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Lohnt sich diese Immobilie?

Finden Sie heraus, was Ihnen pro Monat nach Kredit, Ausgaben und IRS bleibt – mit dem bereits gewählten, günstigsten Steuerregime. Oder berechnen Sie, wie viel Sie bieten können, oder welchen Gewinn der Kauf mit Renovierung und Verkauf bringt.
  • Kreditvermittler und Versicherungsvermittler, bei der BdP und der ASF registriert
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Was möchten Sie wissen?

Drei Fragen, und Sie wissen, ob sich die Immobilie selbst trägt

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€/Monat

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Wenn Sie es nicht wissen, rechnen wir mit 20% des Preises, dem Üblichen bei einer Kapitalanlage.
Wir rechnen mit 1 Monat pro Jahr ohne Mieter, üblichen Ausgaben, dem günstigsten IRS-Regime und einem Kredit zum Referenzzinssatz (Annahme). Sie können alles unter «Im Detail» ändern.

Wie wir die Berechnung durchführen

Wir berechnen, was eine Immobilie zur Vermietung nach Kosten, Kredit und Steuern abwirft.

  1. Wie viel Sie investieren

    Preis, IMT für eine Wohnung, die nicht Ihr eigener ständiger Wohnsitz ist, Stempelsteuer, Notarurkunde, Renovierung und Eigenkapital.Gesetzliche Regel · CIMT, art.º 17.º; Ihre Daten

  2. Was pro Jahr übrig bleibt

    Mieten abzüglich IMI, Hausgeld, Instandhaltung, Versicherungen und Kreditzinsen. Die IRS auf Mieten hängt von der Vertragsdauer und der Regelung ab (moderate Miete oder bezahlbare Vermietung).Gesetzliche Regel · CIRS, art.º 72.º; DL n.º 97/2026

  3. Die Rendite

    Brutto, netto und auf das Geld, das Sie eingesetzt haben. Die Wertsteigerung der Immobilie ist hypothetisch und zählt erst beim Verkauf, nach Veräußerungsgewinnen.Annahme

Illustrative Fälle

Illustration: Duarte und Madalena
Beispiel zur Veranschaulichung

Duarte und Madalena haben entdeckt, dass das IRS-Regime den Unterschied macht.

Sie möchten in Seixal eine T2-Wohnung für 180.000 € kaufen, um sie für 950 € pro Monat zu vermieten, mit 36.000 € Eigenkapital. Mit dem allgemeinen IRS-Satz (25%) würden Ihnen 111 € pro Monat fehlen. Da die Miete in die moderierte Miete fällt, zahlen sie 10%: der Fehlbetrag sinkt auf 2 € pro Monat. Mit einer 0,3 Prozentpunkte niedrigeren Bankmarge bleiben 23 € übrig.

Nettorendite 4,2%

Übrig pro Monat−2 €/Monat

Übrig pro Monat
−2 €/Monat
mit IRS von 10%
Nettorendite
4,2%
pro Jahr
Eigenkapital
43.916 €
Eigenkapital, Steuern und Kosten
Repräsentatives Beispiel
TAEG
4,55%
Variabler TAN
3,672%
MTIC
259.161,79 €
Hypothek über 144.000,00 € mit einer Laufzeit von 30 Jahren, besichert durch eine Hypothek: 360 monatliche Raten von 660,53 €, zuzüglich Lebens- und Wohngebäudeversicherungen in Höhe von 43,80 € pro Monat, die erforderlich sind, um den Kredit zu diesen Bedingungen zu erhalten. Variable TAN von 3,672%: 6‑Monats-Euribor von 2,922% (Durchschnitt von September 2026) + Spread von 0,75%. TAEG von 4,55%. Gesamtkosten des Kredits von 115.161,79 €; Gesamtbetrag, der dem Verbraucher in Rechnung gestellt wird (MTIC), von 259.161,79 €. Die TAEG und der MTIC umfassen die Versicherungen, anfängliche Provisionen von 988,00 € (mit Stempelsteuer von 4%) sowie die Stempelsteuer von 864,00 € auf den Kapitalbetrag. Umfasst die Stempelsteuer von 4% auf die Zinsen, fällig bei einem Kredit zum Vermieten (die Befreiung nach Art. 7 CIS gilt nur für selbst genutztes Wohneigentum). Werte, die vom Simulator berechnet wurden, mit einem während der gesamten Laufzeit konstanten Zinssatz. Sie entsprechen nicht dem Angebot eines bestimmten Kreditinstituts; die verbindlichen Bedingungen sind dem Europäischen Standardisierten Merkblatt (FINE) zu entnehmen. Aviso do Banco de Portugal Nr. 5/2024.
Beispielfall: Personen, Werte und Konditionen sind fiktiv. Werte vom Simulator berechnet mit dem Referenzzinssatz von 3,7% (Annahme, kein Kreditangebot) und den Steuerregeln für 2026, die sich ändern können; die Steuer hängt von der Situation jeder Person ab. Keine Steuer- oder Anlageberatung. Die Kreditvergabe steht unter dem Vorbehalt der Genehmigung durch das Kreditinstitut.
Illustration: Laura
Beispiel zur Veranschaulichung

Laura kannte die Miete. Es fehlte nur noch der richtige Preis.

Sie hat in Loures eine Wohnung gefunden, die für 900 € pro Monat vermietet wird, und möchte 5% netto pro Jahr erzielen. Mit diesen Annahmen zeigt ihr der Simulator, dass der Preis, der diesen Betrag liefert, 144.433 € ist. Der Angebotspreis beträgt 150.000 €: er liegt 5.567 € über diesem Wert.

Angebotspreis 150.000 €

Höchstpreis144.433 €

Höchstpreis
144.433 €
für 5% netto
Angebotspreis
150.000 €
vom Verkäufer
Abweichung vom Angebotspreis
5.567 €
Preis über dem Zielwert
Beispielfall: Person, Werte und Konditionen sind fiktiv. Werte vom Simulator berechnet mit Annahmen zu Kosten, dem Referenzzinssatz von 3,7% und den Steuerregeln für 2026, die sich ändern können; die Steuer hängt von der Situation jeder Person ab. Keine Steuer- oder Anlageberatung.
Illustration: Artur
Beispiel zur Veranschaulichung

Artur hat auch das Szenario durchgerechnet, in dem alles schlechter läuft.

Er kauft in Coimbra eine Altbauwohnung für 140.000 € in einem Gebiet der städtebaulichen Sanierung und macht 35.000 € an Renovierungsarbeiten mit Mehrwertsteuer von 6%. Er rechnet damit, für 230.000 € in 8 Monaten zu verkaufen. Nach Steuern, Kosten und IRS auf den Veräußerungsgewinn blieben ihm 27.614 €, also 15% auf das eingesetzte Geld. Im vorsichtigen Szenario blieben ihm 15.362 €.

Vorsichtiges Szenario +15.362 €

Nettogewinn+27.614 €

Nettogewinn
+27.614 €
15% auf das Kapital
Vorsichtiges Szenario
+15.362 €
niedrigerer Verkaufspreis, teurere Arbeiten, mehr Monate
Arbeiten mit Mehrwertsteuer
37.100 €
Mehrwertsteuer von 6% (städtebauliche Sanierung), ohne Kredit
Beispielhafter Fall: Person, Werte und Bedingungen sind fiktiv. Steuerregeln von 2026, die sich ändern können; die Steuer hängt von der Situation jeder einzelnen Person ab und, wenn der Wiederverkauf eine gewohnheitsmäßige Tätigkeit ist, kann der Gewinn als Unternehmensgewinn besteuert werden. Dies ist keine Steuer- oder Anlageberatung.
*Unverbindliches Beispiel zur Veranschaulichung mit fiktiven Personen und Werten, die keinem Angebot eines Kreditinstituts entsprechen. Es stellt kein Kreditangebot dar und ersetzt weder die Analyse der finanziellen und persönlichen Situation jedes einzelnen Kunden noch die Genehmigung durch das kreditgebende Institut. Die Werte für TAN, TAEG und MTIC werden gemäß DL Nr. 74-A/2017 und Aviso do Banco de Portugal Nr. 5/2024 angegeben; die tatsächlichen Werte werden vom kreditgebenden Institut im Europäischen Standardisierten Merkblatt (FINE) berechnet. CrediSegur (CRRF – Brokerage, Lda.) – gebundener Kreditvermittler, im Banco de Portugal unter der Nr. 0001290 registriert.

Mythen

  • Mythos«Eine vermietete Immobilie bringt ein garantiertes Einkommen.»Es gibt Monate ohne Mieter, Mietrückstände, Renovierungen und Gesetzesänderungen.Was zu tun ist: Simulieren Sie mit einigen leeren Monaten pro Jahr und einer Rücklage für Renovierungen.Quelle: Berechnung des Simulators.
  • Mythos«Die Bruttorendite ist das, was ich verdiene.»Nach IMI, Hausgeld, Versicherungen, Instandhaltung und IRS bleibt deutlich weniger übrig.Was zu tun ist: Entscheiden Sie nach der Nettorendite, die der Simulator anzeigt.Quelle: Berechnung des Simulators.
  • Kommt darauf an«Mit Kredit verdiene ich immer mehr.»Der Kredit vergrößert die Gewinne, wenn die Miete deutlich über den Zinsen liegt, und vergrößert die Verluste, wenn nicht.Was zu tun ist: Testen Sie die Investition mit einem höheren Zinssatz.Quelle: Berechnung des Simulators.
  • Wahrheit«Ausgaben für die Immobilie werden von den Mieten abgezogen.»Erhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten, Hausgeld und IMI werden abgezogen, wenn Sie eine Rechnung haben.Was zu tun ist: Verlangen Sie bei allen Ausgaben für die vermietete Immobilie eine Rechnung mit Ihrer NIF.Quelle: CIRS, art.º 41.º.

Der nächste Schritt

Diese Antwort haben Sie bereits. Gehen Sie den Weg weiter – jedes Tool bereitet die nächste Entscheidung vor.

Begleitung durch einen CrediSegur-Manager

Ein CrediSegur-Manager begleitet Ihre Anfrage bei den Instituten, mit denen wir zusammenarbeiten. Der Vermittlungsservice ist für Sie kostenlos.

Häufig gestellte Fragen

Der allgemeine Steuersatz beträgt 25%. Verträge von 5 bis 10 Jahren zahlen 15%, von 10 bis 20 Jahren 10% und von mehr als 20 Jahren 5%. Bei moderater Miete (bis zu 2,5‑mal der Mindestlohn pro Monat) beträgt der Satz 10% bis 2029. Bei erschwinglicher Vermietung (Miete bis 80% des Medianwerts der Gemeinde) sind die Mieten steuerfrei. Der Simulator wählt das günstigste Regime.
Die IMI (wir rechnen mit 0,35% des Einheitswerts oder mit 60% des Preises, falls Sie diesen nicht angeben), das Hausgeld, die Wohngebäudeversicherung und die Instandhaltung. Diese Ausgaben werden vor dem IRS von der Miete abgezogen. Die Kreditrate ist für das IRS keine Ausgabe: sie fließt nur in die Berechnung dessen ein, was Ihnen pro Monat übrig bleibt.
Der Simulator berechnet die langfristige Vermietung zu Wohnzwecken. Alojamento local hat eigene Regeln für Genehmigung, IRS und Kosten sowie volatilere Erträge: Klären Sie die Regeln mit einem Steuerberater, bevor Sie entscheiden.
Nur, wenn der Kauf von jemandem mit Tätigkeit im An- und Verkauf von Immobilien getätigt wird und die Immobilie innerhalb der gesetzlichen Frist wiederverkauft wird. Wenn eine Bedingung nicht erfüllt ist, wird die IMT mit Zinsen fällig. Die Stempelsteuer (Imposto do Selo) auf den Kauf ist immer zu zahlen. Klären Sie dies mit Ihrem Steuerberater.
Amtliche Daten geprüft am 20.10.2026 · Quellen: Diário da República, Autoridade Tributária, Banco de Portugal, INE, Segurança Social, Assembleia da República · Quellen ansehenDaten des INE – Portugal, weiterverwendet unter der Lizenz CC BY 4.0.
Wichtiger Hinweis: Unverbindliche Simulation auf Basis der Steuerregeln von 2026 und von Annahmen (Miete, Wertsteigerung, Zinssatz, Ausgaben), die weder garantiert sind noch Konditionen irgendeiner Bank darstellen. Dies ist keine Finanz‑, Steuer‑ oder Anlageberatung. Quellen (auf Portugiesisch): Art.º 72.º do CIRS e DL n.º 97/2026; Regime Simplificado de Arrendamento Acessível; CIRC, art.º 87.º (taxas de 2026, a confirmar com o contabilista); Regime Financeiro das Autarquias Locais, art.º 18.º (derrama); Valorização: BIS, preços residenciais em Portugal (via FRED), taxa média anual composta 2000–2025 (3,9 %); rendas: INE, IHPC — rendas efetivas da habitação, média anual 2015–2025 (3,2 %); comissão de venda: 5% + IVA, pressuposto da CrediSegur; CIMI, art.º 112.º (taxa de IMI). CRRF – BROKERAGE, LDA (CrediSegur) ist ein gebundener Kreditvermittler, eingetragen bei der Banco de Portugal (Nr. 0001290), und Versicherungsvermittler, eingetragen bei der ASF (Nr. 421571530); für die Kreditvermittlung werden keine Honorare berechnet.