Há novas medidas fiscais para a habitação

Será que estamos prontos para o que aí vem?

Portugal tem vivido, nos últimos anos, uma tensão crescente entre quem quer comprar casa e quem consegue, de facto, fazê-lo. Os preços subiram, o arrendamento encareceu, a construção não acompanhou a procura e as famílias foram ficando cada vez mais pressionadas. O Estado tentou responder com várias medidas ao longo do tempo, com resultados mistos.

Agora, com a publicação do novo decreto-lei da habitação (n.º 97/2026), chegou um novo pacote legislativo que muda as regras do jogo, para famílias, investidores, senhorios e inquilinos. E há uma segunda peça neste puzzle, menos falada mas igualmente decisiva: a intenção do Banco de Portugal de alterar os limites de taxa de esforço no crédito habitação.

Não sou adepto de celebrar legislação antes de a ver aplicada. Já vimos demasiadas "reformas" que ficaram no papel. Mas este conjunto de alterações merece análise cuidada, porque há nele uma mudança de direção que convém perceber antes de tomar decisões.

O sinal mais claro deste decreto é este: o Estado percebeu que o problema da habitação em Portugal não é apenas de acesso à compra. É sobretudo de oferta. E tentou atacar os dois lados em simultâneo.

O que muda com o novo decreto-lei

Do lado da construção, a medida mais imediata é a descida do IVA para 6% em obras de construção e reabilitação, até 2029. O detalhe que muita gente não notou: esta taxa já não fica reservada apenas a quem compra para habitação própria permanente. Isso é relevante porque retira um dos maiores entraves ao investimento privado em habitação para arrendamento, a penalização fiscal na fase de construção.

Ao mesmo tempo, quem comprar imóveis para investimento ou segunda habitação passará a pagar mais IMT, até 10%. A mensagem é clara: queremos investimento em habitação para arrendar, não em imóveis que ficam fechados.

Para as famílias e inquilinos

Há dois sinais positivos. Os inquilinos vão poder deduzir mais rendas no IRS, 900€ em 2026 e 1.000€ a partir de 2027. Não é transformador, mas é um alívio real. E os imóveis com rendas até 20% abaixo do valor médio de mercado do respetivo concelho passam a ter benefícios em IMT e Imposto do Selo, o que pode estimular proprietários a baixar os preços pedidos.

Para os senhorios

A grande mudança é a tributação das rendas a 10%, tanto para contratos novos como antigos. Há muito que esta carga fiscal era um argumento para manter imóveis fora do mercado de arrendamento. Se a medida funcionar, e for acompanhada de estabilidade jurídica, pode trazer mais casas ao mercado.

Para os investidores

O ponto mais interessante é a criação de um novo regime fiscal, o CIA, com benefícios até 25 anos para quem construa, compre ou reabilite imóveis para arrendamento habitacional. Combinado com a isenção de mais-valias em IRS quando há reinvestimento em habitação para arrendamento, o Estado está a tentar criar um modelo de negócio atrativo para o capital privado entrar neste segmento de forma estruturada.

A direção é correta. O incentivo ao arrendamento, a desburocratização fiscal para quem quer construir e o estímulo à oferta são, na teoria, as alavancas certas. O problema histórico em Portugal não foi a falta de intenção legislativa, foi a falta de execução, de estabilidade e de clareza.

A posição do Banco de Portugal

O Estado dá com uma mão, o Banco de Portugal tira com a outra

Como referi anteriormente, há uma segunda peça neste puzzle que não pode ser ignorada.

Ao mesmo tempo que o Governo publica medidas para estimular a compra e o arrendamento, o Banco de Portugal estuda uma alteração às regras de cálculo da taxa de esforço, o DSTI (Debt Service-to-Income). Hoje, o limite atual é de 50%. A proposta em cima da mesa aponta para 40% a 45%.

Parece uma diferença pequena no papel. Mas na realidade não é.

Exemplo prático de um casal com 2.500€/mês

Pensa num casal com rendimento líquido conjunto de 2.500€/mês. Ao abrigo das regras atuais, podem ter prestações até 1.250€ (50%). Com a nova regra a 40%, o limite desce para 1.000€. São 250€ a menos de capacidade de crédito mensal, o que, em termos de capital financiado, pode representar menos 40 a 60 mil euros de crédito habitação aprovado, dependendo do prazo e da taxa.

Num mercado onde o preço mediano de um imóvel em Coimbra, Porto ou Lisboa já está muito acima dos 200.000€, esta diferença não é marginal. É determinante.

A contradição que ninguém diz em voz alta

O Governo reduz o IVA na construção, cria benefícios fiscais para arrendamento, facilita o investimento privado. Tudo isto aponta para um mercado mais ativo, com mais transações, mais crédito, mais habitação disponível.

O Banco de Portugal, por seu lado, move-se na direção contrária: quer garantir que os bancos não voltam a ter carteiras de crédito sobrecarregadas por famílias com taxas de esforço excessivas. O argumento prudencial é legítimo, ninguém quer repetir os erros de 2008. Mas o momento cria uma tensão real entre política económica e política habitacional que ainda não tem resposta clara.

Quem sai mais penalizado

Os mais afetados serão os que estão no limiar de acesso ao crédito: jovens com rendimentos médios, famílias monoparentais, compradores de primeira habitação sem apoio familiar. Precisamente o perfil que as medidas do Decreto-Lei n.º 97/2026 tentam proteger. A ironia é difícil de ignorar.

Os investidores com maior solidez financeira e os compradores com imóveis já pagos vão sentir menos este impacto. Para eles, a equação muda pouco. Para quem está a começar, muda muito.

Mais do que novas leis, o mercado precisa de clareza e de acompanhamento especializado

O que vai determinar o sucesso destas medidas é a sua aplicação prática: os municípios a licenciar mais rápido, os bancos a financiar com critério e os proprietários e investidores a confiar que as regras se mantêm.

É neste cenário, em que as regras "puxam" em direções opostas, que o acompanhamento especializado passa a ser indispensável e decisivo.

Saber se tens margem de taxa de esforço, como estruturar o crédito existente para libertar capacidade de financiamento, ou se faz mais sentido consolidar dívidas antes de pedir um novo crédito habitação. Estas são decisões que determinam se consegues, ou não, comprar, investir ou mudar de casa nos próximos 12 meses.

Porque no fim, aquilo que pode abrir oportunidades para uns, pode tornar o acesso mais difícil para outros. E num mercado onde as regras mudam tão depressa, entender o impacto futuro de cada decisão faz toda a diferença.

Encontramo-nos em breve,
Ricardo Ferreira