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Wie viel Einkommensteuer zahlen Sie beim Verkauf des Hauses?

Haus, Wohnung oder Grundstück, gekauft, geerbt oder von Ihnen gebaut. Sehen Sie die Steuer mit den geltenden Regeln und wie viel Sie durch Reinvestition, Arbeiten und Ausgaben mit Rechnung senken können.
  • Kreditvermittler und Versicherungsvermittler, bei BdP und ASF registriert
  • Simulation ohne persönliche Daten
  • Vermittlungsservice ohne Kosten für Sie

Gleicher Gewinn, sehr unterschiedliche Steuern

Beispiele, die vom Simulator mit den Regeln von 2026 berechnet wurden.
Haus verkauft mit 60.000 € Gewinn · Einkommen von 30.000 €
  • Ohne Reinvestition11.462 €
  • Reinvestition in ein neues Haus, gemäß den gesetzlichen Bedingungen0 €
Haus gebaut, verkauft für 420.000 € · Fall von Nuno und Cristina
  • Nur mit dem VPT13.756 €
  • Mit den Rechnungen der Arbeiten8.357 €
Reinvestieren in ein neues Haus zum Wohnen kann den Gewinn von der Einkommensteuer befreien. Bei einem Haus, das Sie gebaut haben, können die Rechnungen der Arbeiten und das Grundstück mehr wert sein als der VPT. Planung vor dem Verkauf macht den Unterschied. Werte, die vom Simulator berechnet wurden.

Zwei Fragen, und Sie wissen, wie viel IRS Sie zahlen

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Der Wert aus der Beurkundung. Wenn Sie noch nicht verkauft haben, geben Sie den erwarteten Preis an.
Wir rechnen mit dem Kauf im Juni 2015, 7.500 € an Kaufnebenkosten und geschätzten Verkaufskosten, ohne Reinvestition. Sie können alles unter «Im Detail» ändern. Haben Sie das Haus gebaut? Wählen Sie «Gebaut» in «Im Detail».
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  • Möchten Sie lieber gleich anrufen? +351 239 161 313

Wie wir die Berechnung durchführen

Der Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen dem, was Sie beim Verkauf erhalten, und dem, was Sie das Haus gekostet hat, angepasst an den Wertverlust des Geldes.

  1. Wir passen die Anschaffungskosten an

    Wir multiplizieren den Kaufpreis mit dem Koeffizienten des Anschaffungsjahres, wenn Sie das Haus seit mehr als 24 Monaten besitzen. Wir addieren IMT, Stempelsteuer, Notarurkunde und Arbeiten der letzten 12 Jahre mit Rechnung.Gesetzliche Regel · CIRS, art.º 50.º und 51.º; Portaria n.º 382/2025/1

  2. Wir sehen, wie viel steuerlich zählt

    Gewinn = Verkauf minus Verkaufskosten minus angepasste Kosten. Nur die Hälfte zählt. Wenn Sie innerhalb der gesetzlichen Fristen in ein anderes dauerhaft selbst genutztes Wohneigentum oder in Wohnraum zur Vermietung reinvestieren, ist der reinvestierte Teil ausgenommen.Gesetzliche Regel · CIRS, art.º 10.º, n.º 5, und 43.º, n.º 2; DL n.º 97/2026

  3. Wir berechnen die Steuer

    Diese Hälfte wird zu Ihren übrigen Einkünften des Jahres addiert und nach den Stufen mit IRS besteuert, in der Steuererklärung des Folgejahres.Gesetzliche Regel · CIRS, art.º 68.º

Illustrative Fälle

Illustration von Teresa und Manuel
Beispiel zur Veranschaulichung

Teresa und Manuel wollten das Haus verkaufen und erst danach an das IRS denken.

−3.454 € an IRSSie ist 58 Jahre alt, er 61. Die Kinder sind aus dem Haus und die T4‑Wohnung in Viseu, gekauft Mai 2012, ist zu groß geworden. Sie hatten ein Angebot von 265.000 € für das Haus und wollten eine kleinere T2‑Wohnung kaufen und die Differenz zurücklegen. Bevor sie unterschrieben, machten sie eine Simulation: Die Differenz zurückzulegen hätte sie 3.454 € an IRS gekostet.
  • Viseu
  • 58 und 61 Jahre
  • Eigenes Haus seit Mai 2012
  • Gemeinsame IRS-Veranlagung
  • Offener Kredit: 45.000 €
PostenBetrag
Verkauf (Beurkundung)265.000 €
Kauf: 120.000 € × 1,20−144.000 €
Kosten für Kauf, Arbeiten und Verkauf−40.798 €
Mehrwert80.203 €
Um steuerfrei zu bleiben, hätten Sie den Verkaufserlös abzüglich des getilgten Kredits reinvestieren müssen: 220.000 €.
PlanAusgeschlossenIRS
Nicht reinvestieren—12.722 €
T2 für 150.000 €68%3.454 €
T3 für 240.000 €100%0 €
„Wir hätten Steuern gezahlt, nur um Geld ungenutzt auf dem Konto zu haben. So haben wir das richtige Haus gekauft und der verbleibende Kredit ist klein.“Teresa

Benötigter Kredit ≈ 20.000 €

IRS auf den Mehrwert0 €

IRS auf den Mehrwert0 €statt 3.454 € mit dem T2
Benötigter Kredit≈ 20.000 €zuzüglich Kaufnebenkosten
Frist für den Kauf36 Monatenach dem Verkauf
Beispielhafter Fall: Personen, Beträge und Bedingungen sind fiktiv. Werte berechnet vom Simulator mit Bruttoeinkommen von 48.000 € pro Jahr, gemeinsamer IRS-Veranlagung und den Regeln von 2026. Die Steuerbefreiung hängt davon ab, ob Sie die Bedingungen und Fristen der Reinvestition einhalten. Dies ist keine Steuerberatung. Die Kreditvergabe unterliegt der Genehmigung durch das Kreditinstitut. Vorläufige Koeffizienten: Die Verordnung für Verkäufe im Jahr 2026 wurde noch nicht veröffentlicht. Wir verwenden die für 2025.
Illustration von Nuno und Cristina vor dem von ihnen gebauten Haus
Beispiel zur Veranschaulichung

Nuno und Cristina bauten das Haus. Sie wollten nur den VPT deklarieren.

−5.399 € IRS mit den RechnungenEr ist 49 Jahre alt, sie 47. Nuno erbte ein Grundstück von seinen Eltern in Quinta do Conde, in Sesimbra, und dort bauten sie das Haus, in dem sie leben. Jetzt werden sie es für 420.000 € verkaufen und eine T3-Wohnung für 230.000 € näher an der Arbeit kaufen. Sie dachten, der „Kauf“ sei das Budget des Bauunternehmers oder der Baukredit. Das ist es nicht.
  • Sesimbra
  • 49 und 47 Jahre
  • Haus im Grundbuch eingetragen in November 2016
  • Gemeinsame IRS
  • Ausstehender Kredit: 60.000 €
Was als Kauf zähltWert
Bau-Budget (Prognose)190.000 € · zählt nicht
Baukredit (Zahlungsweise)150.000 € · zählt nicht
Anfänglicher VPT (Grundbuchauszug)128.000 €
Grundstück + Bau: 35.000 € + 165.000 € mit Rechnung200.000 €
Zählt als Kauf200.000 € × 1,19
Wie sie deklarierenKapitalgewinnIRS
Nur mit dem VPT231.650 €13.756 €
Mit den Rechnungen145.970 €8.357 €
Um steuerfrei zu bleiben, müssten sie 360.000 € reinvestieren (der Verkauf abzüglich des getilgten Kredits). Mit der T3-Wohnung für 230.000 € wird 64% des Kapitalgewinns ausgeschlossen.
„Wir hatten die Rechnungen in einer Kiste in der Garage. Sie waren mehr wert, als wir dachten.“Cristina

Ersparnis mit den Rechnungen 5.399 €

IRS des Kapitalgewinns8.357 €

IRS des Kapitalgewinns8.357 €anstatt 13.756 € nur mit dem VPT
Ersparnis mit den Rechnungen5.399 €Grundstück und Bau anstelle des VPT
Um steuerfrei zu bleiben360.000 €zu reinvestieren: der Verkauf abzüglich des getilgten Kredits
Illustrativer Fall: Charaktere, Werte und Bedingungen sind fiktiv. Werte berechnet vom Simulator mit Bruttoeinkommen von 52.000 € pro Jahr, gemeinsamer IRS, dem Koeffizienten des Jahres der Eintragung des Hauses in das Register und den geltenden Regeln. Die Ausnahme hängt davon ab, ob die Bedingungen und Fristen für die Reinvestition eingehalten werden. Dies ist keine steuerliche Beratung. Die Kreditvergabe unterliegt der Genehmigung durch das Kreditinstitut. Vorläufige Koeffizienten: Die Verordnung für Verkäufe im Jahr 2026 wurde noch nicht veröffentlicht. Wir verwenden die für 2025.
*Unverbindliches Beispiel zur Veranschaulichung mit rein indikativem Charakter; die Werte sind freibleibend und bedürfen der Bestätigung. Es stellt kein Kreditangebot dar und ersetzt weder die Analyse der finanziellen und persönlichen Situation jedes einzelnen Kunden noch die Genehmigung durch das kreditgebende Institut. CrediSegur (CRRF Brokerage, Lda.) – gebundener Kreditvermittler, im Banco de Portugal unter der Nr. 0001290 registriert.

Mythen

  • Kommt darauf an„Wenn ich das Haus verkaufe und ein anderes kaufe, zahle ich nichts.“Nur wenn beide dauerhaft selbst genutztes Wohneigentum sind, innerhalb der gesetzlichen Fristen. Es zählt der Verkaufswert (nicht nur der Gewinn), den Sie reinvestieren: Reinvestieren Sie weniger, wird der anteilige Teil besteuert.Was zu tun ist: geben Sie die Reinvestitionsabsicht in der IRS-Erklärung des Verkaufsjahres an und bewahren Sie die Daten und Urkunden auf.Quelle: CIRS, art.º 10.º, n.º 5
  • Mythos„Ich zahle Steuern auf den gesamten Gewinn.“Die Anschaffungskosten werden an die Inflation angepasst, Ausgaben und Arbeiten werden addiert, und nur die Hälfte des Gewinns zählt für die IRS.Was zu tun ist: sammeln Sie die Rechnungen für Arbeiten der letzten 12 Jahre und die Kaufunterlagen.Quelle: CIRS, art.º 43.º, 50.º und 51.º
  • Wahrheit„Vor 1989 gekaufte Häuser zahlen keine Steuer auf Veräußerungsgewinne.“Gewinne aus Immobilien, die vor dem Inkrafttreten des IRS-Gesetzbuchs gekauft wurden, sind nicht steuerpflichtig. Spätere Arbeiten und Erweiterungen können eigenen Regeln unterliegen.Was zu tun ist: prüfen Sie das Datum der Kaufurkunde.Quelle: DL n.º 442-A/88, art.º 5.º

Der nächste Schritt

Diese Antwort haben Sie bereits. Gehen Sie den Weg weiter – jedes Tool bereitet die nächste Entscheidung vor.

Begleitung durch einen CrediSegur-Manager

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Haben Sie auch Aktien, ETFs, Fonds oder Krypto verkauft?Der IRS für Investitionen hat eigene Regeln: Verluste, Zusammenfassung und Haltedauer.

Häufig gestellte Fragen

Vom Verkaufspreis werden der um den Währungsverlustkoeffizienten aktualisierte Kaufpreis, die Kaufnebenkosten, die wertsteigernden Arbeiten der letzten 12 Jahre und die Verkaufskosten abgezogen. Der Koeffizient wird nur angewendet, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als 24 Monate liegen. Häuser und Wohnungen, die vor 1989 gekauft wurden, unterliegen nicht der Steuer; Baugrundstücke können steuerpflichtig sein.
Für in Portugal Steueransässige werden 50% der Mehrwertsteuer auf den Gewinn zu den übrigen Jahreseinkünften hinzugerechnet und mit dem progressiven Einkommensteuertarif (IRS) besteuert. Wenn die Immobilie einen nicht rückzahlbaren öffentlichen Zuschuss von mehr als 30 % des Einheitswerts erhalten hat und Sie sie vor Ablauf von 10 Jahren verkaufen, werden 100 % des Veräußerungsgewinns berücksichtigt: Der Simulator berücksichtigt diesen Fall nicht, daher wäre die IRS höher. Die Steuer ist die Differenz zwischen der IRS des Jahres mit und ohne Verkauf und hängt daher von Ihren Einkünften und davon ab, ob Sie die Steuererklärung getrennt oder gemeinsam abgeben.
Wenn Sie Ihre eigene und dauerhafte Wohnimmobilie verkaufen und den Erlös in den Kauf eines anderen Hauses zum Wohnen reinvestieren, zwischen 24 Monaten vor und 36 Monaten nach dem Verkauf, wird der Veräußerungsgewinn im Verhältnis zum reinvestierten Betrag ausgeschlossen. Maßgeblich ist der Verkaufserlös abzüglich des Kredits, den Sie tilgen.
Für Verkäufe von 2026 bis 2029 führt die Reinvestition in Wohnimmobilien zur Vermietung mit moderater Miete von bis zu 2.300 € pro Monat ebenfalls zu einem Ausschluss des Veräußerungsgewinns (Decreto-Lei n.º 97/2026). Die Immobilie muss vermietet bleiben und darf im gesetzlichen Zeitraum nicht verkauft werden.
Ja. Wenn Sie, Ihr Ehepartner oder die Person, mit der Sie in einer Lebensgemeinschaft leben, 65 Jahre oder älter sind oder bereits im Ruhestand, kann der Veräußerungsgewinn aus der eigenen und ständigen Wohnimmobilie ausgeschlossen werden, wenn Sie den Betrag innerhalb von 6 Monaten in eine Finanzversicherung des Lebensversicherungszweigs (einschließlich PPR in Form einer Versicherung), in einen offenen Pensionsfonds, in das öffentliche Kapitalisierungsregime oder in ein PEPP reinvestieren und dabei die gesetzlichen Auszahlungsregeln einhalten.
Es zählt der höhere der beiden Werte (Art. 46, Nr. 3 des CIRS): der steuerliche Einheitswert (VPT), der bei der ersten Bewertung des Hauses festgelegt wurde, oder der Wert des Grundstücks zuzüglich der nachweisbaren Baukosten. Das Grundstück wird zum Kaufwert (oder zum im IMT verwendeten VPT, wenn dieser höher ist) berücksichtigt. Wenn Sie es geerbt oder erhalten haben, wird der im Stempelsteuer verwendete VPT berücksichtigt. Das Kaufdatum ist das Datum der Eintragung des Hauses in das Register.
Amtliche Daten geprüft am 20.10.2026 · Quellen: Diário da República, Autoridade Tributária, INE, Segurança Social, Assembleia da República · Quellen ansehenDaten des INE – Portugal, weiterverwendet unter der Lizenz CC BY 4.0.
Wichtiger Hinweis: Simulation rein informativen Charakters, basierend auf den von Ihnen angegebenen Werten und den geltenden Steuerregeln. Sie stellt keine steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht die Bestätigung durch die Steuerbehörde oder einen zertifizierten Buchhalter. Die endgültige Steuer wird bei der IRS-Veranlagung ermittelt und hängt von allen Einkünften des Haushalts ab. CRRF – BROKERAGE, LDA (CrediSegur) ist ein gebundener Kreditvermittler, eingetragen bei der Banco de Portugal (Nr. 0001290), und ein bei der ASF eingetragener Versicherungsvermittler (Nr. 421571530); für die Kreditvermittlung werden keine Honorare berechnet.Quellen (auf Portugiesisch) — Kapitalgewinne: CIRS, art.º 10.º, 43.º e 44.º (mais-valias); DL n.º 442-A/88, art.º 5.º (não sujeição antes de 1989) · Koeffizienten: Portaria n.º 382/2025/1 (alienações de 2025) · Vermietung: Decreto-Lei n.º 97/2026 · IRS: Art.º 68.º do CIRS, Lei n.º 73-A/2025 (OE 2026); art.º 68.º-A (solidariedade); art.º 70.º (mínimo de existência) · Parameter aktualisiert am 2. Oktober 2026.