer höheren monatlichen Rate, senkt aber die Gesamtkosten des Kredits deutlich.

Question 12

Welche Aspekte sollte ich vor Abschluss einer Hypothek beachten?

Accepted Answer

Bevor Sie ein Darlehen aufnehmen, sollten Sie Ihre aktuelle und zukünftige finanzielle Leistungsfähigkeit, die Belastungsquote und den DSTI, die Stabilität Ihrer Einkünfte, das Bestehen anderer Kredite und die Möglichkeit steigender Zinssätze bewerten.
Sie sollten außerdem die Konditionen mehrerer Banken vergleichen und dabei TAN, TAEG, MTIC, Spread, Zinsart, Versicherungen, Gebühren und sonstige Kosten analysieren.
Die Entscheidung sollte nicht nur auf der Höhe der monatlichen Rate beruhen, sondern auf den Gesamtkosten der Finanzierung.

Question 13

Welche Unterlagen benötige ich für eine Simulation?

Accepted Answer

Die am häufigsten angeforderten Unterlagen sind der Personalausweis, die letzten Gehaltsabrechnungen, die Einkommensteuererklärung (IRS) mit dem entsprechenden Steuerbescheid, die Kreditübersicht der Banco de Portugal, Kontoauszüge (sofern angefordert) und Nachweise über sonstige Einkünfte, sofern vorhanden.
Je vollständiger die Informationen sind, desto genauer fällt die Simulation aus.

Question 14

Darf die Bank mir das Darlehen verweigern?

Accepted Answer

Ja. Die Genehmigung hängt von der Prüfung durch das Finanzinstitut ab.
Zu den wichtigsten Faktoren zählen das verfügbare Einkommen, die berufliche Stabilität, die Belastungsquote, der DSTI, die Kredithistorie, die Kreditübersicht der Banco de Portugal und der Wert der Immobilienbewertung.

Question 15

Wie wähle ich die beste Hypothek aus?

Accepted Answer

Der günstigste Kredit ist nicht immer der mit dem niedrigsten Spread.
Wenn Sie die Konditionen verschiedener Banken vergleichen, sollten Sie Spread, TAN, TAEG, MTIC, Zinsart, Versicherungen, Gebühren sowie die Flexibilität für Sondertilgungen oder eine spätere Umschuldung prüfen.
Eine Gesamtanalyse ermöglicht es, die vorteilhafteste Lösung für jede Situation zu finden.

Question 16

Kann ich einen Teil des Kredits vorzeitig zurückzahlen?

Accepted Answer

Ja. Sie können das Darlehen jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig tilgen, sofern Sie die in Gesetz und Vertrag vorgesehenen Ankündigungsfristen einhalten.
Die Vorfälligkeitsentschädigungen sind gesetzlich begrenzt; es kann Übergangsregelungen der Regierung geben, die diese Grenzen vorübergehend ändern.
Durch eine Sondertilgung verringern Sie das ausstehende Kapital und können dadurch entweder die monatliche Rate senken oder alternativ die Laufzeit des Darlehens verkürzen, vorbehaltlich einer Vereinbarung mit dem Institut.

Question 17

Ermöglicht Ihnen dieser Rechner zu wissen, wie viel Sie zahlen werden?

Accepted Answer

Nicht ganz: Er ermöglicht Ihnen, die monatliche Rate anhand des Darlehensbetrags, der Laufzeit, der Zinsart und des Zinssatzes zu schätzen.
Es handelt sich um eine unverbindliche Simulation. Die endgültige Rate hängt immer von den von der Bank genehmigten Konditionen, der Bewertung der Immobilie und dem Profil des Kunden ab.

Berechnen Sie Ihre Hypothekenrate in Portugal

Drei Fragen – und Sie kennen Ihre monatliche Rate

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Häufig gestellte Fragen