Und wenn ich die Differenz nicht investiere?

Dann verliert das Mieten seinen Vorteil. Die Berechnung geht davon aus, dass die Anzahlung, die Kaufnebenkosten und die monatliche Differenz zum von Ihnen angegebenen Ertragssatz investiert werden. Ohne das wirkt die Kreditamortisation wie ein erzwungener Sparplan, und Kaufen lohnt sich tendenziell eher.

Wie viele Jahre muss ich bleiben, damit sich Kaufen lohnt?

Es hängt von den Kauf- und Verkaufskosten ab, die sich mit der Zeit verteilen. Der Simulator zeigt Ihnen das Jahr, ab dem Kaufen vorne liegt, und – wenn Mieten gewinnt – wie viele Jahre nötig wären, damit Kaufen sich lohnt, bis maximal 40 Jahre.

Sind die Ergebnisse garantiert?

Nein. Es handelt sich um Schätzungen mit Annahmen, die über die gesamte Laufzeit konstant bleiben (Wertsteigerung, Rendite, Anstieg der Mieten und Zinssatz) – was in der Realität selten der Fall ist. Der Zinssatz ist eine Annahme und kein Kreditangebot.

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Kaufen oder mieten? Vermieten oder verkaufen?

Eigentum zu besitzen hat Kosten, die Sie nie zurückbekommen: Steuern, Instandhaltung und die Kosten des Geldes. Die 5%-Regel fasst sie in einer Gleichgewichtsmiete zusammen. Wir haben sie für Portugal angepasst – mit IMT, IMI, IRS auf Mieten und Veräußerungsgewinne.

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Perspektive

Drei Fragen – und Sie wissen, ob sich Kaufen lohnt

Wie viel kostet die Immobilie?€

Wie viel würden Sie für eine vergleichbare Immobilie an Miete zahlen?€/MonatSuchen Sie nach Anzeigen ähnlicher Immobilien in derselben Gegend.

Wie viele Jahre planen Sie, in dieser Immobilie zu bleiben?Jahre

Wir rechnen mit einer Eigenleistung von 10%, einem Referenzzinssatz (TAN) von 3,7%, einer Wertsteigerung von Immobilien von 3,9% pro Jahr und einer Rendite von 4,5% pro Jahr für das investierte Geld (Annahmen, nicht garantiert: Eine Geldanlage kann an Wert verlieren). Sie können alles unter «Im Detail» anpassen.

Wie wir die Berechnung durchführen

Wir vergleichen, was Sie auf jedem Weg ausgeben und ansparen, über dieselbe Laufzeit und mit denselben Annahmen.

Was der Kauf kostet
Eigenkapital, IMT, Stempelsteuer und notarielle Urkunde, die Rate zu einem hypothetischen Zinssatz, IMI, Versicherungen und Instandhaltung.Gesetzliche Regel · CIMT, art.º 17.º, und Tabela Geral do Imposto do Selo, Posten 1.1 und 17.1; Annahme
Was die Miete kostet
Die Miete steigt jedes Jahr um die Referenzerhöhung. Das nicht ausgegebene Eigenkapital bleibt zu einem hypothetischen Ertrag angelegt.Annahme
Was Sie am Ende haben
Wer kauft: der Wert der Wohnung abzüglich der Schulden und der Verkaufskosten. Wer mietet: die angesparten Ersparnisse. Aus Sicht des Vermieters vergleichen wir die Mieten nach IRS mit dem Verkaufswert nach Veräußerungsgewinnsteuer.Gesetzliche Regel · CIRS, art.º 72.º; Annahme

Illustrative Fälle

Beispiel zur Veranschaulichung

Marta zahlte 950 € Miete und dachte, Kaufen sei immer besser.

Sie ist 31 Jahre alt, arbeitet in Aveiro und hat 25.000 € angespart. Sie hat eine T2-Wohnung für 250.000 € gefunden und plant, 10 Jahre dort zu bleiben. Bevor sie unterschrieb, rechnete sie mit der 5-%-Regel nach: Die Gleichgewichtsmiete für ihre Wohnung lag bei 579 € pro Monat. Da sie mehr als das zahlte, sprach alles dafür, dass Kaufen sich lohnt.

Aveiro
31 Jahre
Eigenanteil von 25.000 €
IMT Jovem
10 Jahre in der Wohnung

Die Schnellregel	Pro Jahr	Pro Monat
Kosten des Eigentums	2,8%	579 €
Miete, die Sie zahlen	4,6%	950 €
Die Regel sagt		Kaufen ✓

Kaufen liegt ab Jahr 3 vorn, wenn Wertsteigerung und Tilgung des Kredits die Kaufkosten ausgleichen. Mit IMT Jovem sinken die Kaufkosten von 12.432 € auf 3.390 €.

Geschätzte monatliche Rate 1.032 €/Monat

Nach 10 Jahre+73.480 €mehr Vermögen, als wenn Sie gemietet hätten

Geschätzte monatliche Rate1.032 €/MonatTAN von 3,7% (Annahme)

Müssen Sie verfügbar haben28.390 €mit IMT Jovem

Repräsentatives Beispiel

TAEG: 4,31%
Variabler TAN: 3,672%
MTIC: 395.484,67 €

Hypothek über 225.000,00 € mit einer Laufzeit von 30 Jahren, besichert durch eine Hypothek: 360 monatliche Raten von 1.032,08 €, zuzüglich Lebens- und Wohngebäudeversicherungen in Höhe von 60,00 € pro Monat, die erforderlich sind, um den Kredit zu diesen Bedingungen zu erhalten. Variable TAN von 3,672%: 6‑Monats-Euribor von 2,922% (Durchschnitt von September 2026) + Spread von 0,75%. TAEG von 4,31%. Gesamtkosten des Kredits von 170.484,67 €; Gesamtbetrag, der dem Verbraucher in Rechnung gestellt wird (MTIC), von 395.484,67 €. Die TAEG und der MTIC umfassen die Versicherungen, anfängliche Provisionen von 988,00 € (mit Stempelsteuer von 4%) sowie die Stempelsteuer von 1.350,00 € auf den Kapitalbetrag. Zinsen von der Stempelsteuer befreit (Art. 7 CIS). Werte, die vom Simulator berechnet wurden, mit einem während der gesamten Laufzeit konstanten Zinssatz. Sie entsprechen nicht dem Angebot eines bestimmten Kreditinstituts; die verbindlichen Bedingungen sind dem Europäischen Standardisierten Merkblatt (FINE) zu entnehmen. Aviso do Banco de Portugal Nr. 5/2024.

Beispielfall: Person, Werte und Bedingungen sind fiktiv. Werte vom Simulator auf Basis der Standardannahmen berechnet (TAN von 3,7%, Wertsteigerung von 3,9% und Rendite von 4,5% pro Jahr), die keine Angebote irgendeiner Bank darstellen. Die Kreditvergabe hängt von der Genehmigung durch das Kreditinstitut ab.

Beispiel zur Veranschaulichung

Jorge hatte eine vermietete T2-Wohnung und eine Frage: Bringt die Immobilie mehr oder das Geld?

Er ist 58 Jahre alt und lebt in Faro. Er hat im Jahr 2014 für 140.000 € gekauft, erhält 900 € pro Monat und schuldet der Bank noch 80.000 €. Ein Nachbar verkaufte eine identische T2-Wohnung für 250.000 €, und Jorge fragte sich, ob er dasselbe tun sollte.

Faro
58 Jahre
Miete von 900 €/Monat
Gekauft im Jahr 2014
Kredit von 80.000 €

Die Regel für Vermieter	Betrag
Miete nach Leerstand und IRS	3,9% pro Jahr
Kosten, das Kapital in der Immobilie zu halten	1,5% pro Jahr
Mindestmiete, damit es sich lohnt	342 €/Monat
Die Regel sagt	Behalten ✓

Bei moderater Miete zahlen Sie 10% IRS auf die Mieteinnahmen. Wenn Sie heute verkaufen würden, würden Sie 11.569 € IRS auf den Veräußerungsgewinn zahlen und die 80.000 € des Kredits tilgen. Eine Umschuldung des Kredits auf einen um 0,50 Prozentpunkte niedrigeren Zinssatz würde das Ergebnis um etwa 4.010 € verbessern.

Nettomiete 531 €/Monat

Nach 10 Jahre+51.630 €mehr, als wenn Sie heute verkaufen würden

Nettomiete531 €/Monatnach Ausgaben, Leerstand und IRS

Nettoerlös, wenn Sie heute verkaufen würden143.056 €nach IRS und Kredit

Beispielhafter Fall: Person, Werte und Bedingungen sind fiktiv. Die Werte werden vom Simulator mit der TAN aus Jorges Vertrag (3,4%) und den übrigen Standardannahmen berechnet, mit den steuerlichen Regelungen von 2026 bei getrennter Veranlagung; die endgültige Steuer hängt von der Situation jeder einzelnen Person ab und das Gesetz kann sich ändern. Dies ist keine steuerliche Beratung. Die TAN ist eine Annahme und keine Kondition irgendeiner Bank. Vorläufige Koeffizienten: Die Verordnung für Verkäufe im Jahr 2026 wurde noch nicht veröffentlicht. Wir verwenden die für 2025.

*Unverbindliches Beispiel zur Veranschaulichung mit fiktiven Personen und Werten, die keinem Angebot eines Kreditinstituts entsprechen. Es stellt kein Kreditangebot dar und ersetzt weder die Analyse der finanziellen und persönlichen Situation jedes einzelnen Kunden noch die Genehmigung durch das kreditgebende Institut. Die Werte für TAN, TAEG und MTIC werden gemäß DL Nr. 74-A/2017 und Aviso do Banco de Portugal Nr. 5/2024 angegeben; die tatsächlichen Werte werden vom kreditgebenden Institut im Europäischen Standardisierten Merkblatt (FINE) berechnet. CrediSegur (CRRF – Brokerage, Lda.) – gebundener Kreditvermittler, im Banco de Portugal unter der Nr. 0001290 registriert.

Mythen

Mythos«Mieten heißt, Geld zum Fenster hinauszuwerfen.»Auch der Kauf hat Kosten, die nicht zurückkommen: Zinsen, IMT, IMI, Versicherungen und Instandhaltung. Fair ist der Vergleich zwischen der Miete und diesen Kosten.Was zu tun ist: Vergleichen Sie beide Wege über dieselbe Laufzeit, mit dem Simulator.Quelle: Berechnung des Simulators.
Kommt darauf an«Kaufen ist langfristig immer besser.»Das hängt davon ab, wie lange Sie in der Wohnung bleiben, vom Verhältnis zwischen Preis und Miete und vom Zinssatz. Wer nach wenigen Jahren umzieht, verliert viel an Steuern und Kaufnebenkosten.Was zu tun ist: Sehen Sie im Simulator, ab welchem Jahr sich der Kauf lohnt.Quelle: Berechnung des Simulators.
Mythos«Mieteinnahmen zahlen immer denselben IRS-Satz.»Der Satz sinkt mit der Vertragsdauer und ist bei der moderaten Miete und der bezahlbaren Vermietung niedriger.Was zu tun ist: Als Vermieter simulieren Sie mit der tatsächlichen Vertragsdauer und prüfen, ob die Miete unter eine ermäßigte Regelung fällt.Quelle: CIRS, art.º 72.º; DL n.º 97/2026.

Der nächste Schritt

Diese Antwort haben Sie bereits. Gehen Sie den Weg weiter – jedes Tool bereitet die nächste Entscheidung vor.

Begleitung durch einen CrediSegur-Manager

Ein CrediSegur-Manager begleitet Ihre Anfrage bei den Instituten, mit denen wir zusammenarbeiten. Der Vermittlungsservice ist für Sie kostenlos.

Häufige Fragen

Sie ist eine schnelle Methode, um Kaufen mit Mieten zu vergleichen. Sie schätzt, dass Eigentum etwa 5 % des Immobilienwerts pro Jahr an nicht wiederkehrenden Kosten verursacht: Steuern, Instandhaltung und Kosten des Geldes. Geteilt durch 12 ergibt das die Gleichgewichtsmiete. Liegt die Miete einer vergleichbaren Wohnung darunter, lohnt es sich tendenziell, zu mieten und die Differenz zu investieren.

Weil die Kosten für den Kauf, den Besitz und den Verkauf einer Immobilie in jedem Land unterschiedlich sind. In Portugal fallen beim Kauf IMT und Stempelsteuer an, beim Besitz zahlen Sie IMI auf den steuerlichen Einheitswert, beim Verkauf wird in der Regel eine Maklerprovision mit MwSt. fällig (wir rechnen mit 6,15% des Preises, eine Annahme, die Sie ändern können) und teilweise IRS auf den Veräußerungsgewinn, und der Vermieter zahlt IRS auf die Mieteinnahmen. Der Simulator fasst all dies mit den Kosten des Geldes zusammen.

Das sind die jährlichen Kosten des Geldes, das Sie in die Immobilie stecken: die Kreditzinsen plus das, was die Anzahlung einbringen würde, wenn sie investiert wäre, minus der erwarteten Wertsteigerung der Immobilie. Mit den Standardwerten, bei einer Immobilie von 250.000 €: 2,42% + 1,53% − 3,90% = 0,05%. Die angepasste Regel liegt bei 3,1% und die Gleichgewichtsmiete bei 655 € pro Monat.

Wählen Sie unter „Im Detail“ die Option „Vermieter“. Wir vergleichen die Miete, die Sie erhalten, nach Abzug der Monate ohne Mieter, der Ausgaben und des IRS, mit den Kosten, das Kapital in der Immobilie zu halten. Liegt die Miete unter der Mindestmiete, lohnt es sich tendenziell, zu verkaufen und das Geld anzulegen; liegt sie darüber, lohnt sich das Behalten.

Der autonome Steuersatz beträgt 25% bei Verträgen mit weniger als 5 Jahren und sinkt mit der Vertragsdauer auf bis zu 5% bei Verträgen von 20 Jahren oder mehr. Wohnraummieten bis 2.300 € pro Monat zahlen 10% bis 2029 (moderate Miete). Sie können die Mieteinnahmen in die allgemeine Steuerbemessungsgrundlage einbeziehen, wenn Ihr persönlicher IRS-Satz niedriger ist.

Nicht unbedingt. Eigentum verursacht ebenfalls Kosten, die Sie nicht zurückbekommen: Zinsen, IMI, Instandhaltung, Versicherungen sowie Kauf- und Verkaufskosten. Wenn die Miete niedriger ist als diese Kosten und Sie die Differenz investieren, kann Mieten Ihnen mehr Vermögen lassen.

Amtliche Daten geprüft am 20.10.2026 · Quellen: Diário da República, Autoridade Tributária, Banco de Portugal, INE, Segurança Social, Assembleia da República · Quellen ansehenDaten des INE – Portugal, weiterverwendet unter der Lizenz CC BY 4.0.

Wichtiger Hinweis: Simulation mit rein informativem und illustrativem Charakter, basierend auf den eingegebenen Annahmen, die über die gesamte Laufzeit konstant bleiben, was in der Realität selten der Fall ist. Der Zinssatz ist eine änderbare Annahme und stellt kein Kreditangebot dar. Es handelt sich weder um eine steuerliche Beratung noch um eine Anlageempfehlung oder ein Vertragsangebot. Die Kreditvergabe unterliegt der Genehmigung durch das Kreditinstitut. Die CRRF – BROKERAGE, LDA (CrediSegur) ist ein gebundener Kreditvermittler, eingetragen bei der Banco de Portugal (Nr. 0001290), und ein bei der ASF eingetragener Versicherungsvermittler (Nr. 421571530); sie erhebt keine Gebühren für die Kreditvermittlung.Quellen (auf Portugiesisch) — Immobilien: Valorização: BIS, preços residenciais em Portugal (via FRED), taxa média anual composta 2000–2025 (3,9 %); rendas: INE, IHPC — rendas efetivas da habitação, média anual 2015–2025 (3,2 %); comissão de venda: 5% + IVA, pressuposto da CrediSegur; CIMI, art.º 112.º (taxa de IMI) · Mieten: Art.º 72.º do CIRS e DL n.º 97/2026; Regime Simplificado de Arrendamento Acessível · Veräußerungsgewinne: CIRS, art.º 10.º, 43.º e 44.º (mais-valias); DL n.º 442-A/88, art.º 5.º (não sujeição antes de 1989) · Koeffizienten: Portaria n.º 382/2025/1 (alienações de 2025) · Parameter aktualisiert am 20. Oktober 2026.